토지보상업무 (행정사 실무 아카데미)

순 서
1. 공익사업법 이란 무엇인가?		-	1
2. 토지수용권		-	2
3. 공용수용절차		-	3
4. 행정상 손실보상제도		-	5
5. 공익사업으로 인한 토지보상 법률에 따른 손실보상		-	7
6. 간접손실보상		-	8
7. 토지보상법(약칭) 개정사항		-	9
8. 토지보상액 산정 및 증액소송의 문제점		-	11
9. 토지수용절차		-	13
10. 토지수용위원회(지토위/중토위) 절차		-	14
11. 토지보상평가 기준		-	16
12. 토지보상평가지침		-	18
13. 수용재결 등 권리구제방법		-	19
14. 토지보상금 증액 문제		-	21
15. 보상금 증액방법		-	23
16. 토지보상 수용절차		-	24
17. 토지수용 재결 절차		-	27
18. 수용절차상 재결신청 청구		-	28
19. 공유지분 토지보상		-	30
20. 사업인정고시일		-	31
21. 토지수용시 보상금 등의 문제		-	35
22. 토지수용 보상금의 기준Ⅰ		-	36
23. 토지수용 보상금의 기준Ⅱ		-	38

24. 토지수용 보상금의 기준Ⅲ		-	39
25. 토지보상금 산정의 일반원칙		-	41
26. 토지수용 보상액 산정시 정상거래가격이란?		-	42
27. 토지수용에서의 품등비교		-	44
28. 표준지공시지가 및 개별공시지가		-	46
29. 표준지공시지가 위법성		-	47
30. 공공사업 토지수용시 실거래가 보상추진		-	49
31. 토지보상금 계산방법		-	50
32. 토지보상금 산정공식		-	52
33. 토지수용 인근 보상선례의 참작		-	53
34. 토지보상금산정 감정평가 위법 사례		-	55
35. 형질변경에 따른 보상금 산정		-	57
36. 불법 형질변경 토지 보상 승소판결 사례		-	58
37. 개간비 보상		-	60
38. 공법상 제한 토지보상		-	61
39. 개발제한구역 내 토지보상		-	63
40. 도로점유로 인한 부당이득반환		-	65
41. 잔여지 손실보상		-	66
42. 잔여지 매수청구		-	68
43. 잔여지 가치 하락금 손실보상		-	69
44. 지장물 손실보상Ⅰ		-	71
45. 지장물 손실보상Ⅱ		-	73
46. 무허가 건축물 손실보상Ⅰ		-	74

47. 무허가 건축물 손실보상Ⅱ		-	75
48. 수목보상		-	77
49. 수목보상금 산정 및 평가기준		-	78
50. 영업손실보상 기준		-	80
51. 영업 폐업보상		-	82
52. 영업 손실보상		-	83
53. 휴업보상Ⅰ		-	85
54. 휴업보상Ⅱ		-	87
55. 축산 손실보상 및 폐업보상		-	88
56. 농지수용 시 영농보상금 대상		-	90
57. 농업손실보상 산정기준		-	91
58. 영농손실보상 승소 사례		-	93
59. 공익사업에 따른 이주대책Ⅰ		-	95
60. 공익사업에 따른 이주대책Ⅱ		-	96
61. 주거 이전비 보상Ⅰ		-	98
62. 주거 이전비 보상Ⅱ		-	99
63. 토지보상 법상 이주대책 대상자 확대		-	101
64. 선하지 토지보상		-	102
65. 송전선로 무단 사용에 대한 토지 보상		-	104
66. 공영개발택지 토지수용		-	105
67. 미불용지 보상Ⅰ		-	107
68. 미불용지 보상Ⅱ		-	108
69. 환매대상 토지Ⅰ		-	110

70. 환매대상 토지Ⅱ		-	111
71. 환매권의 행사요건		-	113
72. 토지보상 채권		-	114
73. 토지조서 소송		-	116
74. 수용재결 불복절차		-	117
75. 토지보상 무단점유 부당이득금 반환 사례		-	119
76. 토지수용 재결신청 지연가산금 판례		-	120
77. 토지보상 평가지침에 따른 판례		-	122
78. 토지수용 취소소송 이의신청의 효력		-	123
79. 수용재결 실효 시 손실보상액 산정기준		-	125
80. 토지수용보상금 공탁		-	127
81. 토지수용보상금 공탁사유		-	129
82. 토지보상금 공탁 절차		-	130
83. 공탁된 토지보상금 출급청구		-	132
84. 토지보상 공탁금 출급절차		-	134
85. 토지보상금 공탁 관련 유의사항		-	135
86. 토지보상금 세금 및 토지의 양도시기		-	137
87. 토지수용 시 양도소득세 감면 개정안		-	138
88. 소유권보존등기 신청		-	140

1. 공익사업법 이란 무엇인가?

수용보상금 증액과 관련해서 토지소유자와 사업시행자 간 문제는 엄청나게 많이 일어납니다. 자신의 토지가 수용되는 입장에서는 그 자체만으로도 손해라고 할 수 있는데, 수용보상금만이라도 많이 받으려 하고, 사업시행자 입장에서 보면 최소한의 비용으로 해당 토지를 수용하려 하는데서 서로 간 분쟁이 발생하게 됩니다.

이 수용보상금 증액 문제에 대해 서로 원만한 합의가 이뤄지지 않은 경우 토지소유자는 사업시행자를 상대로 공익사업법에 따른 수용보상금 증액 소송을 제기해야만 자신의 토지에 대한 권리를 찾을 수 있을 것입니다.

사례로 토지가 00산업단지조성사업을 위해 수용된 A씨의 사례를 보면 다음과 같습니다. A씨의 토지가 수용되었고
이에 따른 수용보상금을 제시했지만 너무나 터무니없이 낮게 책정되어 토지수용위원회에 수용보상금 증액 청구를 위해 이의신청까지 제기하게 됩니다.

하지만 이마저도 기각되자 법원에 수용보상금 증액 소송을 제기하게 됩니다.
A씨는 수용토지의 손실보상금의 경우 용도지역을 변경되기 전 농림지역으로 보고 감정평가를 해야 함에도 관리지역으로 평가한 잘못이 있으며, 수용 토지는 ‘전’으로 보아야 함에도 현재 이용 상태를 용수나 배수를 목적으로 일정 형태를 갖춘 인공적인 수로 및 그 부속시설물의 부지로 평가한 과실이 있다고 주장했습니다.

이에 따라 수용보상금의 경우 위 내용의 주장에서 본 ‘과실로 산정돼 지나치게 적은 수용보상금 산정이기에,
정당하게 산정된 손실보상금을 지급해야 한다’며 수용보상금 증액 소송의 정당성을 주장하게 됩니다.

이에 법원에서는 산업단지조성사업으로 변경된 후 용도지역인 관리지역으로 잘못보고 손실보상액을 산정한 사업시행자의 위법성이 보이며, 현재 이용 상황을 구거로 평가한 과실이 있기 때문에 사업시행자는 A씨에게 수용보상금 증액하여 지급할 의무가 있다고 판시한 바 있습니다.

실제로 토지가 공익사업을 위해 수용된 경우 토지보상 평가기준은 공익사업법에 근거하고 있음을 볼 수 있습니다.
이는 용도지역 등이 변경된 토지에 대해서는 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가해야 하며, 토지보상의 비교표준지 산정은 특별한 사정이 없는 한 도시지역 내 용도지역을 우선으로 하고, 도시지역 외에는 현실적인 이용 상황에 따른 실제 지목을 우선으로 산정하도록 규정하고 있습니다.

그럼에도 불구하고 토지수용위원회에서 이를 간과하여 수용보상금을 잘못 산정한 과실을 인정해 A씨와
사업시행자 간 수용보상금 증액 소송 문제에 대한 판결을 내린 것으로 볼 수 있습니다.

이처럼 수용보상금 증액 소송 등 토지수용보상금과 관련된 문제는 명확한 법적인 근거를 기초로 주장 및 입증하느냐에
따라 결과가 달라질 수 있으며, 구체적인 증거자료 수집을 해야만 자신의 권익을 되찾을 수 있습니다.

2. 토지수용권

국가나 공공기관에서는 도로나 철도, 산업단지 등을 조성하며, 교육시설과 주택건설을 설치하는 등의 많은 공익사업을 실시하고 있습니다.
이러한 공익사업을 실행하기 위해서는 토지가 반드시 필요하기 때문에 국가나 공공기관은 토지, 물건 등의 소유자와 먼저 토지보상금을 제시하여 매수 협의를 하게 됩니다.

여기서 토지보상금은 2개의 감정평가기관이 토지소유자가 제출한 의견서를 참고하여 평가하는 평가액을 평균하여 결정하게 됩니다. 다만 평가금액이 협의매수 시에는 시업시행자가 협의가격으로 제시한 금액보다 낮을 때에 애당초 협의하였던 가격으로 보상금을 책정하고 있습니다.

토지소유자와 국가나 공공기관의 원만한 협의가 이루어지게 되면 상호간에 계약체결을 통해 필요한 토지 등을 매수할 수 있게 됩니다. 다만 협의가 제대로 이루어지지 않는다면 사유재산제를 인정하고 있는 모든 민주국가의 제도에 따라 공익사업 용지를 강제로 취득할 수 있는 토지수용권과 같은 제도를 마련하고 있으며 이에 따라 시행하게 됩니다.

이러한 제도 때문에 토지의 소유자는 국가나 공공기관과의 마찰을 피할 수 없게 됩니다. 이럴 때에는 자신의 토지가 헐값에 매수 될 것에 항의하여 토지수용위원회에 토지수용 재결신청 청구와 토지수용재결 이의신청을 통해 이를 해소하는 방법이 있습니다.

또한 토지의 일부가 수용되고 남은 잔여 토지가 본래의 목적대로 사용이 곤란할 때, 그 토지 전부에 대한 수용을 청구하는 잔여지 수용청구로 구제할 수 있는 방법도 있습니다. 이 경우에는 토지의 일부 수용에 대한 토지수용위원회의 재결이 있기 전까지 의견서로 제출해야만 가능 합니다.

그 밖에 행정심판이나 행정소송등의 토지 소유자들의 토지보상금 및 권익보호를 위한 제도들이 존재하고 있습니다. 이 부분은 반드시 참고하셔서 토지보상금에 대한 피해를 막는 것이 중요합니다.
또한 토지보상금과 같은 금전적인 부분은 상대적으로 다른 토지관련 부분보다 민감할 수 있는 사항이기 때문에 사전에 내용들을 숙지하고 진행하는 것이 도움이 되겠습니다.

3. 공용수용절차

공용수용절차에 관한 법률은 토지보상법에 규정되어 있는 60여개 사업유형 외에 자체적인 수용권까지 더해지면 개별적인 법률 숫자만 100여개에 달해 과잉 입법의 표본으로 볼 수 있습니다.
그리고 정부 국책사업이나 지방자치단체 등의 공공사업을 진행할 때 관련 토지 등을 강제적으로 취득 및 처분할 수 있는 공용수용제도에 대해서도 문제점이 있다는 주장도 제기되고 있습니다.

공용수용제도의 목적은 특정한 재산권을 공익사업이나 기타 공공목적에 제공함으로써 공공복리의 증진 및 사유재산권의 조절을 도모함에 그 취지가 있다고 볼 수 있습니다.
이러한 공용수용은 공익상 필요에 의해 개인의 재산권에 대해 특별한 희생을 요구하는 것으로도 볼 수 있어 그로 인한 손실은 보상해야 합니다. 이는 반드시 헌법과 법률의 근거 하에 이루어 질 수 있는 사항입니다.

우리 헌법과 판례에서는 공공의 필요에 의한 재산권의 수용 및 사용, 제한 및 이에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급해야 한다고 규정하고 있습니다.
이에 입각하여 공용수용에 관한 일반법으로 토지수용법이 제정되어 있으며 각 특별법에서도 규정하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.

즉, 공공수용의 주체는 국가 및 공공단체, 이로부터 허가 받은 사인이라고 할 수 있습니다.
이에 따라 공용수용은 사법상의 수단에 의할 수 없을 경우 권리자 의사에 관계없이 그 권리를 강제적으로 취득하는 것이므로 법률의 규정에 의한 물권변동이라고 볼 수 있습니다.
따라서 부동산의 경우도 등기 없이 효력이 생기며 그 권리취득의 성취는 원시적 취득이라 말할 수 있는 사항입니다.

공용수용의 절차는 사업인정, 협의, 재결 및 화해, 행정상 쟁송의 4단계로 나누어 볼 수 있습니다.
이와 관련한 토지수용법은 천재지변이나 사변이 아닐 시 6개월을 초과하지 않는 범위 내 토지 및 물건을 사용할 수 있는 약식절차를 규정하고 있는 사항도 존재합니다.

공용수의절차에 따른 공용수용의 효과는 수용자가 보상금을 지급하거나 공탁함을 조건으로 내세워 수용자가 수용의 시기에 토지 기타 물건의 소유권 등 권리를 취득하게 되며, 이와 양립할 수 없는 토지 및 물건에 대한 일체의 권리가 소멸하는 데에 있습니다.

현재 토지보상법과 관련해서는 많은 분쟁이 발생하고 이로 인한 피해도 해마다 증가하고 있는 추세이며, 이에 따라 문제가 발생했을 시 어떻게 대처 하느냐에 따라서 그 결과가 달라질 수 있습니다.

4. 행정상 손실보상제도

토지보상 문제로 인해 자문을 할 때면 토지 소유자는 토지보상에 관한 행정적인 절차와 법률에 대해 잘 인지하지 못하고 있는 경우가 대부분입니다.
오직 자신의 소유의 토지 평가가 높게 나타날 것만 기대하며, 토지보상금을 많이 받아내겠다는 데에 혈안이 되어있는 경우가 많습니다.

이러한 사항은 공익사업을 위해 공권력이 적정한 보상금을 지불하고 민간이나 공공부문의 재산권을 강제로 취득한다는 목적 아래 그 명분도 힘을 쓰지 못할 것으로 보이기도 합니다.

이에 적어도 손실보상에 관한 법률의 큰 틀을 잡고 인지하며 대응해야 한다고 봅니다.

우선 법률적으로 행정상 손실보상제도의 근거는 헌법에서 찾아볼 수 있습니다. 이는 공공필요에 의한 재산권 수용 및 사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로 하되, 정당한 보상을 지급해야 한다라고 규정하고 있습니다.

이렇게 행정상 손실보상제도의 기준이 되는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률은 2003년 부터 시행되어, 토지의 수용과 손실보상에 대한 기준을 제시하고 있는 것 입니다.

국가 또는 지방자치단체가 적법한 행위로 인해서 특정인에게 재산상의 손실을 줄 경우 그 손실을 메우기 위해서 지급이 되는 공법상의 금전급부를 행정상 손실보상이라고 합니다.
행정상 손해배상의 경우 공무원의 고의과실로 인한 위법한 직무행위나 공공시설의 설치 관리상의 하자로 인해 발생한 손해에 대해 국가 및 공공단체에 대해서 청구를 할 수 있는 제도를 말합니다.

행정상 손실보상제도는 적법한 공권력의 행사로 사유재산권에 가해진 특별한 희생에 사유재산권의 보장과 공평부담의 견지에서 행하는 조절적인 재산적 전보로 이해할 수 있습니다.
더불어 행정상 손실보상제도의 경우 공용수용과 같이 적법한 공권력의 행사로 특정인에게 그가 책임 질 수 없는 사유로 특별한 경제상의 희생을 받은 때 행정주체가 행하는 재산적인 보상을 말하는 것으로 대한민국 헌법에서는 공공필요에 의한 재산권의 수용, 사용, 제한에 대한 정당한 보상 규정을 하고 있으며, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 하천법 등 개별법에 규정을 하고 있는 것입니다.

이러한 행정상 손실보상 청구권의 성질에 대해서는 방침규정설, 직접효력설, 위헌무효설과 공권설, 사권설의 대립이 존재합니다. 행정상 손실보상제도는 사실 완전보상을 원칙으로 하지만 개발이익은 배제가 됩니다. 원칙적으로 현금을 보상으로 하고, 선불, 개별불, 일시불로 하며, 손실보상의 절차 및 불복에 대해서는 각 단행법에서 개별적으로 규정이 됩니다.

행정상 손해배상은 공무원의 직무상 불법행위로 인한 손해 배상을 하는 것으로 공무원의 직무행위로 인한 손해이어야 해당될 수 있는 부분입니다. 이 공무원은 국가 공무원 및 지방의 공무원 뿐만아니라 공무를 위임받아서 공무에 종사를 하는 모든 사람을 포함하며, 직무행위는 공무원이 객관적으로 직무범위 내에 속하는 행위라고 인정이 되는 것으로 이는 외형적, 객관적으로 평가하여 판단을 하게 되는 것 입니다.

또한, 공무원의 직무행위는 위법하여야 하며, 그 위법성이 인정되어야 행정상 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
위법한 행위는 법률 또는 명령에 위반이 되는 행위로 공무원의 고의 과실에 의해서 발생을 한 경우에 인정이 될 수 있습니다.

이와 함께 공공 시설물의 설치나 관리의 하자로 인한 손해에 대해서도 행정상 손해배상 인정이 됩니다. 공공시설물은 도로 다리 등과 같이 국가 또는 지방자치단체의 공공목적을 위하여 사용이 되는 모든 물적 시설을 말하며, 이를 관리하는 공무원의 고의 과실의 존재여부와 관계없이 일반적으로 가져야 할 안정성을 확보하지 못한 하자가 있기 때문에 발생한 손해에 대해서 손해 배상을 하게 되는 것이라 볼 수 있는 것입니다.

5. 공익사업으로 인한 토지보상 법률에 따른 손실보상

일반적인 손실보상의 경우 국가 혹은 공공단체의 적법한 공권력 행사에 의해 사유재산권 등에 특별한 손실이 가한 경우 그 손실에 대하여 지급되는 보상이라고 할 수 있습니다.
이러한 손실보상의 경우 행정주체가 그 목적을 위해 개인에게 가한 특별한 희생을 정의 및 공평에 입각하여 보상하는 데에 이론적인 근거를 두고 있습니다.

토지보상과 관련한 법률에 따르면 공익사업에 필요한 토지 등의 취득 및 사용으로 인해 토지의 소유자 또는 그 관계인 입은 손실은 사업시행자가 이를 보상해야 된다고 명시되어 있는 사항입니다.

일반적으로 토지보상 법률에 따른 손실보상은 현금으로 보상해야 하는 것이 원칙입니다.
더불어 개인별로 진행하며, 동일한 사업지역 내에 보상시기 등을 달리하는 동일인 소유 토지 등이 여러 개로 나타나는 경우 토지소유자 및 관계인의 요구가 있을 시 일괄하여 토지보상금을 지급하게 됩니다.

손실보상의 종류에 대해서 살펴보면, 취득하는 토지보상, 사용하는 토지보상, 사용하는 토지의 매수청구, 잔여지 손실과 공사비 보상, 잔여지매수 및 수용청구, 건축물 등에 대한 보상, 이주대책 수립 등이 이에 해당 될 수 있는 사항입니다.

토지보상 법률에 따른 손실보상이 성립할 수 있는 요건은 공공의 필요와 재산권 침해 등으로 나눠서 살펴볼 수 있는데요. 공공의 필요에 해당하는 사항은 일정 공익사업을 시행하거나 공공복리를 달성하기 위해 재산권의 제한이 불가피한 경우를 말합니다.

예로, 특정한 사기업 등이 생활배려부분에서 복리적인 기능을 수행했다면 그 기업도 토지보상 법률에 따른 처분으로 수용이 이뤄질 수 있는데요.
결국 구체적인 공공의 필요 여부는 공익, 재산권보장이라는 사익 간 이익형량을 통해 판단되어야 하는 것 입니다.

더불어 토지보상 법률에 따른 손실보상이 성립할 수 있는 요건으로 침해는 재산권에 대한 것이여야 성립할 수 있는 부분입니다. 이 경우 재산권의 종류는 물권, 채권 등을 따지지 않고 재산적인 가치가 있는 모든 공권과 사권이 침해의 대상이 될 수 있습니다.

침해는 수용, 사용, 제한 등을 말합니다.
이러한 침해는 토지보상법 등 법률에 의한 직접적인 침해 뿐만 아니라 법률에 근거하여 이뤄지는 행정적인 작용에 의거한 침해의 경우도 존재합니다.

토지보상 법률에 따른 손실보상에 대해서는 그 범위가 점차 확대되고 있는데, 이는 대물적인 보상에서 생활보상으로 나아가는 것을 들 수 있습니다. 더불어 수용유사적인 침해와 수용적 침해 등의 개념이 등장하고, 그에 대한 손실보상의 필요성이 제기되는 것을 볼 수 있습니다.

6. 간접손실보상

공익사업으로 인해 사업시행지 밖 재산권자에게 가해지는 손실 중 공익사업으로 발생하는 손실에 대해서는 간접손실이라는 사항을 볼 수 있습니다.
이러한 간접손실보상은 그 근거가 헌법적인 근거와 법률적인 근거로 나누어 볼 수 있습니다.

헌법에서는 공공의 필요에 의한 재산권의 수용 및 사용, 제한 및 그에 대한 토지보상은 법률로써 규정하되 정당한 보상을 지급해야 한다라고 말하고 있습니다. 간접손실보상을 포함한 대법원의 판례에서 수산업협동조합이 수산물의 위탁판매장을 운영하면서 지급받은 위탁판매수수료 수입손실의 사례에 대해서 헌법에 입각하여 간접손실보상 대상으로 보고 있는 사항이 존재합니다.

일반적으로 간접손실보상은 공사 중의 소음 및 진동이나 완성된 시설에 대한 일조, 전파에 의한 장애 등과 같은 직접적인 영향으로서 넒은 의미로 공해에 해당되는 물리적, 기술적인 간접손실에 대한 사항이 존재합니다.

또한 댐건설 등에 의해 주민이 이전하게 되어 발생되는 생산 및 유통의 변화, 어업권의 소멸에 따라 발생되는 지역경제의 변화를 통해 개인에게 미치는 간접적인 피해 등을 말하기도 하는 경제적인 혹은 사회적인 손실을 말합니다.

간접손실보상에 대한 내용 중 법률적인 근거를 살펴보면 공익사업이 시행되는 지역 밖에 존재하는 토지 등이 공익사업의 시행으로 인해 본래의 기능을 다하지 못하는 경우 국토해양부령이 정하는 바에 따라 그 손실에 대한 보상을 해야 한다고 규정하고 있습니다. 더불어 동법에서는 간접손실인 공사비용의 보상을 규정하고 있는 것도 볼 수 있습니다.

더불어 간접손실보상의 요건에 대해서는 대법원의 판결에서 그 내용을 찾아볼 수 있는데요. 이는 공공사업의 시행으로 사업시행지 이외 토지소유자가 입은 손실이어야만 합니다.
또한 그 손실이 공공사업의 시행으로 인해 발생할 것이라는 걸 예견해야 하며, 그 손실의 범위가 구체적으로 특정될 수 있는 것이어야 합니다.

오늘은 간접손실보상에 대한 내용을 살펴보았는데요. 실제로 간접손실보상은 토지 및 건물 등이 공공사업에 제공된 것은 아니나 사업지 밖에 위치하여 당해 사업으로 인해 손실을 받게 된 경우 그 손실에 대한 보상이라고 볼 수 있는 사항입니다.

간접손실보상은 그 보상규정이 없는 경우라 할지라도 헌법에 따르면 보상대상이 된다고 보고 있는 사항도 확인할 수 있습니다.

7. 토지보상법(약칭) 개정사항

토지보상제도는 공익사업 등에 필요한 토지 등을 협의나 수용에 의해 취득하거나 사용함에 따른 손실보상에 관한 사항을 규정하고 있는 토지보상법에 따라 공익사업에 편입된 토지 등을 협의에 따라 취득하지 못할 경우 정당한 보상을 진행하고 강제의 방법을 사용하여 수용할 수 있게 하는 제도 입니다.

이러한 사항에 관련한 법규에 따라 사업인정고시가 되어진 공익사업의 사업시행자가 수용재결을 통해 토지수용위원회가 정하고 있는 수용개시일 까지 토지보상금을 지급하거나 공탁을 진행하면 사업시행자는 토지 등 소유권을 취득하게 되며, 토지 등 소유자는 토지 등의 소유권 및 권리가 소멸되어짐에 지장물 등을 이전해야 적법한 절차가 이루어질 수 있는 사항입니다.

최근 이와 관련한 토지보상법의 개정사항이 공표되어 소상공인 휴업보상액이 현재보다 약 60% 증가하여 토지보상금을 받을 수 있게 되었습니다. 그 밖에도 택지나 산업단지 등 공익사업의 시행으로 인해 소상공인 등이 영업장소를 이전하는 경우 받는 영업손실 보상액도 확대되어 지며, 휴업보상기간 확대 이전에 따른 영업이익 감소분 보상 신설 등을 주요 내용으로 하는 토지보상법 개정을 하여 시행되고 있습니다.

토지보상법 개정내용을 더 자세히 살펴보면 영업휴업보상기간의 경우 월평균 영업이익의 3개월이 였던 토지보상금이 4개월로 확대되어 졌습니다. 여기서 말하는 영업이익은 매출총액에서 매출원가, 판매비, 일반관리비를 더한 값을 뺀 보상금에 대해 말하고 있습니다.

토지보상법 개정사항인 휴업보상에 관련하여 그 대상이 되는 경우는 공익사업의 시행으로 인해 영업장소를 이전하는 경우, 공익사업에 영업시설의 일부가 편입됨으로 인해 그 시설을 새로 설치하거나 잔여시설을 보수하지 않고서는 당해 영업을 계속할 수 없는 경우, 기타 영업을 휴업하지 않고 임시영업소를 설치하여 영업을 계속하는 경우 등이 이에 해당될 수 있는 사항입니다.

또한 무허가건축물에서의 영업은 그 영업이 무허가영업, 자유영업에 상관없이 토지보상법시행규칙상 영업보상 및 동법시행규칙에 따라 주거 이전비 보상에 해당되지 않는 사항도 가지고 있습니다.

그리고, 토지보상법 개정사항은 영업장소 이전 후 영업이익 감소분 보상에 관련한 사항으로 영업장소를 이전하더라도 고객 및 매출이 당장 증가하지 않으므로 월평균 영업이익의 4개월 분인 휴업보상분의 20% 를 보상하는 규정이 신설된 것을 확인할 수 있습니다.

그 밖의 주거용 건축물 최저 보상액 상향 조정에 관련한 사항으로 건축물 평가액이 5백만 원 미만인 경우 5백만원으로 보상하였으나, 물가 상승분 등을 반영토록 하여 토지보상금을 6백만원으로 상향 조정된 사항의 내용도 확인되고 있습니다.

이러한 토지보상법 개정사항은 도시 및 주거환경 정비법에 따른 휴업보상기간 확대를 반영하고 이전에 따른 매출 손실분을 보상해 주려는 것으로, 소상공인과 영세 상인들로 하여금 약 60% 정도의 추가 보상을 받을 수 있을 것이라고 판단됩니다.

8. 토지보상액 산정 및 증액소송의 문제점

사회가 발전 할수록 개발이 미치지 않은 곳이 없을 정도로, 지역 어느 곳이든 도시계획이나 재개발 등의 영향이 미치고 있음을 볼 수 있습니다. 이에 자연스럽게 따라오는 문제가 손실보상의 사항이라고 볼 수 있습니다.

하지만 대부분의 토지소유자들이 협의보상을 위한 감정 시 자신의 토지에 유리한 자료인 인근토지에 대한 보상선례, 매매선례 등을 모으고 이를 제공하는 노력이 필요한데, 이 노력을 전혀 하지 않고 무조건적으로 높은 토지보상액 산정을 원하는 실정입니다.

이러한 상황에서 가끔 사업시행자와 토지소유자 간 협의보상과정에 있어서 끝까지 토지보상액 산정에 대한 협의를 하지 않은 채 토지수용위원회의 수용재결 결과에 불만을 가지고 토지보상액 산정에 대한 증액 소송을 제기하면서 당초 사업시행자가 협의과정에서 제시한 금액대로 보상해 달라는 주장을 하는 토지소유자가 발생하게 됩니다.

그러나 수용재결을 거쳐 행정소송의 단계까지 온 사업시행자의 입장에서는 조속한 사업추진을 위해 수용재결로 가는 것을 막기 위하여 토지소유자에게 제시한 토지보상액 산정 금액을 소송까지 와서 보상금으로 지급할 리 없습니다.
이는 토지수용과 관련한 사업은 지체될 때로 지체되었고, 그로 인한 손해도 발생했기 때문입니다.

특히, 수용대상 토지는 수용재결 당시의 현실 이용 상황을 기준으로 평가하여야 하고, 그 현실 이용 상황은 법령의 규정이나 토지소유자의 주관적 의도 등에 의하여 의제될 것이 아니라 관계 증거에 의해 객관적으로 확정돼야 합니다.

주목해야 할 점은 대부분 토지보상을 위한 협의경위서를 보면 토지소유자들이 당초 토지를 구매할 당시 소요된 금액 및 관리비, 이자, 개발이익 등을 보전해 줄 것을 요구하면서 재판을 통해 끝까지 가겠다는 의사를 표시하고, 협의과정에 충실히 임하지 않는다는 점이라 할 수 있습니다.

법원 입장에서도 결국 토지보상액 산정을 위한 감정평가에 의존할 수밖에 없는 것인데, 그 감정평가 시에 토지소유자의 주관적인 의도나, 기대이익 등은 반영되지 않는 것이 일반적입니다.

한편, 실무에서 토지소유자가 많이 하는 주장이 주변 인근 토지의 실제거래가액과 비교하였을 때 자신 토지의 보상가가 너무 낮다는 것입니다. 토지보상액 산정에 대한 평가는 일반적으로 가격시점 현재를 기준으로, 정상가격으로 평가함이 원칙입니다.

여기서 말하는 정상가격이란 대상 물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간에 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래 당사자 간 통상 성립한다고 인정되는 가격을 의미합니다.

이와 함께 인접한 토지라고 하더라도 개별적인 토지의 가격형성요인이 다를 수 있기 때문에, 한 필지 토지의 거래가격이 토지 인근의 평균적인 시세라고 판단하기에는 제한이 있고, 이에 토지보상을 위한 정상가격과 인근 토지 실제거래가격 간에 차이가 생길 수밖에 없다고 보여 집니다.

뿐만 아니라 수용재결과정에서 보상액 산정은 두 곳 이상의 감정평가기관을 통한 감정평가 금액을 산술평균하여 산정하게 되는데, 법원에서의 감정평가 한 토지보상액이 수용재결 당시 금액보다 훨씬 높게 산정되는 경우는 극히 드물게 나타납니다.

그렇기 때문에 토지소유자들은 무턱대고 버티는 의도로 아무것도 하지 않은 채 토지보상을 위한 사업시행자와의 협의과정에 임하는 것 보다는 가능하면 자신의 토지에 대한 정당한 토지보상액 산정 감정평가가 이뤄지도록 앞서 언급한 감정에 필요한 인근토지에 대한 보상선례나 매매거래 실태 등 자료제출을 하는 등의 노력이 필요하겠습니다.

9. 토지수용절차

토지수용절차는 우선적으로 그 사업을 진행하려는 시행자가 관련 법률에 따라 사업인정을 받고 토지의 소유자와 원만한 협의를 통해 이뤄져야 적법합니다. 이 과정에서 협의가 이뤄지지 않은 경우라면 토지수용위원회에 재결을 신청하여 결정하게 되며, 그 결정에 불복하는 등의 경우라면 이의신청 및 행정소송을 제기할 수 있습니다.

이에 따라 토지수용절차는 사업인정, 협의, 재결, 이의신청 및 행정소송 제기의 순으로 이뤄지게 됩니다.
사업시행자는 건설교통부 장관의 사업인정을 받아야 하며, 건설교통부 장관은 사업인정을 할 경우 사업시행자를 비롯, 토지소유자와 그 관계인, 해당 시, 도지사에게 지체 없이 통지해야 합니다.

앞서 설명한 사항처럼 토지수용절차 중 사업인정을 받은 사업시행자의 경우 토지조서나 물건조서의 작성, 토지보상계획의 공고 및 토지, 열람, 보상액의 산정과 토지소유자 및 관계인과 협의하는 절차를 거쳐야 한다고 명시되어 있습니다.

이러한 협의를 하려면 보상협의요청서에 협의의 기간과 보상의 방법 및 금액 등을 기재하여 토지소유자나 그 관계인에게 통지해야 합니다. 이 때 토지수용절차 중 협의기간은 특별한 사유가 없는 한 30일 이상으로 해야만 합니다.

이 후 협의가 성립되지 않는다거나 협의할 수 없는 경우 사업시행자는 사업인정의 고시가 있는 날부터 1년 안에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다.
이렇게 재결신청서를 접수한 토지수용위원회는 이를 지체없이 공고하고, 14일 이상 관계 서류를 일반이 열람할 수 있도록 해야 합니다.

그리고, 토지수용절차 중 재결이 있기 전 3명의 위원으로 구성되는 소위원회로 하여금 그 화해를 권고하도록 할 수 있습니다. 화해가 성립되면 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 보며, 재결에 불복하는 신청이 없는 경우 수용절차는 종결되는 특징을 볼 수 있습니다.

토지수용절차의 재결에 따른 이의가 있는 자는 재결서의 정본을 받은 날로부터 30일 내에 중앙토지수용위원회나 지방토지수용위원회를 거쳐 이의신청을 진행할 수 있다고 명시되어 있는데요. 이 때 중앙토지수용위원회는 그 재결이 부당하다고 인정된다면 그 전부나 일부를 취소하거나 토지보상비를 변경할 수 있습니다.

또한 토지소유자는 재결에 대해 불복하는 경우에는 재결서를 받은 날부터 60일 안에, 이의신청을 거친 경우라면 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 30일 안에 각각 행정소송을 제기할 수도 있습니다.

10. 토지수용위원회(지토위/중토위) 절차

토지수용은 공익사업을 위해서 법률이 정하는 바에 따라 강제적으로 토지소유권 등을 취득하는 것을 말합니다. 다만 토지수용에 관련한 협의가 불성립한 경우 토지수용재결이 진행되게 됩니다.

이러한 토지수용재결은 수용법률 관계의 양 당사자 사이 협의가 성립하지 않은 경우, 토지수용위원회가 당사자 간의 분쟁을 조정하여 원활한 사업의 진행을 가능토록 하여 공익 및 사익의 조화를 도모함에 그 제도적인 의미를 가지고 있습니다.

즉, 토지수용재결은 협의가 불성립하는 경우나 협의가 불가능한 경우 등 사업시행자의 신청에 의하여 관할 토지수용위원회가 사업시행자의 토지수용보상금 지급을 조건으로 해서 토지구역, 손실보상, 수용 개시일 등을 결정해 그 토지에 관한 권리를 사업시행자가 취득하게 하며, 토지소유자 등은 그 권리를 상실하게 하는 효과를 발생하는 형성행위라고 할 수 있는 것입니다.

토지수용재결의 법적인 성질을 살펴보면 이에 따라서도 토지보상의 권리구제수단이 달라질 수 있어 주의해야만 합니다. 실제로 토지수용재결은 합의제 행정관청인 토지수용위원회가 행하고 있는 구체적인 사실에 대한 법집행으로서 단독행위인 공법행위로 행정행위라 하고, 쟁송법상 처분에 해당할 수 있습니다.

관련한 판례에서는 토지수용에 대한 재결은 구체적으로 일정 법률효과의 발생을 목적으로 하는 점에서 일반적인 행정처분과 다를 바가 없다고 봅니다. 이에 따라 토지수용재결처분이 무효인 경우 재결 자체에 대한 무효확인을 소구할 수 있다고 판시하고 있음을 볼 수 있습니다.

이와 함께 토지수용위원회로 공평하고 중립적인 제3자의 입장에서의 양당사자 이해관계를 조정하는 준사법적 기능을 수행하고 있는 합의제 행정관청이 토지수용재결의 기관이라 할 수 있습니다.

토지의 수용 및 사용에 관련한 재결에 대해서는 원칙상 지방토지수용위원회가 담당하지만 국가 또는 시, 도가 사업시행자인 사업, 수용 또는 사용할 토지가 둘 이상의 시, 도에 걸쳐 있는 사업의 경우 중앙토지수용위원회가 재결기관이 될 수 있습니다.

이러한 토지수용위원회의 토지수용재결 사항은 수용 또는 사용할 토지의 구역 및 사용방법, 손실의 보상, 수용 또는 사용의 개시일과 기간, 그 밖의 법률이나 다른 법률에서 규정한 사항 등이 해당될 수 있습니다.
또한 토지수용재결에는 불고불리의 원칙이 적용돼 사업시행자 및 토지소유자 또는 관계인이 신청한 범위 내에서 재결해야 하지만 손실의 보상에 있어서는 증액재결을 이행할 수도 있습니다.

토지수용위원회의 토지수용재결은 서면으로 하며, 그 재결서에는 주문이나 그 이유와 재결의 일자를 기재하고 위원장, 회의에 참석한 위원 등이 이에 기명날인한 후 정본을 사업시행자 또는 토지소유자, 관계인에게 송달하면 적법하게 이뤄질 수 있습니다.

또한, 토지수용재결은 그 심리를 개시한 날로부터 14일 이내이며, 특별한 사유가 있는 경우 1차에 한해 14일 범위 내에서 연장할 수도 있습니다.

11. 토지보상평가 기준

공익사업에서의 토지보상평가는 평가대상토지와 유사한 이용가치가 있다고 인정되고 있는 하나 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 건축물이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가하는 것을 말합니다.

협의 또는 재결로 취득하는 토지보상평가에 대해서 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의해 공시지가를 기준으로 보상하는 것으로 보고 있습니다.

토지보상은 그 공시 기준일 부터 가격시점 까지의 관계 법령에 의한 당해 토지이용계획, 공익사업으로 인한 지가영향을 받지 않는 지역의 지가변동률, 생산자 물가상승률 등 그 밖의 당해 토지의 위치나 환경 상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하게 됩니다.

또한, 토지보상평가 기준에 따른 가격시점에 대한 일반적인 이용방법의 객관적인 상황을 기준으로 평가하며, 토지소유자가 갖는 주관적인 가치나 그 토지 등을 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 하는 등의 상황은 고려되어지지 않습니다.

토지보상평가 기준에는 개발이익 배제의 평가도 볼 수 있는데요. 이는 당해 공익사업이 공고 또는 고시됨으로 인해 지가 상승분이나 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 행해진 토지이용계획 설정, 변경, 해제 등으로 인한 지가의 상승분은 배제되며, 변경 전의 기준으로 평가하기도 합니다.

두 필지 이상의 토지가 일단지를 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우라면 일괄 평가함을 원칙으로 하고 있습니다.

한 필지 토지의 일부만이 공익사업에 편입되어지는 경우에는 편입당시 토지전체의 상황을 기준으로 당해 토지 위치를 기준으로 평가하는 토지보상평가 기준도 존재합니다.

그 밖에 한 필지의 토지가 둘 이상의 용도로 이용되는 경우 실제용도별로 구분하여 평가함을 원칙으로 보고 토지보상평가를 진행하고 있습니다.

만약 국토계획법 등 관계법령에 의해 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 해야 하는 토지, 허가를 받지 않거나 신고를 하지 아니라고 형질변경 된 토지 등 불법으로 형질변경 된 경우라면 그 토지보상평가에 대해서는 그 토지의 형질변경이 될 당시 이용 상황을 상정하여 평가되어 집니다.

동일한 토지소유자에 속한 일단의 토지 일부가 협의에 의해 매수되거나 수용됨으로 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 상황이라면 당해 토지소유자는 사업시행자에 대해 일반의 토지의 전부를 수용해줄 것을 청구할 수 있습니다.

매수 또는 수용되는 잔여지의 경우 일단의 토지 전체가격에서 공익사업시행지구에 편입된 토지의 가격을 제한 금액으로 평가한다고 보고 있습니다.

12. 토지보상평가지침

최근 수도권 소재 지방공사에만 국한된 공익사업 토지보상 업무를 충북개발공사 등 전체 지방공사로 확대하는 법안이 통과 되었습니다. 이러한 내용이 포함되어진 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 일부 개정되었습니다.

이 개정안에 따르면 해당 지방자치단체가 토지보상의 업무를 위탁할 수 있는 범위에 대해서 수도권 이외에 각 시, 도가 설립한 지방공사로 확대된다는 것이 핵심이라고 볼 수 있습니다.

이렇게 서울 등 수도권 지방공사의 업무 영역이 상대적으로 넓었지만 이에 대한 형평성이나 사업시행 및 토지보상 업무의 효율성을 고려해보면 앞으로 모든 지방공사가 토지보상 업무를 수행할 필요가 있을 것이라 보고 있습니다.

토지보상에 대한 내용은 토지보상평가지침에 따라 운영되어지며, 이는 공익사업을 목적으로 취득 및 수용, 사용하는 토지에 대한 손실보상을 위한 평가에 관해 세부적인 기준과 절차 등을 정함으로 평가의 공정성을 확보하는데 그 취지가 있다고 보고 있습니다.

토지보상에 관련한 평가에 대해서는 따로 정한 것 외에는 토지보상평가지침이 정하는 바에 따라야 하며, 토지보상평가지침에서 정하지 않는 사항에 대해서는 감정평가의 일반이론에 따르게 되는 사항이 존재합니다.

이러한 토지보상평가지침은 토지에 관한 평가에 대해 가격시점에서의 일반적인 이용방법에 따른 객관적인 상황을 기준으로 평가해야한다고 명시되어 있습니다. 이는 토지소유자가 갖는 주관적인 가치나 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 사항에 대해서는 고려하지 않고 있습니다.

그리고 토지보상평가지침은 토지보상에 관한 평가에서 그 토지에 건축물이나 입목, 공작물, 그 밖의 토지에 정착한 물건이 있거나 토지에 관한 소유권 외 권리 등이 설정되어 있을 경우 그 건축물 등이 없고 토지에 관한 소유권 외 권리가 설정되어 있지 않은 나지상태를 상정하여 평가하기도 합니다.

또한, 토지보상평가지침에서는 당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고나 고시된 것에 따른 지가의 증가분, 당해 공익사업의 시행에 따른 절차로서 행해진 토지이용계획의 설정 및 변경, 해제 등에 따른 지가의 증가분, 그 밖에 당해 공익사업의 착수에서 준공까지 그 시행에 따른 지가의 증가분에 해당하는 개발이익에 대해서는 배제한 가격으로 평가해야 한다고 명시되어 있습니다.

공시지가기준평가에 대해서는 부동산가격공시법에 따른 표준지의 공시지가를 기준으로 하고, 그 공사기준일부터 가격시점까지의 관계법령에 따르는 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 않는 지역의 지가변동률, 생산자물가상승률, 그 밖에 당해 토지의 위치나 형상, 환경, 이용상황 등을 고려한 적정한 가격으로 평가된다고 토지보상평가지침에 나타나 있습니다.

13, 수용재결 등 권리구제방법

일반적으로 토지보상법에서는 재결신청 전 반드시 협의의 절차를 거치도록 규정하고 있는 사항을 볼 수 있습니다. 하지만 이 경우 토지수용에 관련한 협의가 이뤄지지 않을 시 예정된 재결에 의하게 되는데요. 사업시행자의 경우 재결신청권을 토지소유자 등의 경우 재결신청청구권이 발생하게 됩니다.

토지수용절차에 따라 사업인정 고시가 있은 후 협의 불성립이나 불능의 경우 사업시행자의 신청에 따라 관할 토지수용위원회가 행하는 절차로 사업시행자가 토지보상금을 지급하거나 공탁할 것을 전제로 토지 등의 권리를 취득하고 피수용자는 그 권리를 상실토록 하는 관할 토지수용위원회의 절차인 토지수용 재결에 대해서도 살펴볼 수 있습니다.

이러한 토지수용 재결은 토지 수용과 관련한 법률관계에서 양 당사자 사이 협의가 성립하지 않을 경우 토지수용위원회가 당사자간의 분쟁을 조정토록 하여 원활한 사업의 진행을 도와 공익 및 사익의 조화를 도모함에 그 제도적인 의미를 파악할 수 있는 부분입니다.

토지수용 재결사항은 수용이나 사용할 토지의 구역 및 사용방법을 포함하여, 손실의 보상, 수용 또는 사용의 개시일과 기간, 그 밖의 토지보상법 및 다른 법률에서 규정하고 있는 사항 등이 해당될 수 있습니다.
토지수용 재결에는 불고불리의 원칙이 적용되어 사업시행자나 토지소유자, 관계인 등이 신청한 범위 안에서 재결을 해야만 합니다.

그리고 토지수용 재결은 반드시 서면으로 이뤄져야 하며, 그 재결서에는 주문이나 그 이유, 재결의 일자 등을 기재하고 위원장 및 회의에 참석한 위원이 기명날인한 후 그 정본을 사업시행자나 토지소유자, 관계인에게 송달해야 합니다.

토지수용 재결기간은 심리를 개시한 날로부터 14일 이내로 규정되어 있으며, 특별한 사유가 있는 경우 1차에 한해 14일의 범위 안에서 연장할 수 있는 사항도 가지고 있습니다.

이러한 토지수용 재결은 그 법적인 성질에 따라서 그 토지보상의 권리구제수단이 달라질 수 있어 주의를 기울여야만 합니다. 토지수용 재결은 행정관청인 토지수용위원회가 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로 권력적인 단독 행위인 공법행위로 행정행위라고 볼 수 있어 쟁송법상 처분에 해당합니다.

그 권리구제방법으로는 사업시행자가 토지수용 재결이 실효됨으로 인해 토지소유자나 관계인이 입은 손실에 대해서 보상을 해야만 합니다. 이 경우 손실보상은 손실이 있은 것을 안 날로부터 1년, 발생한 날로부터 3년 이내에 청구해야 하며, 보상액의 경우 사업시행자와 손실을 입은 자가 협의하여 결정하되, 협의가 성립되지 않을 시 사업시행자나 손실을 입은 자는 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다.

또한, 사업시행자가 토지수용 또는 사용의 개시일 까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급 또는 공탁하지 않을 경우 토지수용 재결 이후 수용 및 사용의 개시일 이전 사업인정이 취소나 변경되면 그 고시 결과에 따라 재결은 그 효력을 상실케 되는 사항도 확인할 수 있습니다.

14. 토지보상금 증액 문제

일반적으로 부동산매매의 경우 그 소유자가 팔 마음을 가져야 이뤄질 수 있습니다. 그렇지만 토지 등의 부동산을 팔기를 원하지 않더라도 팔아야 할 경우가 있습니다.

이렇게 강제적으로 이뤄지는 토지 등의 거래가 토지수용이며, 이러한 토지수용이 이뤄지는 절차에서 많은 문제점이 드러나기도 합니다.

실제로 토지보상법에서는 사업인정의 고시, 토지 및 물건의 조서작성, 협의, 재결, 화해의 절차를 통해 토지수용이 이뤄진다고 명시되어 있는 부분입니다.

이에 따라 협의가 성립된 후 사업시행자는 그 수용시점까지 토지보상금을 지급 및 공탁해야 하고, 소유자의 경우 토지 등을 사업시행자에게 인도 및 이전을 해야만 합니다.

이러한 토지수용 절차에서의 토지보상소송 등의 문제는 토지수용에 대한 협의가 이뤄지지 않을 경우 발생할 수 있습니다. 관련한 협의가 성립되지 않은 경우 토지수용위원회는 소유자 및 관계인의 의견 진술 등을 수렴하여 수용할지의 여부와 토지보상금 증액 문제에 대해 재결결정을 하게 됩니다.

토지보상금 증액 문제에 대한 수용재결에 불만이 있는 경우 그 재결서를 받은 날로부터 30일 이내 중앙토지수용위원회에 이의를 신청하고, 만약 이 이의신청에도 받아들이지 못하는 경우 다시 30일 이내 행정소송인 토지보상소송을 제기하면 보상금 증액 문제에 대한 해결책을 찾을 수 있을 것입니다.

요약하면, 지방토지수용위원회의 수용재결에 의해 토지수용이 이뤄지고 보상금액이 결정된 후 기간 내 이의신청을 하거나 바로 사업시행자를 피고로 한 토지보상소송인 보상금 증액 소송을 법원에 제기해야만 바람직한 토지보상금을 받을 수 있는 것으로 해석할 수 있습니다.

특히, 토지수용 시 보상금 증액 문제는 토지보상소송이 많이 발생하는 경향이 있는데, 이 경우 반드시 법원이 선임한 감정평가사에 의한 감정을 거치게 됩니다.

대법원에서는 그 감정평가사의 감정결과 수용대상토지 등의 보상평가액에 차이가 생기게 된 경우, 그 중 어느 감정평가의 개별요인 비교의 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 한 각 감정평가 중 어느 것을 정당한 보상가액으로 인정하는가에 대해서는 법원의 재량에 속하게 됩니다.

이와 함께 토지보상소송 등에서 수용재결에 의한 보상금 산정에 대해서는 토지보상법에 따라 수용재결일 당시 가격시점을 기준으로 해야 하지만 토지수용위원회의 재결절차에서의 시가 감정은 수용재결일 이전이 기준시점이 되고, 때문에 법원의 감정절차에서는 수용재결일 기준으로 시가 감정을 하게 되는 것으로 볼 수 있습니다.

사실 토지수용은 국가나 지방자치단체가 공공의 필요를 위해 공익사업을 펼치게 되는 과정에서 어쩔 수 없이 그 토지를 수용하게 되는 사항이라고 볼 수 있습니다. 하지만 다수를 위한다는 명목 하에 타인의 재산권을 과도하게 침해해서는 않됩니다.

일반적으로 토지소유자의 입장에서 보면 수용 과정에서 토지보상법률에 규정된 보호수단들을 꼼꼼히 파악하고, 토지 소유자로서의 권리를 행사하는 것을 다소 명확하게 살펴볼 필요가 있습니다.

하지만 일반인인 토지소유자가 이를 파악한다는 것은 다소 복잡하고 어려운 일이 아닐 수 없을 것입니다.

15. 보상금 증액방법

실제로 토지보상금의 경우 협의보상금에 대한 사항뿐만 아니라 수용재결보상금, 이의재결보상금, 법원산정보상금으로 나눠 살펴볼 수 있습니다. 이 가운데 토지소유자에게 가장 중요하다고 할 수 있는 것은 협의보상금이라 할 수 있습니다.

이러한 협의보상금이 나올 경우 재판까지 간다하더라도 보통 토지보상 금액이 10% 정도 증액되기가 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 토지소유자들은 협의 토지보상 금액이 제대로 산정되도록 많은 노력과 힘을 투자 할 필요가 있는 것 입니다.

일반적으로 사업시행자에게는 토지 및 건물 보상금 등은 고민이 적습니다. 이는 어차피 토지보상 금액은 감정평가사가 결정하고 예정보상금의 경우에도 다른 부서에서 결정한 것이기 때문인데요. 이 경우 오히려 사업시행자에게 고민이 되는 쟁점은 토지조서와 물건조서에서 보상대상이 누락되는 것이 될 수 있습니다.

그렇기 때문에 토지보상 대상자도 토지에만 신경 쓸 것이 아니라 사업시행자가 고민하는 부분에 대해 신경을 써 대응책을 강구해야만 하며, 나아가 사업시행자가 관청인지 공사인지 민간인지의 여부 등 여러 가지 사항에 따라 대응을 달리하는 것이 토지보상 금액 증액방법에 바람직하다고 볼 수 있습니다.

그리고, 토지보상 금액 증액방법으로 토지조서나 물건조사에 대해 사업시행자에게 이의신청서를 내지 않는 것을 살펴볼 수 있습니다.
이러한 토지보상 금액에 관련한 이의신청서를 제출하면 사업시행자 입장에서는 가장 고민인 부분을 토지보상대상자가 스스로 고쳐주기 때문에 매우 고마워할 수 있는 사항인 것 입니다.

대체적으로 토지보상 금액은 감정평가사가 정하는 것이 원칙입니다. 이러한 감정평가사는 사업시행자 1명, 보상대상자 1명, 시도지사 1명 총 3명이 평가하여 산술평균한 금액이 토지보상 금액이라고 할 수 있습니다.

다만 3명이 평가해 10% 이상 차이가 나는 경우 재평가해야 되기 때문에 보상대상자 추천 평가사가 1명이라 할지라도 그 영향력은 매우 크게 작용할 수 있는 부분입니다.

추천조건은 토지면적과 충수의 각 50% 동의로 추천하게 되며, 추천기한은 토지보상 계획의 열람기간 만료일부터 30일 이내 추천이 이뤄지게 됩니다. 이러한 사항은 앞서 언급한 협의보상금을 제대로 받는 방법 중 중요하기 때문에 보상대상자들로서는 반드시 추천하는 것이 바람직한 사항입니다.

가끔 토지보상 금액 증액에 대한 재판이 비용이 많이 든다거나 번거롭고, 많은 금액이 증액되지도 않기 때문에 무조건 협의보상에 대해서 응하는 경우가 있습니다.

하지만 토지보상 금액 증액 심판 및 소송은 다른 소송과는 다르게 전문가만 선임할 경우 본인이 직접 관여할 일이 없고, 상대적으로 비용도 저렴하며 경우에 따라서는 많은 금액이 증액되기도 합니다.

이 토지보상 금액 증액재판은 수용재결 후 바로 재판을 진행할 경우 60일 이내, 이의재결을 거칠 경우 이의재결서를 받은 날로부터 30일 내 소장을 제출하면 적법하게 이뤄질 수 있는 부분입니다.

16. 토지보상 수용절차

토지보상 수용 절차는 사업시행자가 법률에 따른 사업인정을 받고, 토지소유자와 협의를 원만하게 해야 합니다. 이러한 협의가 이루어 지지 않은 경우 토지수용위원회에 재결을 신청하여 결정하며, 이러한 결정에 불복하는 경우에는 이의신청이나 행정소송을 제기할 수 있습니다.

사업시행자에 대해 최우선적으로 건설교통부 장관의 사업인정을 받아야 토지수용에 따른 토지보상을 받을 수 있다고 봅니다.
이때 건설교통부 장관은 사업인정을 한 때 사업시행자를 비롯한 토지소유자와 관계인, 해당하는 시, 도시자에게 지체 없이 그 사실을 통지해야하며, 수용할 토지의 세부 목록 등을 관보에 고시해야 적법합니다.

고시한 뒤에는 토지에 대해 사업 지장을 초래할 우려가 있다고 판단되는 형질의 변경이나 입목 및 건물 등 토지에 정착한 물건의 손괴, 토지에 속하는 흙이나 모래 등의 수거를 금지하도록 하고 있습니다.

이러한 사업인정을 받은 사업시행자는 토지조서나 물건조서의 작성을 하며, 토지보상 계획의 공고, 통지, 열람 및 보상액의 산정과 토지소유자와 협의하는 절차를 거치는 순서로 이뤄지게 됩니다.

저자는 앞서 언급한 협의를 하고자 할 때 보상협의요청서에 협의기간과 토지보상의 방법, 금액 등을 기재하여 토지소유자 및 관계인에게 통지해야 한다고 보고 있습니다.

협의기간은 합당한 사유가 없는 한 30일 이상으로 정해야 하며, 이러한 협의가 성립하여 관할 토지수용위원회로부터 협의성립의 확인을 받을 때 법률에 의한 재결로 보기도 합니다.

또한, 토지보상상담에 비추어 보았을 때 확인된 협의의 성립이나 토지보상에 대한 내용은 다툴 수 없는 사항도 존재합니다.

이에 따른 협의가 원만하게 성립되지 않거나 협의할 수 없을 경우 사업시행자는 사업인정의 고시가 있는 날부터 1년 안에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다.

토지수용위원회는 이러한 재결 신청서를 접수하면 지체 없이 이를 공고하고 그 날로부터 14일 이상 토지보상과 관련된 서류를 일반이 열람할 수 있도록 해야 합니다.

17.  토지수용 재결 절차

2014년 경기도내 28개 사업에 대한 토지수용이 결정되었다는 기사를 접한 바 있습니다.
이는 해당 사업장의 대부분은 토지보상 문제로 사업 추진에 어려움이 있었던 도내 공익사업이었습니다.
경기도는 2015년 경기도지방토지수용위원회를 열어 28개 사업 토지에 대한 토지수용재결 결정을 내렸다고 밝혔습니다.

토지수용재결은 사업시행자와 토지주간의 토지보상협상이 결렬됐을 경우 사업시행자가 도에 조정을 신청하면 그 사업의 타당성과 공익성 등을 심사하여 감정가에 수용하는 제도라고 볼 수 있습니다.

즉, 이러한 토지수용재결은 협의가 불성립하는 경우 또는 협의가 불가능한 경우 사업시행자의 신청에 의해 관할 토지수용위원회가 사업시행자의 토지수용보상금 지급을 조건으로 토지구역과 손실보상, 수용 개시일 등을 결정하여 그 토지에 관한 권리를 사업시행자가 취득하게 하며, 토지소유자 등을 그 권리를 소멸하게 하는 효과를 발생시키는 형성행위를 말하는 것 입니다.

토지수용재결의 절차로는 크게 신청, 열람, 의견제시, 심리, 재결의 순으로 이루어지게 됩니다. 신청의 경우 협의가 성립되지 않거나 협의를 할 수 없는 경우 사업시행자는 사업인정고시가 된 날부터 1년 이내 관할 토지수용위원회에 토지수용재결을 신청할 수 있으며, 토지수용위원회는 토지수용재결 신청서를 접수한 경우 지체 없이 이를 공고하며, 공고한 날부터 14일 이상 관계 서류의 사본을 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다.

이에 따라 토지수용위원회가 공고를 한 경우 관계 서류의 열람기간 중 토지소유자 또는 관계인은 의견을 제시할 수 있으며, 열람기간이 지났을 때 지체 없이 해당 신청에 대한 조사 및 심리를 하면서 토지수용재결 절차가 이루어지게 됩니다.

토지수용위원회는 토지수용재결 중 심리를 할 경우 필요하다고 인정하면 사업시행자 및 토지소유자, 관계인을 출석시켜 그 의견에 대해 진술하게끔 할 수도 있습니다.

그리고 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 보면 토지수용재결은 서면으로 해야 한다고 명시되어 있습니다.

이러한 토지수용재결서에는 주문 및 그 이유와 재결일을 기재하고, 위원장 및 토지수용재결 회의에 참석한 위원이 기명날인한 후 그 정본을 사업시행자, 토지소유자, 관계인에게 송달해야 적법하게 이뤄질 수 있는 사항입니다.

이러한 토지수용재결에 대해 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 타 권리는 이와 동시에 소멸하게 되는 사항도 볼 수 있습니다.

18. 수용절차상 재결신청 청구

수용절차를 거쳐 일정한 토지보상금이 나오면 이에 불만이 있는 경우가 생길 수 있습니다.
이 경우 불만을 제기하는 보상대상자가 필요에 따라 신청을 하는 것이 일반적으로 생각할 수 있습니다.
이와 같은 사안으로 많은 보상지역의 주민들은 재결신청을 당사자 본인이 직접 하는 것으로 오해하기 십상입니다.
하지만 수용절차 상 재결신청의 경우 사업시행자만이 신청할 수 있으며, 단지 보상대상자는 사업시행자에게 재결신청청구만을 구할 수 있는 것 입니다.

수용절차 상 재결신청청구 기간에 대해서는 각각의 공익사업마다 달리 규정되어 있으며, 대부분의 규정에서는 사업시행기간 내로 보고 있습니다. 실제로 보상대상자 입장에서 보면 신속한 재결신청청구가 받아들여 보상금 증액을 원하지만 사업시행자가 이러한 재결신청을 미룬다면 그 피해는 고스란히 보상대상자의 몫이 되곤 합니다.

이러한 문제를 해결하고자 보상대상자는 사업시행자에게 조속한 재결신청을 이행할 것을 청구할 수 있는 권리를 부여한 것을 볼 수 있습니다. 이를 조속재결신청청구라 하며, 보상대상자가 재결신청청구를 한 경우 사업시행자는 협의보상 기간이 끝나는 만료일로부터 60일 이내 재결신청청구를 하도록 되어 있기 때문에 신속한 절차를 원하는 보상대상자를 이를 이용하면 될 것 입니다.

실제로 관련 법령에서는 사업시행자와 토지소유자의 협의불가 시 재결신청을 이행할 수 있다고 보고 있습니다.
사업인정 이후 협의가 성립되지 않을 때 사업시행자는 사업인정고시가 있는 날부터 1년 이내에 토지수용위원회에 재결신청을 하는 것으로 적절한 부동산의 취득 및 피수용자의 권리 상실의 효과를 보기 위해 존재하는 규정이라 할 수 있습니다.

수용절차 상 재결신청청구 조건을 살펴보면 협의를 성실하게 임했음에도 협의불가일 경우 가능할 수 있으며, 1년 이내 사업시행자의 신청이 있어야만 합니다. 이와 더불어 인정고시가 있지만 협의불가 시 토지소유자와 관계인은 재결신청청구를 이행할 수 있다고 봅니다.
또한 위 사업시행자 뿐만 아니라 피수용자의 적절한 보상과 이익을 보장하기 위해 사업시행자에게 재결신청권이 있는 것과 형평을 맞추기 위해 재결신청청구권이 존재합니다.

이렇게 수용절차 상 재결신청청구가 이뤄지면 앞서 언급한 바와 같이 사업시행자는 토지소유자의 재결신청청구가 있는 날부터 60일 이내에 재결신청을 이행하여야 합니다.
만약 재결신청을 제대로 받아들이지 않고 기간을 경과시키면 소송촉진 등에 관한 특례법에 의해 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산하여 지급해야 하는 효력에 대한 내용도 확인해 볼 수 있습니다.

토지소유자가 재결신청청구를 했음에도 불구하고 사업시행자가 재결신청을 하지 않으면 소송방법으로 가산금제도로 사업시행자의 사업인정 효력을 상실하도록 규정하고 있는 것도 볼 수 있는데요. 즉, 사업인정고시가 무효화 되어 토지수용이 불가능하게 될 수 있습니다.

토지수용으로 인한 공공수용은 토지소유자나 타인의 재산에 대한 중대한 침해가 될 수 있기 때문에 법률에 근거하여 적법하게 진행이 되어야 합니다. 따라서 토지에 대한 보상과 손실보상이 전제가 되어야 하는데요.
다만 토지수용자의 협의가 불가능할 경우 사업시행자는 재결신청권을 갖지만 토지수용자는 재결신청권이 인정되지 않으므로 이와 관련한 법령의 숙지가 필요할 것 입니다.

19. 공유지분 토지보상

과거에 공유지분 토지보상에 있어서 공유자의 동의 없이 건축물점유형태에 따라 개별적인 차등 보상이 가능한 지 여부에 대한 대법원의 판례가 있었습니다.
실제로 토지보상법에서는 수용으로 인한 손실에 대한 보상은 토지소유자 등의 피보상자가 개인별 입은 손실을 개인별로 보상하는 것을 손실보상의 원칙으로 보고 있습니다.

다만 토지소유자별로 보상액을 산정할 수 없는 경우라면 개인별 토지보상이 불가하므로 개인별로 보상을 할 수 없다는 예외 규정을 두고 있습니다.

이에 따라 1필지의 토지를 수인이 공동으로 소유하는 경우 공유지분 토지보상 원칙에 따른 개인별 보상의 여부를 검토해보면 민법에서 공유물일 경우 공유물 전부를 지분의 비율로서 사용 수익할 수 있다고 규정하고 있음을 볼 수 있습니다.

그리고, 공유물의 모든 부분에 대해 공유자 소유권이 소유지분별로 공유물 전부에 배타적으로 지배된다고 볼 수 있어 공동소유토지는 토지 위치의 특정한 위치를 정해 토지부분별 공유권자의 소유권이 지분별로 독립되어 배타적인 지배권이 있다고 볼 수 없어 공유권자별 소유권이 미치는 토지도 특정할 수 없기에 개인별 공유지분 토지보상이 불가능하다고 볼 수 있습니다.

실제로 공유지분의 공유란 여러 명이 한 단위 수량의 토지소유권을 공유하는 것으로 개인의 색채가 강한 공동소유의 형태라고 볼 수 있으며, 공유지분은 그 공유토지 중 차지할 수 있는 부분의 양을 말하는 사항입니다.

공유에 있어서는 각 공유자가 가지는 권리가 지분이라고 볼 수 있는데, 지분의 법적인 성질에 대해 지분은 한 개의 소유권의 분량적인 일부라고 하는 것이 따라 결국 각 공유자가 목적물에 대해 가지는 소유의 비율이라고 볼 수 있습니다.

이러한 공유지분의 비율은 법률의 규정이나 공유자의 의사표시에 의해 정해지는데요. 이러한 사항이 불명확한 경우 각 공유자의 지분에 대해서는 균등한 것으로 추정하며, 부동산 공유지분의 비율에 관한 약정에 대해서는 이를 등기하여야 합니다. 또한 각 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로서 사용 및 수익할 수 있습니다.

공유지분 토지보상과 관련하여 공유물의 처분을 위해서는 공유자 전원의 동의가 필요한 부분입니다. 하지만 그 지분에 대해서는 자유롭게 처분할 수 있는데요. 공유자는 공유물 관리, 즉 목적물 이용 및 개량을 목적으로 하는 행위에 대해서는 지분의 과반수로 결정하게 되는 것 입니다.

20.  사업인정고시일

공공의 이익을 위하여 하는 사업인 공익사업을 할 목적으로 토지 등을 수용 및 사용할 사업으로 결정하는 것을 사업인정이라 말합니다. 더불어 사업인정은 사업이 토지 등을 수용 및 사용할 수 있는 공익사업인지 그 여부를 판단하여 결정하는 행정처분이라 말할 수 있습니다.

사업시행자는 이러한 사업인정을 받으려면 사업시행자의 성명 또는 명칭 및 주소, 사업의 종류 및 명칭, 사업예정지, 사업인정을 신청하는 사유 등을 기재하여 특별시장, 광역시장, 도지사 또는 특별자치도지사를 거쳐 국토교통부장관으로부터 사업인정을 받아야 적법하게 이뤄질 수 있는 사항입니다.

사업인정은 공익사업의 절차에서 우선적으로 행해지는 일이라고도 볼 수 있습니다.
이에 국토교통부장관은 사업인정을 하면 지체 없이 그 내용을 사업시행자나 토지소유자 및 관계인, 관계 시, 도지사에게 통지해야 합니다.

이는 사업시행자의 성명이나 명칭, 사업의 종류, 사업지역 및 수용 또는 사용할 토지의 세목을 관보에 고시하여야 하는 것이며, 사업인정의 사실을 통지받은 시, 도지사는 관계 시장, 군수 및 구청장에게 이를 통지해야 유효합니다.

이에 따라 적법한 절차로 사업인정권자가 사업인정을 했더라도 이를 관보에 의해 고시하지 않는다면 그 효력이 발생하지 않는 특징을 가지고 있습니다.

사업인정고시를 진행할 때 토지세목을 함께 고시하도록 하고 있는 사항도 확인할 수 있습니다. 따라서 사업인정이 고시되면 수용이나 사용할 토지의 범위가 특정됩니다.

이 경우 사업시행자는 토지의 위치와 예정 면적의 범위가 정해지면, 그 범위 내 공익사업의 시행에 따른 권리를 행사할 수 있으며 현재 또는 장래의 권리자에게 대항할 수도 있는 사항이 존재합니다.

사업인정이 고시 되면 토지소유자 등에게는 그 고시 범위에 포함되어 있는 토지 등에 대하여 보전의무가 발생합니다. 사업인정고시가 있은 후에는 토지 등의 보전의무가 부여되는 이유는 사업시행자에게 손실을 가할 목적으로 행하는 악의의 투자를 금지하는 것을 목적으로 하는 것입니다.

이에 따른 사업인정고시가 이뤄진 후에는 사업시행자 또는 감정평가를 의뢰받은 감정평가업자는 사업의 준비를 위해 출입의 허가 등에 관련한 규정에 국한되지 않고, 해당 토지나 물건에 출입하여 측량하거나 조사를 이행할 수 있습니다. 이 경우에 출입의 통제나 토지점유자의 인용의무 및 증표 등의 규정을 표준으로 삼아 적용해야 합니다.

이러한 사업인정의 고시일은 국토개발법에 따라 공식적으로 사업이 시작되는 날로 관공서의 게시판이나 공인기관의 문서로 고시되는 사항도 확인할 수 있습니다.

1. 토지수용시 보상금 등의 문제

대부분의 부동산 거래는 그 소유자가 팔려고 해야만 이뤄지기 마련입니다. 하지만 그 토지 등의 부동산을 팔기 원치 않아도 팔아야 할 경우가 있습니다. 이렇게 강제적으로 이뤄지는 토지 등의 거래가 토지수용이라고 할 수 있으며, 이러한 토지수용 절차에서 많은 분쟁상황이 야기되곤 합니다.

토지수용 절차의 내용을 담고 있는 토지보상법에서는 사업인정의 고시, 토지 및 물건의 조서작성, 협의, 재결, 화해의 절차를 통해 이뤄진다고 명시되어 있습니다.
이에 따른 협의가 성립된 후 사업시행자는 그 수용시점까지 토지보상금을 지급 및 공탁해야 하며, 소유자의 경우 그 때까지 토지 등을 사업시행자에게 인도, 이전을 해야만 하는 것 입니다.

그렇지만 이러한 토지수용 절차에서의 문제는 협의가 이뤄지지 않을 경우 발생할 수 있습니다.
협의가 성립되지 않은 경우 토지수용위원회는 소유자 및 관계인의 의견진술 등을 수렴하여 수용할지의 여부와 토지보상금 액수에 대해 재결이라고 명칭되는 결정을 내리게 됩니다.

이러한 토지수용에 대한 재결이 발생될 경우 토지수용의 효과가 발생하게 됩니다. 이와 같은 수용재결에 대해 불만이 있는 경우 그 재결서를 받은 날로부터 30일 이내 중앙토지수용위원회에 이의를 신청하고, 만약 이 이의신청에도 받아들이지 못하는 경우 다시 30일 이내 행정소송을 제기해야 합니다.

즉, 지방토지수용위원회의 수용재결에 의해 토지수용이 이뤄지고 보상금액이 결정된 후 기간 내 이의신청을 하거나 바로 사업시행자를 피고로 한 보상금증액소송을 법원에 제기해야만 적법한 토지보상금을 받을 수 있는 것 입니다.

특히, 토지수용 시 보상금 등의 문제는 보상금증액소송이 많이 발생하는 경향이 있는데, 이 경우 반드시 법원이 선임한 감정평가사에 의한 감정을 거치게 됩니다.

이에 대해 대법원에서는 그 감정평가사의 감정결과 수용대상토지 등의 보상평가액에 차이가 생기게 된 경우, 그 중 어느 감정평가의 개별요인 비교의 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 한 각 감정평가 중 어느 것을 정당한 보상가액으로 인정하는 가는 법원의 재량에 속하게 됩니다.

그리고 수용재결에 의한 토지보상금 산정에 대해서는 토지보상법에 따라 수용재결일 당시 가격시점을 기준으로 해야 합니다.

다만, 토지수용위원회의 재결절차에서의 시가 감정은 수용재결일 이전이 기준시점이 되기 마련입니다.
그렇기 때문에 법원의 감정절차에서는 수용재결일 기준으로 시가 감정을 하게 되는 것 입니다.

토지수용은 국가나 지방자치단체가 공공의 필요를 위해 공익사업을 펼치게 되는 과정에서 어쩔 수 없이 발생하는 사항이라고 볼 수 있습니다.
하지만 다수를 위한다는 명목하에 타인의 재산권을 과도하게 침해해서는 않 됩니다.

소유자의 입장에서는 그 과정에서 토지보상 등의 법률에서 규정된 보호수단들을 꼼꼼히 파악하고, 토지 소유자로서의 권리를 행사하는 것을 잊어서는 안 될 것 입니다.

22.  토지수용 보상금의 기준Ⅰ

일반적인 토지수용 보상금은 두 개의 감정평가기관에서 평가한 평가액을 산술평균하여 결정하게 됩니다. 하지만 토지수용 평가금액이 협의매수시 사업시행자가 그 협의가격으로 제시한 금액보다 현저하게 낮을 경우 당초 협의했던 그 토지수용보상금으로 결정하게 되는 사항을 볼 수 있습니다.

이 토지수용 보상금 기준을 살펴보면 토지, 건물 및 기타 지장물, 영업보상, 휴업보상, 폐업보상, 권리 및 기타보상, 영농손실보상, 사업구역밖의 보상 등으로 나눠서 살펴볼 수 있습니다.

먼저 토지에 대한 토지수용 보상금 기준을 보면 공시지가를 기준으로 하여 감정평가사가 수용대상 토지의 개별적인 특성 등 여러가지 사항을 비교하여 평가한 가격으로 토지수용 보상금을 결정하게 됩니다. 다만 당해 공익사업으로 인해 상승된 지가의 경우 이 보상금에서 제외되는 사항을 볼 수 있습니다.

그 대상은 본인이 희망하는 경우 뿐만 아니라 부재지주의 토지로 토지에 대한 보상금이 3,000만 원을 초과하는 경우 그 초과금액에 대해 보상하는 경우에 해당되며, 그 상환기간은 5년, 채권이율은 1년만기 정기예금 금리 이상이라 규정하고 있습니다.

건물 및 기타 지장물의 토지수용 보상금 기준의 경우 이전비를 보상하는 것이 원칙으로 되어있으며, 만약 이 때의 이전비가 취득가격을 초과하여 나타나거나 이전이 불가능할 경우 그 취득 가격으로 토지수용 보상금이 결정되어지게 됩니다.

또한, 공익사업의 시행으로서 그 영업장소를 이전하거나 폐업하게 되어 영업상 지대한 손실이 발생하는 경우 등에는 영업의 종류에 따라서 토지수용 보상금을 받게 됩니다.
휴업보상의 경우 3개월 범위 내 휴업기간 중 그 영업이익을 보상하게 되며, 폐업보상의 경우 2년간의 영업이익에 대해 보상을 하게 됩니다.

다만 폐업보상의 해당하는지의 여부는 소유자의 폐업의사 등에 따라 결정되는 것은 아니며, 이 경우 다른 장소에서는 당해 영업의 허가를 받을 수 없는 때, 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 때, 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 다른 장소로 이전 하는 것이 현저히 곤란하다고 시, 군, 구의 장이 인정하는 때 등의 요건에 해당되어야만 적법하게 이뤄질 수 있습니다.

그 밖의 공익사업용지로 포함되지는 않고, 사업지구 인근의 농경지가 그 사업시행으로 인하여 하천이나 호수등에 둘러싸여 출입할 수 없는 경우 등에는 소유자가 청구하면 공익사업시행지구안에 편입된 것으로 보아 토지수용보상금을 받을 수 있습니다. 또한 사업지구내 편입된 농지에 대해 도별 연간 농가평균 농작물 주수입의 2년 분을 영농손실액의 명분으로 보상하는 토지수용 보상금 기준도 살펴볼 수 있습니다.

23.  토지수용 보상금의 기준Ⅱ

토지수용과 관련한 토지보상금은 두개 이상의 감정평가기관이 평가한 평가액을 산술평균하여 결정하게 되는 것이 일반적 입니다. 이 경우 협의 매수시 평가한 평가자는 자연스럽게 제외되기 때문에, 평가한 금액이 협의매수의 경우 사업시행자가 제시한 금액보다 낮을 때 애초에 협의했던 가격으로 토지보상금을 결정하게 되는 것 입니다.

원칙적인 토지보상기준으로는 매년 1월 1일 기준으로 하여금 전국의 토지 중 표준지를 선정, 그 가격을 결정 공시한 공시지가를 기준으로 감정평가사가 수용대상 토지의 개별적인 특성 등을 비교 및 평가하여 그 가격으로 결정하게 됩니다.

여기서 토지보상기준에 대한 내용을 살펴보면, 공익사업의 시행으로 인해 영업장소를 이전하거나 폐업에 이르게 되어 영업상 손실이 발생하는 경우, 그 영업의 종류에 따라 휴업이나 폐업보상을 하게 되는 영업보상 토지보상기준을 볼 수 있습니다.

그리고 휴업보상의 경우 4개월 범위 내 휴업기간 중 그 영업이익을 보상하게 되며, 폐업보상의 경우 2년간의 영업이익을 보상하게 되나 폐업보상에 해당하는지 여부에 대해서는 소유자의 폐업의사에 의해 결정되는 것이 아닌 일정요건에 해당해야만 합니다.

위 폐업에 따른 토지수용보상 기준으로는 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시, 구의 장이 인정하는 경우 뿐만 아니라 다른 장소에서는 당해 영업의 허가를 받을 수 없는 경우, 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우 등에 해당되는 사항입니다.

또한, 토지보상기준에는 건물 기타 지장물의 보상기준에 대해서도 살펴볼 수 있습니다. 이 경우 운반이나 복원, 해체 등의 이전비를 보상하는 것이 원칙으로 볼 수 있으며, 만약 이러한 이전비가 취득가격을 초과하거나 이전이 불가능한 경우 그 취득가격으로 보상하게 됩니다.

그 밖의 토지수용에 따른 토지보상기준으로는 광업권이나 어업권에 대해 권리소멸에 입각한 보상금을 정하는 기준에 따라 토지보상금과는 별도로 지불하는 특징이 있습니다. 공유지나 국유지를 적법한 절차로 개간하였을 경우에는 개간비를 지불하며, 수확하기 전 수용한 땅에 심은 농작물 등이 있는 경우 그 작물에 대한 토지보상금을 지불하게 됩니다.

토지수용에 따른 토지보상기준은 사업구역 내 뿐만 아니라 사업구역 밖에서도 이뤄질 수 있습니다. 공익사업용지로 포함되지는 않았으나 사업지구 인근의 농경지가 사업시행으로 인해 하천 및 호수등에 둘러싸여 출입할 수 없는 경우 소유자가 청구하면 공익사업 시행지구 안에 편입된 것으로 보아 보상을 해줄 수 있는 사항을 볼 수 있습니다.

만약, 공익사업시행지구 인근에 있는 어업에 피해가 발생한 경우 실제피해액을 확인할 수 있는 경우 그 피해에 대하여 보상하는 것도 확인할 수 있습니다.

24.  토지수용 보상금의 기준Ⅲ

법률에서 정하고 있는 토지수용절차에 따라 토지수용이 이뤄지게 되면 토지 소유자는 그 토지의 소유권을 넘겨주는 대신 보상금을 받게 되는 등, 법적으로 토지수용은 재결을 통한 강제취득을 의미하기 때문에 특별한 사정이 없는 한 그 토지수용 자체를 거부할 수 없는 특징을 가지고 있습니다.

하지만 토지수용도 일종의 토지매매라고 볼 수도 있기 때문에 토지수용 보상금 즉, 토지의 대금을 제대로 받기 위해서는 관련 법률에서 정하고 있는 대금결정기준을 명확하게 파악하고 수용되는 토지의 특수성을 고려하여 토지수용 보상금 산정 기준에 맞춰 보상금이 결정되도록 노력을 기울여야만 합니다.

이에 따라 사업시행자가 알아서 토지수용 보상금을 적법하게 책정해줄 것이라는 안일한 생각보다는 자신이 직접 적극적으로 토지수용 보상금 산정을 해보고 사업시행자가 감정평가를 통해 책정된 보상금이 법률에서 정한 기준을 제대로 준수하지 않을 경우 이를 시정하기 위해 토지수용 재결절차나 행정소송을 거쳐야 하는 것 입니다.

이러한 지방토지수용위원회의 보상금 산정에 대한 이의가 있는 경우 중앙토지수용위원회에 토지수용 보상금에 대한 이의를 신청할 수 있습니다.
토지수용 보상금 산정에 대한 이의신청은 수용재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내 이뤄져야 하며, 중앙토지수용위원회는 이의신청을 받은 경우 재결이 부당하다고 인정될 때, 그 재결의 전부나 일부를 취소토록 하거나 보상액을 변경할 수 있는 부분입니다.

이에 토지수용 보상금 산정 금액이 늘어난 경우 사업시행자는 재결의 취소나 변경의 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내 보상금 받을 자에게 늘어난 보상금을 지급해야 합니다.
다만 채권자의 수령거절이나 수령불능, 사업시행자의 불복 등에 해당할 경우 그 금액을 공탁할 수도 있습니다.

과거 이러한 토지수용 보상금 산정에 대한 대법원의 판례를 살펴보면 공익사업의 시행자가 적법한 토지수용절차를 거치지 않고 공익사업을 시행하여 토지의 현실적인 이용상황 등을 변경시켰는데,
이 것이 손실보상단계에 이르러 불법형질변경을 이유로 그 형질 변경 전 이용상황을 기준으로 손실보상금을 산정하는 것까지 시행규칙에서 정하고 있다고 볼 수 없다며 추가로 토지수용 보상금을 지급하라는 판결을 내렸습니다.

이처럼 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙에서는 불법형질변경이 된 경우 형질변경 될 당시 이용상황을 상정하여 평가하도록 하여, 법령에서 규정하고 있는 토지수용절차를 거치지 않은 채 임의로 건물을 건축하거나 불법형질변경을 하는 등의 행위를 통해 토지의 이용상황을 변형시켜 부당하게 손실보상금액이 산정되는 결과를 방지하고 있는 토지수용 보상금 산정과 관련한 사례도 살펴볼 수 있습니다.

25.  토지보상금 산정의 일반원칙

토지수용 가운데 직접보상에 해당하는 토지보상금은 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 의거해 공인된 감정평가업자 2~3인이 평가한 금액을 산술평균한 가격으로 결정하게 되는 것이 원칙입니다.
감정평가업자를 추천하고자 하는 토지소유자의 경우 보상대상 토지면적의 50% 이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지소유자 총 수의 과반수 동의를 얻은 사실을 증명하는 서류를 첨부해 보상계획의 열람기간 만료일로부터 30일 이내 사업시행자에게 요청해야 적법하게 이뤄질 수 있습니다.

실제로 토지보상금 산정은 복수의 감정평가업자가 비교표준지 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지 지가변동률 및 평가대상 토지의 위치, 환경, 이용상황 기타 가격형성상 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 토지보상금 산정이 이뤄지게 됩니다.

이 경우 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황을 기준으로 평가하며, 토지소유자가 가지고 있는 주관적인 가치나 그 토지 등을 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것에 대해서는 고려하지 않음을 확인할 수 있습니다.

더불어 당해 공익사업으로 인해 토지 등의 가격에 변동이 있을 경우 이를 고려하지 않고 토지보상금을 산정하며, 당해 공익사업의 시행을 목적으로 용도지역 등이 변경된 토지에 대해서도 변경 전 용도지역 등을 기준으로 평가하는 것이 일반원칙이라 할 수 있는 것 입니다.

만약 불법으로 형질변경된 토지나 1989년 1월 24일 이후 건축되어진 무허가건물 등의 부지에 대해서는 형질변경 전 또는 건축당시의 이용상황을 상정하여 평가하게 됩니다.

토지보상금 산정은 표준지 공시지가와 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교, 기타요인비교의 사항을 모두 곱한 값으로 결정하게 됩니다. 이 때의 인근지역의 용도지역, 공부상지목, 실제이용 현황 등이 가장 유사한 토지를 비교표준지로 선정하며, 시점수정의 경우 적용비교표준지 공시지가와 가격시점 간 시간간격을 보완해 주는 것으로 그 기간 사이 지가변동률이 있는 경우 이를 참작하여 산정을 하도록 하고 있습니다.

또한 앞서 언급한 비교표준지가 사업지구 내의 것인지 사업지구 외의 것인지에 따라서도 토지보상금에 차이가 있을 수 있습니다. 일반적으로 사업지구 내 비교표준지를 채택하는 경우가 많기 때문에 이 경우 지역요인은 거의 차이가 없는 것이 특징으로 볼 수 있습니다.

토지보상금 산정에 있어서 개별요인은 자신의 토지와 비교표준지의 토지를 서로 비교해 보는 것이라 할 수 있는데요. 자신의 토지에 대해서는 도로에 접해 있는데 비해서 비교표준지 상은 맹지라면 이를 같은 가격으로 보상하게 될 때 굉장히 억울한 상황에 처해질 수 있습니다. 따라서 이런 경우에는 개별요인을 보정하여 토지보상금을 더 주는 것이라 할 수 있습니다.  인근  유사토지의 정상거래가격으로 볼 수 없는 매매대금 등을 참작했다 하여 원심을 파기한 대법원의 판례가 있습니다. 이 토지수용 관련 판례는 토지수용 손실보상액의 산정시 참작할 수 있는 인근 유사토지의 정상거래가격의 의미를 확인할 수 있는 판례라고 할 수 있습니다.

또한, 이에 따른 정상거래가격을 참작할 수 있는 경우에 대해서와 토지에 대한 적정한 수용보상액의 산정방법 및 감정평가서의 가격산정요인 설시 정도를 알아볼 수 있는 의미 있는 판례라고 볼 수 있습니다.

실제로 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따르면 ‘토지수용 보상액 산정에 대해 협의나 재결에 의해 취득하는 토지는 부동산 공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 공시지가를 기준으로 하여 보상을 실시하되 그 공시기준일로부터 가격시점까지의 관계 법령에 의거한 당해 토지의 이용계획이나 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 않은 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률이나 생산자물가상승률, 그 밖에 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 종합적으로 참작하여 평가한 적정가격으로 보상해야 한다’ 라고 명시되어 있습니다.

이 외에도 토지수용에 대한 보상액은 가격시점에 있어서 현실적 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황을 고려해서 산정하고 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 가지는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한다는 경우 등은 이를 고려하지 않는다고 판시하고 있습니다.

위에서 언급한 토지수용 보상액 산정에 있어서 정상거래가격 참작과 관련한 판례로 돌아와서 그 판결문에서는 토지수용 보상액을 평가함에 있어서는 관계 법령에서 들고 있는 모든 가격산정 요인들을 구체적 및 종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 한다고 보았습니다.

이 경우 ‘감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없다고 하더라도 가격산정요인 등을 특정하게 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아 볼 수 있는 정도로 기술해야 한다’ 라고 보고 있습니다.

또한, 토지수용의 손실보상액을 산정함에 있어서 참작할 수 있는 인근 유사토지의 정상거래가격이라고 함은 그 토지가 수용대상 토지의 인근지역에 위치하고 용도지역, 지목, 형태, 이용상황, 법령상의 제한 등 자연적 사회적 조건이 수용대상 토지와 동일하다거나 유사토지에 대해 일반적인 거래에서 성립된 가격으로서 개발이익이 포함되지 않고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다고 명시되어 있습니다.

이에 따라서 ‘수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래가격 사례를 반드시 조사하여 참작하는 것은 아니지만, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있으며, 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 사실이 입증된 경우 이를 참작할 수 있다’ 라고 판시한 판례라 볼 수 있습니다.

이처럼 토지수용 보상액 산정에 대해서는 많은 쟁점으로 분쟁상황이 비일비재하게 나타나고 있습니다. 이는 그 법률적인 내용을 제대로 인지하지 못한 경우에 큰 피해를 볼 수 있는 가능성이 높기 마련입니다.

27.  토지수용에서의 품등비교

실제로 인근지역 적정한 비교표준지가 없어 동일수급권 내에 유사지역에서 비교표준지를 선정한 경우라면 평가대상토지와 지역요인 및 개별요인을 비교해야만 합니다. 또한, 인근지역에서 비교표준지를 선정한 경우에는 개별요인만을 비교하게 됩니다.

토지보상법에서는 지역요인의 비교에 대해 특별히 규정하고 있지는 않으나, 부동산 평가이론의 일반원리에 의거 필요한 경우에는 이를 반영하는 것이 바람직하다고 볼 수 있습니다.

이와 더불어 지역요인 및 개별요인의 비교에 대해서는 평가대상토지의 공법상 용도지역뿐만 아니라 실제 이용상황 등을 기준으로 그 용도적인 특성에 따라 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정조건, 기타조건 등에 대한 사항을 비교하게 됩니다. 이 경우 주택지, 농경지, 상업지, 임야지, 택지후보지 등에 따라 지역요인 및 개별요인의 비교항목이 상이함에 유의해야만 할 것 입니다.

토지수용에 따른 보상액을 적정하게 산정하기 위해서는 앞서 언급한 바와 같이 품등비교화된 표준지와 대상토지의 가로조건, 위치나 형상 등을 각각 구체적으로 표시한 후 이에 기초하여 양자의 각 요소 비교치를 곱해 최종 품등비교치를 산정하는 것이 필요하다고 볼 수 있습니다.

품등비교에 대해서는 지역요인 비교와 개별요인 비교의 두 가지 사항으로 나눠 이뤄지는 것을 볼 수 있습니다. 이 가운데 지역요인 비교에 대해서는 수용대상토지가 위치해 있는 지역과 표준지가 위치해 있는 지역의 특성을 비교함으로 어느 쪽이 우세한지를 결정하는 것으로 볼 수 있으며, 개별요인 품등비교는 보통 가로조건, 접근조건, 환경조건, 행정조건, 기타조건으로 구성되곤 합니다.

사실 토지수용 및 사용에 따른 보상액을 평가함에 있어서는 관계 법령에서 포함하고 있는 모든 산정요인들을 구체적이고 종합적으로 참작하여 그 요인들을 모두 반영해야 합니다. 다만, 지적공부상 지목에 불구하고 가격시점에 있어서 현실적인 이용상황에 따라 평가되어야 하므로 비교표준지와 수용대상 토지의 지역요인 및 개별요인 등 품등비교를 함에 있어서도 현실적인 이용상황에 따른 비교수치 외 다시 공부상 지목에 따른 비교수치를 중복적용하는 것은 허용되지 않을 수 있습니다.

한편, 지적법시행령을 살펴보면 영구적 건축물 가운데 그 부속시설물 부지 및 정원과 관계 법령에 의한 택지조성사업을 목적으로 하는 공사에 대해 준공된 토지만을 대로 규정하고 있을 뿐 건축법상 소중의 건축허가를 받아 건축한 영구건축물의 부지라 하더라도 규정되지 않는 건축물의 부지는 그 지목이 공장용지나 학교용지, 잡종지로 될 수밖에 없다고 말합니다.

다만, 지적법상 대가 아닌 잡종지라 할지라도 지적법상 대인 토지와 현실적으로 그 이용상황이 비슷하거나 동일한 경우라면 이를 다르게 평가하지는 않는다고 말하고 있습니다.

보상금증액은 전략입니다. 탁월한 전략으로 대처하면 상당액이 오르는 경우도 있습니다. 특히 큰 공장, 지목과 현황이 다른 토지, 공원부지로 묶여 있던 토지, 공장, 양어장 같은 경우는 상당액이 증액되는 경우가 많습니다. 물론 특별한 쟁점이 없이 단지 보상금이 저렴하다는 이유로 불복하면 그 액수가 크게 오르지는 않습니다.

그러나 협의보상평가와 재결평가는 대량으로 한꺼번에 많은 토지 등을 일시적으로 평가하므로 비교표준지 선정에 제약이 있으며, 개별적 토지 등이 갖고 있는 문제를 모두 반영하기가 쉽지 않지만, 법원감정은 상당한 시간을 가지고 원고의 재산만을 위한 평가를 하게 되고, 원고의 주장을 제출할 수 있는 기회를 갖게 되면서, 재결에서의 잘못된 평가를 바로 잡음으로써 증액가능성을 높일 수 있습니다.

28.  표준지공시지가 및 개별공시지가

표준지공지지가는 전국의 과세대상의 토지나 국공유지 필지 가운데 대표성이 두드러지는 필지를 선정해 매년 1월1일을 기준으로 단위면적당 가격을 조사하고 고시하는 가격을 말합니다.

표준지공시지가는 종합소득세나 토지초과이득세, 양도소득세, 상속세, 증여세, 취득세 등 각종 토지관련 세금의 부과기준이 되는 개별 필지의 공시지가를 산정하는 기준으로 활용되기도 합니다.

여기서 말하는 공시지가는 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 산정하여 공시되는 땅값을 말하며, 이 땅값은 토지공개념이 도입되면서 행정자치부의 과세시가표준액, 건설교통부의 기준시가, 국세청의 기준시가, 감정원의 감정시가 등을 합쳐 시행되어 오고 있습니다.

이러한 공시지가는 2000년도 부터는 전국 모든 지역에서 매년 일제히 지가조사를 시행하지 않고 지가 변동이 거의 발생되지 않는 지역은 2~3년에 한번씩만 조사하기도 하는 사항이 존재합니다.

공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하며, 일반적인 토지거래의 지표가 되는 등의 효력이 발생되어지며, 국가나 지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련해 지가를 산정하는 경우 기준이 되기도 합니다.

이러한 공시지가 평가는 표준지의 선정, 조사 및 평가, 중앙부동산 평가위원회의 심의, 지가공시, 이의신청의 순으로 진행되어 집니다. 더불어 이의신청의 경우 공기일부터 30일 이내에 서면으로 제출한 경우 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하게 되는 사항이 있습니다.

개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장이나 군수, 구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교해 공시하는 것을 말합니다.

또한 토지가격비준표상의 토지 차이에 다른 가격배율을 내고 이를 표준지공시지가에 곱하여 지가산정 후, 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 시, 군, 구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장, 군수, 구청장이 결정하고 공시하는 개별토지의 단위면적당 가격을 말합니다. 이러한 개별공시지가는 토지 관련한 국세 및 지방세의 부과기준이 되기도 하며, 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준이 되기도 합니다.

29.  표준지 공시지가 위법성

일반적으로 토지보상금 증액 소송시 표준지공시지가 결정은 이를 기초로 하고 있는 수용재결 등과는 별개의 독립된 처분으로 서로 독립하여 별개의 법률효과를 목적으로 하고 있습니다.

또한, 이 표준지공시지가는 이를 인근의 토지소유자나 기타 이해관계인에게 개별적으로 고지하도록 되어 있는 것은 아니기 때문에 인근 토지 소유자는 토지보상금 산정의 기준이 되는 표준지가 어느 토지인지를 알 수 없는 특징을 가지고 있습니다. 이에 따라 인근 토지 소유자가 표준지의 공시지가가 확정되기 전에 이를 분쟁을 삼는 것은 불가능하다고 볼 수 있는 사항입니다.

여기서 말하는 표준지공시지가는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 규정에 의한 절차에 입각하여 국토해양부장관이 조사 및 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말합니다. 즉, 이 표준지공시지가는 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적, 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중 표준지를 선정하여 그 적정가격을 책정한 것이라고 볼 수 있습니다.

이러한 표준지공시지가의 표준지의 적정가격을 조사 및 평가할 때에는 두명 이상의 감정평가업자에게 의뢰 해야하며 인근 유사 토지의 거래가격 및 당해 토지와 유사한 이용가치를 지니고 있는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 결정하게 됩니다.

실제로 표준지공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공할 뿐만 아니라 일반적인 토지거래에 지표가 되고 있습니다. 더불어 국가 및 지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련한 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가 하는 경우 그 기준으로도 이용되고 있습니다.

이 밖의 표준지공시지가는 표준지에 대한 적정가격이라고 볼 수 있어 개별 토지의 경우에는 상황에 따라 토지가격 비준표를 적용하여 산정되고 있는 사항도 존재합니다.

여기서 토지보상금 증액 소송 판례 중 표준지공시지가 위법성과 관련하여 인근 토지소유자 등으로 하여금 결정되어진 표준지공시지가를 기초로 장차 토지보상 등이 이뤄질 것에 대비하여 항상 토지의 가격을 주시하고 표준지공시지가결정이 잘못된 경우 정해진 시정절차를 통해 이를 시정하도록 요구하는 것은 부당하게 높은 주의의무를 지우는 것이라 판단한 사례가 있습니다.

이 판례에서는 위법한 표준지공시지가결정에 대해 그 정해진 시정절차를 통해 시정하도록 요구하지 않았다는 이유로 위법한 표준지공시지가를 기초로 한 수용재결 등 행정처분에서 표준지공시지가결정의 위법을 주장할 수 없도록 하는 것은 불이익을 강요하는 것이라고도 보고 있습니다.

이 표준지공시지가 위법성에 관련한 판례에 따서 ‘표준지공시지가결정이 위법한 경우에는 그 자체를 행정소송의 대상이 되는 행정처분으로 보아 그 위법 여부를 다툴 수 있으며, 토지보상금 증액 소송에서도 선행처분으로서 그 수용대상 토지 가격 산정의 기초가 된 비교표준지공시지가결정의 위법을 독립한 사유로 주장할 수 있다’ 라고 말하고 있습니다.

30.   공공사업 토지수용시 실거래가 보상추진

산업단지 조성과 택지개발 등 공공사업을 위해 토지수용을 할 때 주변 실거래 가격을 기준으로 토지보상금을 산정하는 방안이 추진한다는 일간지 기사가 있었습니다. 이는 정부가 수용 토지의 보상평가기준을 표준지공시지가에서 실거래가로 바꾸자는 것입니다.

이러한 추진내용은 토지보상 과정에서 비교적 낮은 보상금에 따른 사회적인 갈등이 대두되자 정부가 개선안 마련에 나선 것으로 볼 수 있습니다. 이는 연구용역과 전문가의 간담회 등의 절차를 거쳐 토지보상제도 개선안을 확정할 예정이라고 합니다.

국토교통부의 경우 사회적인 여건이 변하고 있음에도 불구하고 이 토지보상제도는 큰 폭의 변화가 없었으며, 장기적으로 어떻게 방향을 잡을지에 대해 연구를 시작했다고 밝힌 바 있습니다.
이에 따라 토지보상제도 개선방안 마련을 위해 포스트 개발시대 토지보상제도 개선방안 연구라는 제목을 가지고 연구용역을 발주하기에 이릅니다.

정부가 이렇게 토지보상제도의 전면적인 개편을 사실상 예고한 것은 처음이며, 앞서 언급한 공공사업 토지수용시 실거래가 보상추진 등 연구용역을 통해 현행 토지보상제도의 실태를 분석하고 다양한 제도개선 방안을 검토한다는 방침입니다.

이러한 개선방안에는 토지평가기준을 표준지 공시지가에서 실거래가로 바꾸는 방안 이외에도 상가권리금 등에 대한 보상, 공익사업의 범위를 다소 명확하게 하는 등의 제도개선이 후보로 거론되고 있음을 확인할 수 있습니다.
이 가운데 토지평가 기준이 달라지는 것이 단연 눈에 띄고 있습니다.

지금까지는 표준지 공시지가를 기준으로 토지보상을 진행했고, 이 과정에서 분쟁상황이 적지 않게 나타났는데요. 한 가지 사례로 2008년도에 발생했던 남대문 방화사건의 배경도 이러한 토지보상금을 둘러싼 갈등이라고 할 수 있습니다.

실제로 토지보상평가 기준이 되었던 표준지공시지가는 실거래보다 낮은 수준에서 책정됩니다. 이에 저가보상이라는 이야기가 나오는 이유가 되기도 합니다. 이와 더불어 감정평가사의 주관이 들어간다는 점도 문제로 볼 수 있었습니다.
하지만 토지보상이 이뤄지는 땅의 경우 대부분 실제 거래가 잘 이뤄지지 않는 곳이란 점에서 실거래가를 적용하기 어렵다는 지적도 나오고 있는 실정입니다.

이렇게 토지보상제도를 둘러싼 문제는 토지평가기준에 그치지 않습니다. 사실 국내 토지보상제도의 근간이 되는 것은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률인 토지보상법인데, 이 법률에는 사업인정이라는 단계를 통해 수용권 부여 여부를 검증하도록 하고 있지만 실상은 없는 상황입니다.

앞서 언급했던 사안처럼 법률 개정도 중요하겠지만 다소 미비한 토지수용위원회의 역할 등 규정을 제대로 적용하는 것에도 신경을 써 토지수용권 남용이 이뤄지지 않도록 해야 될 것 입니다.

31.  토지보상금 계산방법

일반적으로 토지수용 보상금 계산은 두 명 이상의 감정평가업자가 비교표준지공시지가를 기준하여 산정하게 됩니다. 그리고 그 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률 및 평가대상 토지의 위치, 이용상황, 현상 등 기타 가격형성에 영향을 줄 수 있는 요인들을 종합적으로 고려하여 나온 평가금액으로 이러한 토지수용 보상금이 최종적으로 결정되는 모습을 가지고 있습니다.

그리고 일반적인 이용방법에 따른 객관적인 상황을 기준으로 평가하는 특징을 보이며, 이에 따라 토지소유자가 갖는 주관적인 가치나 그 토지 등을 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은 고려하지 않음을 볼 수 있습니다.

또한, 토지수용 보상금 계산시에는 당해 공익사업으로 인해 토지등의 가격에 변동이 있는 경우는 고려하지 않으며, 당해 공익사업의 시행을 직접적인 목적으로 보고 용도지역등이 변경된 토지에 대해서도 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가하게 됩니다.

그 밖의 토지수용 보상금 계산은 불법으로 형질 변경된 토지나 무허가 건물 등의 부지에 대해서는 형질변경 전 또는 건축당시의 이용 상황을 상정하여 평가하는 것이 원칙입니다.

토지수용 보상금 계산식으로는 표준지공시지가에 시점수정과 지역요인 비교, 개별요인 비교, 기타요인 비교의 사항을 곱한 금액으로 토지수용 보상금이 산출되어 집니다. 이러한 토지수용 보상금 계산식을 이해하기 위해서는 비교표준지에 대한 사항을 알아야 합니다.

이것은 지가공시나 토지 등이 감정평가에 관련한 법률에 근거를 두고 개별공시지가를 산정하고자 하는 필지 주변에 여러 표준지 중 직접 비교의 기준이 되고 있는 표준지로 당해 필지와 토지의 특성비교를 통해 비준율을 적용하게 되는 표준지를 말합니다.

이러한 비교표준지의 선정은 대상토지와 그 용도지역, 이용상황, 지목 등이 유사하게 나타나며, 인근 지역 내 위치하고 있는 표준지를 산정하도록 규정하고 있습니다.
더불어 토지수용 보상금 계산방법에서 볼 수 있는 시점수정의 경우 적용비교표준지 공시지가와 가격시점 간의 시간간격을 보완하여 주는 것으로 그 기간 사이 지가가 변동된 경우 이를 참작해 주는 것으로 볼 수 있습니다.

또한, 토지수용 보상금 계산방법 중 지역요인에 대한 사항을 살펴보면 비교표준지가 사업지구 내, 혹은 사업지구외 인지 여부에 따라 차이가 발생할 수 있습니다. 일반적으로 사업지구 내의 비교표준지를 채택하는 경우가 많기 때문에 이 경우 지역요인은 차이가 거의 발생하지 않을 수 있습니다.

앞에서 살펴본 토지수용 보상금 계산방법 중 개별요인은 자신의 토지와 비교표준지의 토지를 서로 비교해보는 것이라 할 수 있습니다.

예를 들면, 자신의 토지가 도로에 근접해 있는데 비해 비교표준지에서는 맹지라고 보면 이를 토지수용 보상금으로 산정하게 될 시 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 그렇기 때문에 이 경우 개별요인을 보정하고 있어서 토지수용 보상금을 더 주는 것이라 볼 수 있습니다.

32.  토지보상금 산정공식

이러한 토지보상금 산정공식을 이해하려면 비교표준지나 시점수정, 지역요인과 개별요인을 알아두면 도움이 됩니다.

토지보상금 산정공식 : 토지보상금 = 표준지공시지가 X 시점수정 X 지역요인 X 개별요인 X 기타요인

지가공시 및 토지 등이 감정평가에 관한 법률에 근거해서 개별공시지가를 산정하고자 하는 필지주변의 여러 표준지 중 직접 비교의 기준이 되는 표준지를 비교표준지라고 합니다.

이러한 비교표준지는 당해 필지와 토지특성비교를 통하여 비준율을 적용하게 됩니다. 비교표준지의 선정은 대상토지와 용도지역, 이용상황, 지목 등이 유사하고 인근지역 내에 위치하는 표준지를 선정하도록 규정 되어지고 있습니다.

다만 인근지역 내에 유사적정한 표준지가 없거나 인근지역 내의 표준지가 현저하게 적정성을 잃고 있어 비교성이 희박하다고 판단될 때에는 유사지역이나 동일수급권내에 위치하는 표준지를 비교 표준지로 선정할 수 있게 됩니다.

앞서 비교표준지의 설명에서 언급했던 동일수급권내 인근지역이 아닐 경우 유사지역에서 표준지를 선정하였을 경우에는 지역요인을 비교하여 보정할 수는 있으나, 동일수급권내 표준지를 선정하였을 경우 현실적으로 지역요인은 큰 차이가 없는 경우가 많습니다.

토지보상금 산정공식에는 또한 시점수정이라는 사항이 있습니다. 이는 표준지가 발표된 시점과 보상가를 산정하는 시점이 다를 수 밖에 없으므로 이러한 시점에 대한 간격을 보완하여 주고 있습니다. 즉, 이러한 기간 사이에 지가변동률과 같은 변동사항이 있을 경우 등에 대비하여 이러한 시점수정을 규정하고 있는 것입니다.

토지보상금의 개별요인은 감정평가대상물인 부동산 가격에 대해 직접 영향을 미치는 부동산 자체의 획지조건이나 가로조건, 접근조건, 환경이나 행정조건 등의 개별적인 요인을 말합니다.

수용대상 토지와 비교표준지의 토지를 서로 비교하여 자신의 토지가 비교표준지에 비해 우수한 개별요인을 찾아내어 토지의 가치를 올릴 수 있는 사항입니다.

토지보상금 산정공식에서 공시지가를 기준으로 하여 보상액을 산정하는 경우가 생길 수도 있습니다. 이때 에는 앞서 언급한 시점수정, 지역요인, 개별요인의 비교 이외에 인근지역의 유사사업의 매매사례나 보상선례 등을 참고해야 합니다. 이에 따라 표준지 공시지가와 현실가격 보정을 통해 토지의 가치를 높게 평가 받을 수 있으니 이 점 반드시 숙지하고 진행하시는 것이 좋습니다.

33.  토지수용 인근 보상선례의 참작

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에서 사업시행자는 토지 등에 대한 보상액을 산정하고 자 하는 경우 감정평가업자 2인 이상에게 토지 등의 평가를 의뢰하도록 하고 있습니다. 여기서 토지소유자의 요청이 있는 경우 토지소유자가 추천하는 감정평가업자 1인을 추가로 선정할 수 있도록 하고 있습니다.

그리고 보상의 전문화를 통해 토지수용에 따른 분쟁의 소지를 줄이고 공익사업이 원활하게 수행될 수 있도록, 보상에 관한 업무를 보상전문기관에 위탁할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이에 따라 과거 공시지가를 기초로 적정가격으로 직접 산정되어 많은 분쟁을 야기했던 방식을 배재하고 개정법에서는 보상액의 산정에 대해 사업시행자가 토지 등에 대한 보상액을 산정하고자 하는 경우 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자 2인 이상에게 토지 등의 평가를 의뢰해야 한다고 말합니다.

다만, 사업시행자가 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 직접 토지수용에 따른 보상액을 산정할 수 있는 경우 그렇지 않다고 할 수 있습니다. 토지수용법 제1항의 규정에 의해 감정평가 업자를 선정함에 있어 대통령령이 정하는 바에 따라 토지소유자가 요청하는 경우 감정평가업자 외에 토지소유자가 추천하는 감정평가업자 1인을 선정 할 수 있다는 사실을 접할 수 있었습니다.

또한, 정당한 보상액 산정을 위해 규정에 의한 평가의뢰의 절차 및 방법, 보상액의 산정기준 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다고 하였고, 같은 법 시행규칙에서 손실보상평가의 기준 및 보상액의 산정에 관해 규정하고 있습니다.

한편, 토지수용 대상의 정당한 보상액을 산정함에 있어 보상선례를 참작할 수 있는지에 관한 과거 판례를 살펴보면, 수용토지대상에 대한 보상액을 산정 하는 경우 인근 유사토지의 거래사례나 보상선례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니라고 설명한 바 있습니다.

다만, 인근 유사토지의 거래사례나 보상선례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 인정된 경우에 한해 이를 참작 할 수 있을 뿐이라고 판시 한 바 있습니다.
또한, 토지수용법이나 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 등의 관계규정이 인근유사토지의 정상거래가격 또는 보상선례 등을 특정하여 보상액 산정의 참작요인으로 들고 있지 않습니다.

그렇기 때문에 인근 보상선례를 반드시 조사하여 참작해야 하는 것은 아니지만, 인근 유사 토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우 인근유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있다는 것입니다.

이러한 보상선례가 인근 유사토지에 관한 것으로 당해 토지수용대상의 적정가격을 평가하는 데 있어 중요한 자료가 되는 경우 이를 참작하는 것이 상당하다고 한 판례도 있었습니다.
여기서 말하는 인근유사토지의 정상거래가격은 그 토지가 수용대상 토지의 인근지역에 위치하고 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용 상황, 법령상의 제한 등 자연적, 사회적 조건이 수용대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관해 통상 거래에서 성립된 가격을 말합니다.

개정된 토지수용법 하에서는 보상액 산정이 감정평가사에 의해 이루어지므로 과거 판례와 사정이 같다고 보기에는 어려우나, 토지에 대한 수용보상금이 토지에 대한 수용보상금보다 높게 책정되었다는 이유만으로 토지에 대한 수용보상금이 정상적인 것으로 적정한 보상액평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에만 보상선례가 참작될 것으로 보고 있습니다.

34.  토지보상금산정 감정평가 위법 사례

지방자치단체나 정부는 도시개발 구역을 설정하면 해당 지역의 토지를 수용하는 것이 보통입니다. 개인의 경우 이에 따른 손실보상금을 받고 어쩔 수 없이 자신이 살아온 터전을 옮길 수밖에 없습니다.
외국의 경우 개인의 재산권 침해 측면에서 토지수용을 엄격하게 제한하고 있지만 국내에서는 뉴타운 개발 등 쉽게 강제적인 수용이 이뤄져 과도한 개인 재산권 침해라는 지적이 나오고 있는 실정입니다.

일반적으로 강제적인 토지수용을 위해서는 적정 수준의 토지보상금이 뒤따라야만 하지만 이러한 사항을 놓고 다툼이 다양하고 적지 않게 나타나고 있습니다. 여기서 대법원은 보상금을 정하는 감정평가 과정에서 산정요인을 분석할 때 납득할만한 구체적인 설명이 없으면 위법하다는 판단을 내리고 있는 사례를 볼 수 있습니다.

과거 부산광역시에서 관광리조트 도시개발사업을 고시한 바 있습니다. 부산광역시는 해당 지역에 토지와 건물들을 소유하고 있던 개인들에게 토지보상금을 주고 부동산을 수용했습니다. A사는 이 지역에 약 1900평의 토지와 건물을 소유하고 있었는데, 토지보상금으로 약 190억 정도를 받게 되었습니다.

하지만 A사는 해당 사업이 사계절 체류형 관광휴양단지 조성을 내용으로 하고 있기 때문에 도시개발구역으로 지정고시하기 위한 도시개발사업에 해당하지 않는다며 반발하고 나섰고, 지방자치단체가 재량권을 일탈 및 남용했다는 입장을 취하기에 이릅니다.

또한 A사는 토지보상금 산정 기준인 감정평가 결과에도 수긍하지 못했습니다. 실제로 부산도시공사는 인근 토지 두 곳 중 한 곳을 비교표준지로 삼아 토지보상금을 정했지만, A사는 다른 인근 지역 토지에 대한 보상금에 비해 너무 저렴해 부당하다며, 다른 지역을 비교표준으로 삼아야 한다고 주장하게 됩니다.

이에 1심은 A사의 청구를 기각하게 됩니다. 재판부는 이 사업은 숙박, 문화, 휴양 등의 관광시설과 도로, 주차장, 공원 등의 공공기반시설을 설치하는 것을 그 내용으로 하고 있으며, 전체 사업대상부지 중 공공기반시설용지가 19%를 차지하고 있는 사실을 인정할 수 있는데, 이는 도시를 체계적으로 개발하기 위한 도시개발법의 목적에 부합하다고 보았기 때문입니다.

2심에서도 1심과 같이 토지보상금 산정을 감정결과를 위법하게 할 정도의 비교표준지 선정 상의 잘못은 없다고 보았으며, 기타요인 격차율 산정은 현재 감정평가 업계에서 널리 사용되고 있고 시가와 공시지가 사이에 존재하는 격차율을 반영한다는 점에서 합리성이 있다고 밝혀 A사의 청구를 기각했습니다.

하지만 대법원은 하급심의 판단이 잘못됐다며 원심을 파기하게 됩니다. 대법원은 원심이 채용한 감정평가서 중 기타요인 보정 항목을 보면 토지보상 선례보다 개별요인 우세함이라는 기재가 사실상 전부여서, 결국 격차율 등의 산정 결과에 해당하는 수치만 나타나 있을 뿐 어떠한 이유로 이와 같은 결과치가 산출되었는지에 관하여 객관적으로 납득할 수 있는 설명이 전혀 없다고 말합니다.

이에 대법원은 토지보상금 산정에 있어서 모든 산정요인을 특정하고 명시함과 아울러 각 요인별 참작 내용과 정도를 객관적으로 납득할 수 있을 정도의 설명을 기재해야 한다고 말했습니다. 따라서 감정평가서에 의한 평가는 토지보상금 산정의 평가방법을 어긴 것으로 위법하다는 결론을 내렸습니다.

35.  형질변경에 따른 보상금 산정

토지수용과 관련하여 사업시행자가 토지를 점용하는 과정에서 그 형질을 변경한 경우 보상금은 변경된 이용 상황을 기준으로 산정해야 한다는 판결을 확인할 수 있습니다.
이는 공익사업 시행자가 자연림인 토지를 불법적으로 점용하면서 형질을 잡종지로 변경했다면 이후 토지보상금도 잡종지를 기준으로 산정해야 한다는 법원의 판결입니다.

이에 대한 사실관계를 살펴보면 중앙토지수용위원회가 A씨 소유의 토지를 수용하면서 보상금을 토지형질변경 당시 이용 상황인 자연림으로 평가해 손실보상금을 결정했고 이에 A씨는 국가가 적법한 수용절차를 거치지 않은 채 임의로 토지를 점용하면서 잡종지인 군사용지로 형질변경을 하고서 손실보상금액 산정에는 불법 형질변경을 이유로 잡종지가 아닌 자연림으로 보상금액을 평가하는 것은 부당하다며, 토지수용보상금증액 청구소송을 제기한 것입니다.

이러한 사안에 법원의 판단은 공익사업의 시행자가 적법한 절차를 거치지 않고, 공익사업을 시행해 토지의 현실적인 이용 상황을 변경시켰는데 손실보상단계에 이르러 불법 형질 변경을 이유로 그 형질 변경 전의 이용 상황을 기준으로 손실보상금을 산정하는 것까지 시행규칙에서 정하고 있다고 볼 수 없다는 입장을 취했습니다. 이에 따라 추가로 보상금을 지급하라며 원고 승소 판결을 내리게 됩니다.

사실 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제24조를 살펴보면 불법 토지형질변경이 된 경우 토지형질변경 될 당시 이용 상황을 상정하여 평가하도록 하고 있어, 법령에서 정한 절차를 거치지 않은 채 임의로 건물을 건축하거나 토지형질변경하는 등의 행위를 통해 토지의 현실적인 이용 상황을 왜곡시켜 부당하게 손실보상금액이 산정되는 결과를 방지하고 있음을 볼 수 있습니다.

법적으로 토지수용의 경우 재결을 통한 강제취득을 의미하기 때문에 특별한 경우가 아니라면 수용 자체를 거부할 수 없는 특징이 있습니다.
하지만 토지수용도 하나의 토지매매라고 볼 수 있는 사항 때문에 토지보상금 즉, 토지의 대금을 제대로 받으려면 관련 법률에서 정하고 있는 대금결정기준을 명확하게 알고, 수용되는 토지의 특수성을 고려하여 법에서 정한 기준에 맞춰 보상금이 결정되도록 노력해야 할 것 입니다.

이에 따라 토지수용 시 사업시행자인 매도인이 알아서 토지대금인 보상금을 알아서 적법하게 책정해줄 것이라고 생각하는 것은 오산일 수 있는 것입니다.
사업시행자가 감정평가를 통해 책정한 보상금이 법에서 정한 기준을 제대로 준수하지 않을 경우, 이를 시정하기 위해서 이의절차인 재결절차 또는 행정소송을 거치는 것이 바람직합니다.

앞서 언급한 토지형질변경에 따른 보상금 산정 판결처럼 정당한 토지보상금을 받는 방법은 법률에서 정한 기준에 대해 인지하는 것은 물론 그 기준에 따라 본인 토지의 특수성을 얼마만큼 부각시킬 것인지에 대해서도 고민해야 합니다.

36.  불법 형질변경 토지 보상 승소판결 사례

최근 공익사업시행자가 토지를 불법적으로 형질변경을 하는 불법형질변경 토지를 진행했다면 수용보상금 역시 변경된 형질기준에 따라야 한다는 판결을 확인한 바 있습니다. 이에 대한 사례로 A씨가 국가를 상대로 낸 토지수용보상금증액 청구소송을 보면 다음과 같습니다.

국가는 1억 3,300여만원을 추가로 지급하라는 원고승소 판결을 볼 수 있습니다. 또한 군부대 진출입로 설치로 인해 출입이 불편하게 된 잔여지의 가격 감소분 2억 7,600여만원도 지급하라는 판결사항을 확인할 수 있었습니다.

재판부는 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙에 대한 법령에서 정한 절차를 거치지 않은 채 임의로 건물을 건축하거나 토지의 형질을 변경하는 등의 행위를 통해 토지의 현실적인 이용 상황을 왜곡시켜 부당하게 손실보상금액이 산정되는 결과를 방지함으로써 적정보상이 이뤄지도록 하는데 그 취지가 있다고 밝혔습니다.

그리고 공익사업의 시행자가 적법한 절차를 거치지 않고, 공익사업을 시행해 토지의 현실적인 이용 상황을 변경시켰는데 손실보상단계에 이르러 불법형질변경 토지를 이유로 그 형질 변경 전의 이용 상황을 기준으로 손실보상금을 산정하는 것까지 시행규칙에서 정하고 있다고 볼 수는 없다고 지적한 사항을 볼 수 있습니다.

그 밖의 군부대 진출입로 설치로 인해 출입이 불편하게 된 잔여지에 대해서는 사업시행자인 육군참모총장이 임의로 불법형질변경 토지를 한 이상 그 수용재결 당시 토지의 현실적인 이용 상황에 따라 그 손실보상금액을 평가함이 상당하다고 밝힌 바 있습니다.

이에 따라 육군참모총장이 A씨의 전체 토지 중 일부 토지를 취득하고서 그 위에 군부대 진출입로를 개설한 결과 잔여지에 관한 접근조건 등의 가격 형성요인이 토지의 수용 이전보다 불리하게 변동됐다며 잔여지의 가격감소에 따른 손실보상금도 지급하게 한 것을 볼 수 있습니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계법령에 의해 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 해야 하는 토지임에도 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 형질 변경한 토지라고 명시되어 있습니다.

또한, 불법형질변경토지의 평가는 토지가 형질변경 될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하는 사항을 볼 수 있습니다.

37.  개간비 보상

개간비 보상과 관련된 법령인 공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률인 토지수용법을 살펴보면 국유지나 공유지를 법령에 입각하여 개간한 자가 개간 당시부터 시작해서 보상당시까지 지속적으로 적법하게 당해 토지를 점유하고 있는 경우 개간에 소요된 비용이라 명시되어 있습니다.

이에 따라 개간은 적법한 절차를 밟아 개간허가를 받은 토지만이 개간비 보상의 대상이 된다고 봐도 무방합니다. 다만 무허가로 개간된 경우라 할지라도 토지수용 법률에 따르면 1995년 당시 공익사업시행지구에 편입된 무허가개간도지에 대해서도 개간비 보상이 이뤄지고 있음을 볼 수 있습니다.

즉, 개간비 보상은 국유지나 공유지에 대한 점유허가를 받아 개간하여 경작하다 다른 공익사업에 편입되는 상황에 그 토지에 관련한 보상을 받을 경우 국가나 지방자치단체가 대가 없이 토지가격 상승분을 갖는 것은 옳지 않는 측면을 고려하여 그 지가상승분을 개간한 자 에게 보상하도록 하는 제도입니다.

이점에 대하여 말하고 있는 개간은 협의의 개간뿐만 아니라 매립이나 간척 등을 포함하는 개념이라고 할 수 있습니다. 협의의 개간의 경우 쓸모없는 땅을 전, 답으로 만드는 것을 말하며, 매립은 물이 고인 땅을 물높이 위까지 메워 이용하기 좋은 땅으로 만드는 것을 말하는 사항인데요.
더불어 간척은 호수나 하전, 바닷가 등에 둑을 쌓아 물이 들어오지 못하도록 하여 주위의 물높이 아래로 이용하게 만드는 것을 말합니다.

일반적으로 개간비 보상액은 개간후 토지가격에서 개간전의 토지가격을 뺀 금액을 초과하지 못하며, 개간비 보상 평가를 이행할 경우 개간전과 개간후 토지의 지질이나 비옥도, 지세, 이용상황 및 개간의 난이도 등을 종합적으로 고려함으로써 평가되어집니다.

개간비 보상을 산정하기 어려운 경우라면 인근 지역에 있는 표준지공시지가를 기준으로 한 개간 후 토지에 대한 평가가격의 3분의 1이내로 하고 있는데요.
도시지역의 녹지지역 안에 있는 경우 5분의 1, 도시지역의 기타 용도지역 안에 있는 경우 10분의 1이내로 하는 것을 토지수용 관련 법률에서 확인할 수 있습니다.

개간비 보상과 관련하여 사유지에 관련해서는 소유자 이외의 자에 대한 개량행위에 의해 토지의 가격이 올라갔다 하더라도 그 당사자간 부당이득의 성립이나 배분에 관한 문제는 변론으로 하고 있습니다.
일반적으로 토지는 그 이용상태에 따라 평가하여 보상하는 것이 원칙이므로 개간비 보상 제도를 사유지에 대해서는 적용할 수 없다고 보고 있습니다.

이러한 개간비의 보상은 실제 개간에 소요된 비용을 알 수 있다면 그에 의거하는 것이 합리적인 방법일 수 있습니다. 하지만 이는 실질적인 기대를 할 수 없기에 인근 지형 등을 고려하고, 개간자의 의견을 수렴하여 개략 산출한 금액을 기준으로 평가하고 있는 것이 일반적인 사항입니다.

58.   공법상 제한 토지보상

예전에 A의 소유 토지는 도시계획시설인 공원용지로 지정되어 있었으며, 그 후 이 토지에 대해서 정부에 의해 주택개량재개발구역지정 및 지적승인고시가 이루어지게 됩니다.
이후 재개발사업 계획 결정고시가 되어 주택재개발조합이 위 토지를 수용하게 되어 그 토지보상에 대한 평가로 상담을 한 사례가 있었습니다.

이 경우 A가 지급받아야 할 토지보상금은 공원용지로 지정되 있는 상태를 기준으로 평가해야 하는 것인지 아니면 공원용지라는 제한을 받지 않은 상태로 평가하는 것인지에 대한 의문점을 가지고 있었습니다.

실제로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙에 따르면 공법상 제한을 받는 토지에 대한 토지보상 평가방법에 제한받은 상태대로 평가해야 한다고 명시되어 있습니다.

하지만 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접적인 목적으로 하여 가해진 경우라면 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다 라고 규정되어 있는 사항을 확인한 바 있습니다.

따라서, 위 법령의 사항만 보면 위 사례에서 도시계획시설인 공원용지라는 공법상 제한은 당해 공익사업인 주택재개발사업을 직접 목적으로 하여 가해진 경우에 해당되지 않은 것으로 인정될 수 있어 공원용지로 지정되어 있는 상태를 기준으로 토지보상금이 평가되어야 하는 것으로 볼 수 있습니다.

하지만 대법원에서는 공법상 제한을 받는 수용대상 토지보상액을 산정함에 있어서 그 공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 경우는 물론 당초의 목적사업과는 다른 목적의 공공사업에 편입 수용되는 경우라 할지라도 공법상 제한을 받지 않는 토지 상태대로 평가하여야 한다고 보았습니다.

이처럼 공법상 제한 토지보상에 대해 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에 확장 해석하는 이유는 사업변경 내지 고의적인 사전제한 등으로 인해 토지소유자의 불이익을 방지하기 위한 것이라 볼 수 있습니다.

이에 따라 수용대상 토지보상액 평가시 그 고려대상에서 배제해야 할 당해 공공사업과 다른 목적의 공공사업으로 인한 공법상 제한의 범위에 대해서는 그 공법상 제한이 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는 개별적 계획제한에 해당하는 것에 한정된다고 덧붙인 바 있습니다.

이러한 대법원의 판결로 공원용지 지정으로 인한 공법상 제한은 이러한 개별적 계획제한에 해당하는 것이라고 함으로써 당해 공익사업의 시행을 직접적인 목적으로 하여 가해진 경우를 확장 해석하여 당해 공공사업과 다른 목적의 공공사업이라 하더라도 개별적 계획제한의 경우 그 공법상 제한이 없는 것으로 평가하여야 한다고 판시하고 있는 것 입니다.

더불어 이 공법상 제한 토지보상에 대한 대법원의 판결은 당초 결정고시된 도시계획시설로서의 공법상 제한이 있는 상태대로 평가하여야 한다고 해석한다면, 도시계획시설로 결정고시된 토지가 그 후 당초의 목적사업에 편입되는가 아니면 당초의 목적 사업과는 다른 공공사업에 편입되는가에 따라서 평가방법이 크게 달라지게 되어서 매우 불합리 하다고 보았습니다.

또한, 공공사업시행자가 토지보상액을 적게 하기 위하여 실제로 시행할 공공사업과 다른 목적의 도시계획시설로 결정고시 할 여지를 남기게 된다는 취지에서 비롯된 것이라 볼 수 있습니다.

39.  개발제한구역 내 토지보상

실제, 개발제한구역의 경우 다른 용도지역 등의 구역에 비해 규제가 매우 엄격한 편으로, 토지의 이용이 사실상 동결됨으로 인해 그동안 많은 민원이 제기되어 온 바 있습니다.
특히 이러한 개발제한구역이 공익사업지구 내 포함된 경우 그 토지보상은 어떻게 산정할 것인지 여부 뿐만 아니라 이와 관련한 민원이 많이 들어오고 있는 실정이라고 볼 수 있습니다.

이러한 개발제한구역 내 토지보상에 대해 대법원에서는 도시계획법에 의한 개발제한구역 지정에 대해 공공사업과 관련없이 가해진 일반적인 계획제한에 해당되기 때문에 공공사업 시행에 따른 당해 토지의 정당한 토지보상금을 산정함에 있어서 그 제한이 있는 상태 그대로 평가해야 한다고 판시한 바 있습니다.

또한, 개발제한구역 내 토지보상의 내용을 담고 있는 토지보상평가지침에서도 개발제한구역 내 토지에 대한 평가는 개발제한구역의 지정이 일반적인 계획제한으로 그 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다고 규정하고 있음을 볼 수 있습니다.

이어 개발제한구역 지정 당시부터 공부상 지목이 대인 토지의 경우 두가지 경우로 나눠 토지형질변경허가 절차의 이행을 필요로 하지 않은 나지상태의 토지는 인근지역에 있는 건축물이 없는 토지의 표준지공시지가를 기준으로 토지보상이 이뤄진다고 명시되어 있습니다.

만약, 개발제한구역 내 토지보상 가운데 그 토지가 농경지 등의 타 용도로 이용되고 있어 토지의 형질변경절차 등의 이행을 필요로 하는 토지의 경우 위 나지상태 기준에 의한 평가가격에 형질변경 등 대지조성에 통상 소요되는 비용 등을 고려한 가격으로 토지보상 평가가 이뤄진다고 규정하고 있습니다.

여기서 개발제한구역이 해제된 지역안에 있는 토지에 대한 토지보상의 평가는 개발제한구역의 해제가 당해 공익사업 시행을 직접목적으로 하고 있거나 당해 공익사업 시행에 따른 절차로 이루어진 경우를 제외하고 개발제한구역이 해제된 상태를 기준으로 합니다.
다만 인근지역에 있는 것으로 개발제한구역이 해제된 상태로 공시된 유사한 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 토지보상금액을 평가한다고 규정하고 있습니다.

그리고 개발제한구역 내의 토지가 집단 취락 등의 개발제한구역 해제를 위한 도시계획변경 수립지침에 의한 조정대상에 해당되는 지역 중 개발제한구역 지정의 고유목적 외 특수한 목적이 소멸된 지역 기타 개발제한구역의 지정 이후 그 안에서의 공익사업 시행 등으로 인한 소규모 단절토지에 해당되는 경우로 시장, 군수 등의 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 규정에 의해 개발제한구역의 해제에 관한 도시관리계획안의 주요내용을 공고한 경우에는 당해 토지가 개발제한구역이 해제된 것으로 보고 토지보상 평가를 할 수 있다고 말하고 있습니다.

그 밖의 개발제한구역 해제에 관한 도시관리계획의 주요내용이 공고되지 않았으나 가까운 장래에 공고가 예정되는 있는 것으로 확인될 경우 그 공고가 예정된 것에 따른 정상적 지가의 상승요인을 고려한 가격으로 토지보상평가를 할 수 있지만 당해 토지가 개발제한구역이 해제된 것으로 보고 평가한 가격수준으로 토지보상금을 평가할 수 있는 사항도 있습니다.
개발제한구역 내 토지보상 등에 관한 내용을 살펴보았습니다. 위 토지보상평가지침의 경우 법규로서의 효력은 없을 수 있으나 실무에서는 감정평가사들이 따르는 경우가 대부분이라 토지보상금액 산정의 기준이 되고 있다고 봐도 무방합니다.

40.   도로점유로 인한 부당이득반환

토지수용에 있어서 국가나 지방자치단체가 개인의 도로를 점유한 경우가 있을 수 있습니다. 이 때의 도로점유로 볼 수 있는 해석과 이에 따른 부당이득반환의 발생요건, 범위 등의 대한 판례를 확인해 보도록 하겠습니다.

보통 국가나 지방자치단체 등이 도로를 점유하는 형태는 도로관리청으로서 점유와 사실상 지배주체로서의 점유로 나누어 볼 수 있습니다. 기존 도로에 대해 도로법에 따른 도로구역결정이 있다거나 도시계획법에 따른 도리계획사업의 시행으로 도로설정이 된 경우 이 때 부터 도로관리청으로서 도로점유를 인정할 수 있습니다.

하지만 이러한 도로법 등에 따른 도로설정행위가 없다 하더라도 국가나 지방자치단체가 기존의 사실상 도로에 대해 확장이나 도로포장, 하수도설치 등, 도로의 유지나 개축 보수공사를 시행해 일반 공중의 교통에 고용한 경우라면 이때부터 그 도로의 경우 국가나 지방자치단체의 사실상 지배하에 있는 것으로 보는 견해도 있어 사실상 지배 주체로서의 도로점유를 인정할 수 있습니다.

그 밖의 토지소유자의 도로에 대한 사용수익권 포기의사 등의 해석을 살펴볼 수 있습니다. 토지소유자가 스스로 그 토지를 도로로 제공해 인근 주민뿐만 아니라 일반적인 공중에게 무상으로 통행할 수 있는 권리를 부여했거나 그 토지에 대한 독점적인 사용수익권을 포기한 것으로 해석함에 있어서는 일정 사항을 종합적으로 판단해 보아야 할 것 입니다.

그 일정 사항은 토지소유자가 당해 토지를 소유하게 된 경위뿐만 아니라 보유기간, 나머지 토지들을 분할하여 매도한 경위와 규모, 도로로 사용되는 토지의 위치나 형상, 인근 다른 토지들과의 관계, 주위 환경 등 여러 가지 사정과 아울러 분할 매도되어진 나머지 토지들의 효과적인 사용 및 수익을 위해 당해 토지가 기여하고 있는 정도 등을 종합적으로 고찰하여 판단해야 한다고 대법원은 말하고 있습니다.

만일, 국가나 지방자치단체가 도시계획법 또는 도로법상 토지수용절차 등 적법한 보상의 절차를 밟지 않고 토지를 도로부지로 점유하고 있는 경우 이 도로가 일반국도로 노선이 지정되었고 도로법의 적용을 받은 도로인지 여부와 관계없이 토지소유자와의 사이에는 법률상 원인 없이 이를 점유 및 사용하고 있는 것이라 보고 있습니다.

더불어 도로를 구성하는 부지에 대해서는 도로법에 의거하여 사권의 행사가 제한된다고 한다 하더라도 이는 도로법상의 도로에 관해 도로로서의 관리 및 이용에 저촉되는 사권 등을 행사할 수 없다는 취지에 불가하며, 이는 부당이득반환청구권 행사를 배제하는 것은 아니라고 볼 수 있습니다.

도로점유로 인한 부당이득의 산정 기초는 일반적인 경우 부동산의 점유사용으로 인한 이득액은 그 부동산의 차임 상당액이라 하는 사항도 확인해 볼 수 있습니다.

41.  잔여지 손실보상

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률인 공익사업법에서는 수용되고 남은 잔여지의 가격감소 등으로 인한 손실을 보상받기 위해서 재결절차를 거친 다음 재결에 불복해 소송을 내도록 규정하고 있습니다.
하지만 잔여지손실보상과 관련하여 수용된 토지에 대해 이미 재결절차를 거친 경우라 할지라도 별도로 잔여지에 대한 재결절차를 추가로 거쳐야 하는지에 대해서는 명확한 규정이 존재하지 않습니다.

이에 따라 과거 토지수용이 이뤄진 토지에 대한 재결절차를 이미 마쳤다 하더라도 수용되고 남은 잔여지의 가치하락에 따른 손실보상금을 청구하기 위해선 별도의 재결절차를 거쳐야 한다는 판결이 나와 화제가 되고 있습니다.

고등법원에 따르면 A씨가 한국철도시설공단을 상대로 낸 토지수용 보상금 증액 청구소송 항소심에서 잔여지의 가치하락에 따른 잔여지 손실보상금을 지급하라는 원고의 청구를 각하한 바 있습니다.
다만 재판부에서는 수용된 토지의 토지보상금 증액에 대해서는 원고의 청구를 일부 인용하여 보상금을 증액한 것으로 판시하였습니다.

이 사례의 판결문을 살펴보면 잔여지의 가치하락으로 인한 잔여지 손실보상 청구는 수용에서 제외된 토지에 관한 것으로 수용 대상 토지의 보상금에 관한 것과는 대상을 달리하고 있고, 그 보상요건과 보상청구기한 등의 절차도 달리 규정돼 있다고 보았습니다.

이에 따라 토지소유자가 수용대상 토지의 보상금과 관련해 수용재결을 거쳤더라도 수용대상 토지가 아닌 잔여지에 대한 가치하락으로 인한 잔여지 손실보상금에 관해 별도로 수용재결을 거치지 않고 곧바로 사업시행자를 상대로 손실보상을 청구하는 것은 허용되지 않는다고 판시한 것 입니다.

이어 잔여지의 가치하락으로 인한 손실보상금에 관련하여 반드시 재결절차를 거쳐야 한다는 것은 어느 토지가 잔여지에 해당되는지, 또는 토지수용으로 인해 잔여지의 가치하락이 있는지 여부, 이로 인한 손실의 범위는 어떠한지 등에 관련한 재결절차를 통해 행정청의 판단을 선행하도록 하는 것이 절차의 효율적인 운영이라는 측면에서 합리적이기 때문이라 설명했습니다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 살펴보면 잔여지의 손실 또는 비용의 보상이나 취득은 사업시행자와 손실을 입은 자가 협의하여 결정하고, 협의가 성립되지 않은 경우 당사자가 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다고 명시되어 있습니다.

그리고 구체적인 잔여지보상액 산정 및 평가방법은 토지보상이나 건축물 등 물건보상, 잔여 건축물 손실보상, 영업손실보상, 이주대책 등의 보상 규정을 준용하고 있습니다.

잔여지 손실보상은 소유자가 해당 사업 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없는 특징이 있습니다.

앞에서 언급한 사항 이외에 사업시행자가 취득 또는 사용하는 일단의 토지의 일부 남는 잔여지가 동일 소유자의 것이고 그 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 혹은 그 밖의 공사가 필요한 경우 그 손실이나 공사비용을 보상해야 한다는 잔여지손실보상의 의의도 살펴볼 수 있습니다.

42.   잔여지 매수청구

과거 도시계획시설사업 등으로 토지가 수용되어 이용가치가 없게 된 잔여지 땅의 경우 비록 중앙토지수용위원회의 토지수용 재결결정이 나기 전 잔여지매수청구가 없었더라도 토지보상을 해야 한다는 시정권고 결정이 내려진 바 있습니다.

이 사안에서의 A씨는 대지로서 가치가 없는 잔여지 땅에 대해 도로사업시행자인 관할구청이 토지매수보상을 해달라고 요구했으나 토지보상법상 수용재결이 있기 전 잔여지매수청구를 하지 않았다는 이유로 거절 당해 문제가 대두되는 사항입니다.

실제로 현행 토지보상법에 따르면 공익사업에 토지 일부분이 수용되어 잔여지를 종래 목적인 대지 등으로 사용하는 것이 현저히 곤란하게 된 경우 토지 소유자가 사업시행자에게 이 잔여지를 매수하도록 잔여지매수청구를 이행할 수 있으나 그 시기는 토지수용재결이 있기 전까지로 제한되어 있습니다.

위 토지보상 잔여지매수청구와 관련한 사안의 경우 매수청구 절차에 대해 사전에 안내하지 않았으며, 대지 규모와 모양 등의 사항으로 볼 때 건축은 물론 매매나 임대 등 적정거래의 단위면적으로 보기도 어렵다고 판단했는데요. 이와 같은 사정을 종합적으로 보았을 때, 사업시행자인 구청에서 잔여지매수청구로 토지보상을 하도록 시정권고를 한 것 입니다.

토지보상과 관련한 법률에는 잔여지 손실보상에 대한 내용이 포함되어 있습니다. 이 내용을 살펴보면 사업시행자가 취득이나 사용하는 일단 토지의 일부 남은 잔여지가 동일 소유자의 것이며, 그 잔여지의 가치 및 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 발생했을 때 등의 경우 그 손실이나 공사비용을 보상해야 한다고 명시되어 있는데요.

여기서 잔여지의 가격 감소분과 잔여지 공사비용 등을 합한 금액이 잔여지 가격보다 큰 때에 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있습니다. 잔여지의 손실 또는 비용의 보상이나 취득은 사업시행자와 손실을 입은 자가 협의하여 결정하는 것이 원칙이며, 협의가 성립되지 않으면 당사자는 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수도 있습니다.

이 토지보상 잔여지매수청구의 구체적인 보상액 산정이나 평가방법에 대해서는 토지보상, 건축물 등 물건보상, 잔여 건축물 손실보상, 영업손실보상, 이주대책 등의 보상 규정을 준용하고 있습니다.
더불어 잔여지 보상의 경우 소유자가 해당 사업 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 잔여지매수청구를 이행할 수 없으며, 이와 관련한 법률은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률인 사항을 확인할 수 있습니다.

현재 각종 공공사업을 위한 토지등의 확보 과정에서 발생하는 토지관련 분쟁은 토지보상, 축산보상, 수목보상 등 손실보상 뿐만 아니라 오늘 살펴본 잔여지매수청구 등 다양한 유형에서 발생하고 있는 추세입니다.

43.  잔여지 가치하락금 손실보상

수용된 토지에 대해서 재결절차를 마쳤다하더라도 남은 땅 즉, 잔여지의 가치하락에 따른 손실보상금을 청구하기 위해서는 별도의 재결절차를 거쳐야 한다는 판결이 있습니다.
이에 공익사업법에 따르면 수용되고 남은 잔여지의 가격감소 등으로 인한 손실을 보상받기 위해서는 재결절차를 거친 후 재결에 불복하여 소송을 내도록 규정하고 있습니다.

다만 수용된 토지에 대해 이미 재결의 절차를 거친 경우에도 별도로 잔여지에 대한 재결절차를 추가적으로 거쳐야하는지에 대한 그 여부에 대해서는 명확한 규정이 없는 것이 특징입니다.

여기서 말하는 잔여지에 대해 동일한 토지소유자에게 속하는 일단의 토지 중 일부분만이 공익사업지구에 편입되고 남은 토지를 말하고 있는 사항입니다
이에 대해 토지보상법에서는 잔여지가 종래 목적에 사용하는 것이 현저하게 곤란한 경우 당해 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있다고 명시되어 있습니다.

이에 따라 일정한 요건을 갖추고 있는 잔여지에 대해서는 매수나 수용에 대한 부분을 청구할 수 있도록 규정하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.

앞서 언급한 일단의 토지는 동일한 목적에 제공되고 있는 일체 토지로 반드시 1필지의 토지만을 가리키는 것이 아니라 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황이 동일한 때 연속되어 있는 수필지의 토지까지 포함하는 것이라는 사항을 대법원의 판결에서 볼 수 있습니다.

또한, 종래의 목적은 매수나 수용재결 당시 당해 잔여지가 현실적으로 사용되고 있는 구체적인 용도라 해석해야 하며, 사용하는 것이 현저하게 곤란한 때 물리적인 경우는 물론 사회적이나 경제적으로 곤란하게 된 경우, 사용을 위해 많은 비용이 소요되는 경우 등에도 포함되는 사항입니다.

잔여지 손실보상에 대한 범위를 살펴보면 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 건축을 할 수 없고 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우 등에는 토지수용위원회에 잔여지를 매수나 수용해 줄 것을 청구할 수 있습니다.

그리고 대지로서 면적의 과서나 부정형 등의 사유로 인해 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우, 공익사업의 시행으로 인해 교통이 두절돼 사용 또는 경작이 불가능한 경우 등도 이에 해당된다고 보고 있습니다.

잔여지 손실보상은 그 일단 토지의 전체가격에서 공익사업지구에 편입되어지는 토지의 가격을 뺀 금액으로 평가하며, 일단의 토지 중 사업지구에 편입되는 당해 잔여지가 속해있는 필지의 보상가격을 기준으로 결정하게 됩니다.
이 경우 편입토지와 잔여지의 용도지구가 다른 경우 등 구분 평가해야 할 사유가 있는 경우라면 구분 평가한 금액을 기준으로 잔여지 손실보상을 해야 한다고 규정되어 있습니다.

44.   실물 손실보상Ⅰ

실제로 수용되는 토지위에 존재하고 있는 건축물이나 공작물, 입목 등에 대한 부분에서 손실보상의 문제가 발생할 수 있습니다. 이 가운데 무허가 건축이 보상이 되는지 여부에 대해 많은 논쟁이 생기곤 하는데, 건축물에 관한 법령에서는 건축허가의 유무에 따른 구분을 두고 있지 않아 사업인정 고시 전에 지어 공공사업용지의 토지에 정착한 지장물인 건축물의 경우 적법하게 건축허가를 받았는지에 관계없이 손실보상의 대상이 되곤 합니다.

일반적으로 지장물 손실보상은 건물 등의 구조나 이용상태, 면적, 내구연한, 유동성, 이전가능성, 이전난이도 등 가격형성상의 요인 들을 종합적이고 합리적이게 고려하여 이전비로서 손실보상이 진행되어 지는 특징이 있습니다.
다만 건축물 등의 이전이 어려운 경우나 이전으로 건축물 등을 종래 목적으로 사용할 수 없게 된 경우라면 취득가격을 보상할 수 있습니다.

이와 더불어 건축물 등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우나 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하게 되는 경우에도 포함되는 내용입니다. 지장물 손실보상은 주거용 건축물과 관련된 제 보상 부분도 확인할 수 있습니다. 이에 따른 비준가격이 원가법으로 평가한 가격을 초과하는 경우라면 비준가격으로 보상하게 됩니다.

만약 평가액이 500만원 미만일 경우 손실보상액은 500만원으로 규정하고 있습니다.
또한 20년 이내 재편입시 평가액 30%, 최대 1,000만 원까지 가산하여 보상하며, 4개월분의 주거 이전비 혹은 이주대책,
이주정착금, 이사비 지급의 관련한 사항도 볼 수 있습니다.

여기서 만약 무허가 건축물 손실보상이라면 일정 사항에 대해서 손실보상 대상의 여부가 결정되어 집니다.
무허가건축물은 건축법상 허가 및 신고, 사용승인 없이 건축된 건축물이거나 허가 및 신고를 받은 건축물이라 하더라도
사용승인을 받지 못해 건축물대장에 등재되지 못한 건축물로 이해할 수 있습니다.

이 경우 적법에 준하는 경우라면 이전비, 취득비 또는 비준가격을 비교 보상하게 되며, 사업인정 후 무허가건축물 및 가설건축물인 경우 토지보상 중 지장물 보상 대상에 해당하지 않는데요.
무허가건축물 세입자에 대한 주거이전비는 1년 이상 거주 시에 손실보상하게 됩니다.

기타 지장물 손실보상에 대한 사항을 살펴보면 수목 및 분묘에 대한 보상액의 산정 부분을 볼 수 있습니다.
원칙적으로 수목에 대한 보상액은 취득가격 범위 내에서 이전비로 평가하게 되며, 수목의 경우 그 수종이나 규격, 수령, 식수면적, 관리상태, 이식가능성 등 가격형성에 관련이 있는 모든 요인을 종합적으로 고려하여 지장물 손실보상액을 산정하고 있습니다.

또한 분묘에 대한 손실보상은 분묘이전비나 석물 이전비, 잡비, 이전보조비의 합계액으로 산정하고 있습니다. 이에 대해 산정의뢰가 있는 경우라면 감정평가사가 직접 산정하기도 합니다.

따라서, 이와 관련해 나무를 심으면 손실보상을 많이 받는다 라는 잘못된 정보로 피해가 종종 있기 때문에 보상을 목적으로 한 수목매입 및 관리에 있어 현명한 판단이 필요할 것으로 보입니다.

45.   지장물 손실보상Ⅱ

일반적으로 지장물 보상은 건물 등의 구조나 이용상태, 면적, 내구연한, 유동성, 이전가능성, 이전난이도 등 가격형성상의 요인 들을 종합적이고 합리적이게 고려하여 이전비로서 토지보상이 진행되어 집니다.
하지만 건축물 등의 이전이 어려운 경우나 이전으로 건축물 등을 종래 목적으로 사용할 수 없게 된 경우라면 취득가격을 보상할 수 있습니다.

또한, 건축물 등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우나 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하게 되는 경우에도 이에 해당할 수 있는 사항입니다.
토지보상 중 지장물 보상은 주거용 건축물과 관련된 제 보상 부분도 볼 수 있습니다. 이에 대해 비준가격이 원가법으로 평가한 가격을 초과하는 경우라면 비준가격으로 보상하게 되는데요. 또한 평가액이 500만원 미만일 경우 보상액은 500만원으로 규정하고 있습니다.

그 밖에 20년 이내 재편입시 평가액 30%, 최대 1,000만 원까지 가산하여 보상하며, 4월분의 주거 이전비 혹은 이주대책, 이주정착금, 이사비 지급의 관련한 사항 있습니다.

여기서 만약 무허가건축물 토지보상이라면 일정 사항에 대해서 보상대상의 여부가 결정되어 집니다..
무허가건축물이란 건축법상 허가 및 신고, 사용승인 없이 건축된 건축물이거나 허가 및 신고를 받은 건축물이라 하더라도 사용승인을 받지 못해 건축물대장에 등재되지 못한 건축물을 말합니다.

이 때 적법에 준하는 경우라면 이전비, 취득비 또는 비준가격을 비교 보상하게 되며, 사업인정 후 무허가건축물 및 가설건축물인 경우 토지보상 중 지장물 보상 대상에 해당하지 않습니다.
무허가건축물 세입자에 대한 주거이전비는 1년 이상 거주 시에 보상하는 사항도 볼 수 있습니다.

기타 지장물의 토지보상에 대한 사항을 보면 수목에 대한 보상액의 산정과 분묘에 대한 보상액의 산정 부분을 볼 수 있습니다. 원칙적으로 수목에 대한 보상액은 취득가격 범위 내에서 이전비로 평가하게 됩니다.
수목은 그 수종이나 규격, 수령, 식수면적, 관리상태, 이식가능성 등 가격형성에 관련이 있는 모든 요인을 종합적으로 고려하여 지장물 토지보상액을 산정하고 있습니다.

또한 분묘에 대한 토지보상은 분묘이전비나 석물이전비, 잡비, 이번보조비의 합계액으로 산정하고 있습니다.
이에 대해 산정의뢰가 있는 경우라면 감정평가사가 직접 산정하기도 합니다.

46.   허가 건축물 손실보상Ⅰ

농촌지역 등에는 오래된 건축물로 건축물대장에 등재하지 않거나 등기를 하지 않고 사용하는 경우가 많습니다.
이러한 무허가건축물은 건축법상 위반 건축물로서 제재를 받을 수 있지만 토지보상에 까지 확대하여 보상대상에서 제외할 이유는 없다고 봅니다.

토지보상법에서는 사업인정고시가 있은 후 토지의 보전의무가 주어지게 됩니다.
더불어 사업인정 고시 후에는 고시된 토지에 대해 건축물의 건축이나 대수선, 공작물의 설치 또는 물건의 부가를 하고자 하는 자는 허가를 받도록 하고 그 허가권자는 미리 사업시행자의 의견을 듣도록 규정하고 있습니다.

이에 따라 무허가건축물 토지보상은 토지소유자나 관계인이 원상으로 회복하여야 하며 이에 대한 손실의 보상을 청구할 수 없는 특징이 있습니다.
토지보전의무에 관한 이 규정사항과 관련해 사업인정 후 무허가건축물은 토지보상의 대상이 아니며, 사업인정 전의 무허가건축물은 토지보상을 받을 수 있는 해석이 되기도 합니다.

대법원의 판례도 무허가건축물 토지보상에 대해 위와 같은 취지를 보이고 있습니다.
판례에서는 무허가건축물 등 불법건축물이라 하여 항상 모든 경우 대집행절차를 취할 수 있다고 단정할 수 없으므로 토지가 수용되는 결과 당해 건축물이 지장물로서의 이전이 필요한 경우 토지수용에 관한 관계 법령 자체 규정에 의해 토지보상이 이뤄져야 하는 것이며, 건축법 등의 관계 규정 등을 근거로 보상을 제한 할 수 없다고 보고 있습니다.

이러한 무허가건축물 등 부지에 대해서는 현황평가를 실시하기 보다는 당해 토지에 무허가건축물 등이 건축될 당시 이용 상황을 상정하여 평가한 금액으로 보상하게 됩니다.

특히, 공익사업의 실시를 위한 토지 계획의 고시 및 공고 이후 토지의 형질변경의 허가를 받아야 할 사항을 임의로 지표를 손괴하여 대지를 조성, 그 위에 무허가건축물을 신축한 경우 당해 건축물이 건축될 당시 이용상황을 상정하여 임야나 전, 답 등의 상태로 평가해야한다는 취지도로 볼 수 있습니다.
그렇기 때문에 이 경우 조성된 부가가치 등은 물론 조성비에 대해서도 인정하지 않음을 볼 수 있습니다.

건축물 부지에 대한 토지보상의 경우 현황에 따라서 합법적으로 건축되었다는 것을 전제로서 보상하는 것이 원칙입니다. 그렇기 때문에 현황에 따라 보상을 하지 않는 무허가건축물 등의 부지라는 것의 입증이나 무허가건축물 등의 부지라 하더라도 건축될 당시 이용상황을 상정하여 평가하도록 하는 규정이 제정 된 이후 지어진 것이라는 것의 입증은 불법으로 형질 변경된 토지에서와 같은 이유에서 사업시행자가 입증해야만 하는 문제라고 볼 수 있습니다.

47.  무허가 건축물 손실보상Ⅱ

공유토지상 무허가건물을 소유하고 있던 중 그 토지가 지방자치단체에 의해 도시계획사업지구로 편입되었고, 이 경우 건축허가를 받지 못한 위 무허가건물 손실보상을 요구할 수 있는지에 대한 여부가 쟁점이 되는 사례들을 종종 접할 수 있습니다.

공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 시행규칙 제10조, 제5항에서는 지장물인 건물이 주거용인 경우에 가족 수에 따른 주거비를 추가로 지급하되 무허가건물의 경우에는 그렇지 아니하다고 규정함으로써 무허가건물도 보상의 대상에 포함됨을 전제로 하고 있습니다.

이와 같은 관계법령들을 종합해 볼 때 지장물인 건물의 경우 그 건물이 적법한 건축허가를 받아 건축된 것인지 여부에 상관없이 토지수용법상의 시업인정 고시 이전에 건축된 건물에 해당된다면 무허가건물 손실보상 대상이 될 수 있다고 한 대법원의 판례를 살펴 볼 수 있습니다.

한편, 주거용 건물이 아닌 위법 건축물일 경우라면 건물이 손실보상의 대상이 되기 위해 토지수용법상의 사업인정 고시 이전에 건축되고 공공사업용지 내 토지에 정착한 지장물인 건물에 대해서는 일반적으로 적법한 건축허가를 받았는지 여부에 관계없이 손실보상이 된다고 하고 있습니다.

하지만 주거용 건물이 아닌 위법 건축물의 경우라면 관계 법령의 입법 취지와 그 법령에 위반되어진 행위에 대한 비난가능성과 위법의 정도, 합법화될 가능성뿐만 아니라 사회통념상 거래의 객체가 되는지 여부 등을 종합하여 구체적이고 개별적으로 판단한 결과 그 위법의 정보가 관계 법령의 규정이나 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 크게 합법화될 가능성이 거의 없어 거래의 객체도 되지 않는 경우 예외적으로 토지수용보상 대상이 되지 않는다고 말하고 있습니다.

이에 따라 앞서 언급했던 공유토지상 무허가건물을 소유하고 있던 중 그 토지가 지방자치단체에 의해 도시계획사업지구로 편입되었고, 이 경우 건축허가를 받지 못한 위 무허가건물 손실보상을 요구할 수 있는지에 대한 여부는 무허가건물의 경우에도 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 상 사업인정의 고시 이전에 건축된 건물이기만 하면 손실보상의 대상이 될 것으로 보입니다.

다만, 주거용 건물이 아닌 위법 건축물일 경우 관계법령의 취지나 사회통념상 거래의 객체가 되는지 여부 등을 종합적으로 판단하여 예외적으로 수용보상 대상에서 제외될 수 있는 것을 확인해 볼 수 있습니다.

앞에서 살펴본 무허가건물 손실보상 문제는 관련 법령의 명확한 숙지를 한 경우라면 이에 따른 피해를 최소화할 수 있다고 봅니다. 이는 실제로 토지 손실보상의 분쟁은 법령의 숙지 미흡으로 인해 발생되는 경우가 대부분이기 때문입니다.

48.   수목보상

공익사업에 요구되는 토지 등을 취득하거나 사용함으로 인해 토지소유자나 관계인이 입은 손실에 대해서 사업시행자가 보상하는 토지보상은 수목보상에도 해당되는 사항입니다. 토지보상은 그 평가대상의 물건별로 구분하여 보면 크게 토지 및 건축물, 수목 및 영업권 등으로 구분하여 볼 수 있습니다.

또한, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 살펴보면 건축물 등 물건에 대한 보상부분에 수목보상이 포함되어 나타나는 사항이 있습니다. 동법 시행규칙에서도 각 수목 유형별로 수목보상에 대한 세부적인 내용도 명시되어 있습니다.

토지보상 중 수목보상은 공익사업이 시행되는 지역 안에 존재하는 수목에 대해 직접적으로 당해 공익사업에 제공되지 않는 것이 보통입니다.
이에 따라 이 수목들은 지장물에 해당되기 때문에 공익사업에 지장이 없도록 제거해야 하며, 이를 위해 이전비를 보상하고 이전해야 할 사항입니다.

다만 수목과 관련해서는 다른 물건과는 달리 생물이기 때문에 이식해야만 하는데요. 더불어 이전비에 의한 수목보상에 해당되지 않는 사항으로 취득가격에 의해 지장물을 보상하도록 규정하고 있는 사항은 수목의 경우에도 타당한 특징을 가지고 있습니다.

토지보상 중 수목보상은 원칙적으로 취득가격 범위 내 수종, 규격, 수량, 수령, 관리상태, 수익성, 이식가능성 및 이식의 난이도 등 가격형성의 요인을 여러 가지로 보고 평가하여 이전비로 토지보상을 하는 사항이 존재합니다.

수목보상의 수량은 일반적으로 그루별로 조사해야만 합니다. 다만 그루별로 조사할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우 그 단위면적을 기준으로 하는 표본추출방식에 의하기도 합니다.

또한, 수목의 그루수가 정상식에 미달되어 식제되어 있는 경우 그 상태대로, 정상식을 초과하여 식재되어 있다거나 다른 수종의 수목이 보식 또는 간식되어 있는 경우라면 정상식을 기준으로 평가한 토지보상액을 초과하지 못하는 사항도 볼 수 있습니다.

만약, 이식이 불가능한 수익수나 관상수의 벌채비용에 관련한 수목보상은 사업시행자가 부담하되, 소유자가 당해 수목을 처분할 목적으로 벌채하는 경우라면 수목의 소유자가 부담하게 됩니다.
수목보상과 관련된 수목이식은 그 필요한 비용으로 보상하는 것이 원칙이나 수익수나 관상수, 묘목 등은 토지보상법의 단서규정에 해당할 경우 물건 가격으로 보상하기도 합니다.

49.  수목보상금 산정 및 평가기준

토지보상과 관련한 어떠한 소송이든 간에 감정절차는 무엇보다도 중요하게 볼 수 있는 절차입니다. 이는 감정결과 기준이 따라 평가금액이 정해지게 되며, 이를 번복하기에는 쉽지 않은 절차가 존재하기 때문입니다. 특히 손실보상에서 수목보상금 역시 감정결과에 따라 그 보상금이 정해지기 때문에 쉽게 생각해서는 안 되는 절차라고 할 수 있습니다.

공익사업에 요구되는 토지 등을 취득하거나 사용함으로 인해 토지소유자나 관계인이 입은 손실에 대해서 사업시행자가 보상하는 금액에 대해서는 수목의 사항에도 종용되는 사항입니다. 토지보상은 그 평가대상의 물건별로 구분하여 보면 크게 토지 및 건축물, 수목 및 영업권 등으로 구분하여 보고 있습니다.

또한, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 살펴보면 건축물 등 물건에 대한 보상부분에 수목보상금에 대한 내용이 포함되어 나타나고 있습니다.
동법 시행규칙에서도 각 수목 유형별로 수목보상금 산정 및 평가기준에 대한 세부적인 내용도 명시되어 있습니다.

이 수목보상금 산정 및 평가기준을 살펴보면 대법원에서 각 수목에 대해 각 수종별로 구체적인 평가기준 및 이전료 산출근거를 제시하지 않고 모두 일괄적으로 이전료를 평가한 경우 이는 위법한 평가라고 판시한 바 있습니다.
이어 수목이 이전 가능한 것인지의 여부에 대해서는 경제적으로 판단해야 할 문제인 것으로 각 수목별로 이식이 가능한지 여부가 먼저 조사되어야 할 것이고 이러한 각 수목별 수목보상금 산정 및 평가기준의 근거는 개별적으로 평가서에 기재되어야 적법하게 이뤄질 수 있다고 판시하고 있습니다.

이러한 수목보상금 산정 및 평가기준에 관련한 대법원의 판례를 종합해보면 각 수목별로 분리하여 그 보상가액을 개별적으로 평가하며, 수종별 보상가액이 취득비로 평가된 것인지 이전비로 평가된 것인지 보고, 이를 수목별로 각각 특정하여야 할 것이라 보고 있습니다.

실제로 수목보상금은 공익사업이 시행되는 지역 안에 존재하는 수목에 대해 직접적으로 당해 공익사업에 제공되지 않는 것이 보통입니다.
이에 따라 이 수목들은 지장물에 해당되기 때문에 공익사업에 지장이 없도록 제거해야 하며, 이를 위해 이전비를 보상하고 이전해야 할 사항이라고 봅니다.

다만, 다른 물건과는 달리 생물이기 때문에 이식해야만 하는 특징에 이전비에 의한 수목보상금 산정 및 평가기준에 해당되지 않는 사항으로 취득가격에 의해 지장물을 보상하도록 규정하고 있는 사항은 수목의 경우에도 타당할 수 있는 특징을 가지고 있습니다.

또한, 수목보상금 산정 및 평가기준은 원칙적으로 취득가격 범위 내 수종, 규격, 수량, 수령, 관리상태, 수익성, 이식가능성 및 이식의 난이도 등 가격형성의 요인을 여러가지로 보고 평가하여 이전비로 토지보상을 하는 사항이 존재합니다.

수목보상의 수량은 일반적으로 그루별로 조사해야만 하는데요. 다만 그루별로 조사할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우 그 단위면적을 기준으로 하는 표본추출방식에 의하기도 합니다.

그 밖의 수목보상금 산정 및 평가기준을 보면 수목이 본수가 정상식에 미달되어 식제되어 있는 경우 그 상태대로, 정상식을 초과하여 식재되어 있다거나 다른 수종의 수목이 보식 또는 간식되어 있는 경우라면 정상식을 기준으로 평가한 토지보상액을 초과하지 못합니다.

만일, 이식이 불가능한 수익수나 관상수의 벌채비용에 관련한 수목보상은 사업시행자가 부담하되, 소유자가 당해 수목을 처분할 목적으로 벌채하는 경우라면 수목의 소유자가 부담하게 될 수 있습니다.

50.   영업손실보상 기준

영업손실보상은 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대해서 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려해서 보상을 하는 사항입니다.
여기서 농업의 손실에 대해서는 농지의 단위면적당 소득 등을 고려하여 실제 경작자에게 보상해야 합니다. 다만 농지소유자가 해당 지역에 거주하는 농민인 경우라면 농지소유자와 실제 경작자가 협의하는 바에 따라서 보상을 할 수 있습니다.

그리고 휴직하거나 실직하는 근로자의 임금손실에 대해서는 근로기준법에 따른 평균임금 등을 고려해서 토지보상을 해야하는 사항도 살펴볼 수 있는데요. 이에 따른 토지보상액의 구체적인 산정과 평가 방법 및 보상기준, 실제 경작자 인정기준에 관한 사항은 국토교통부령으로 정하는 내용도 볼 수 있습니다.

영업손실 평가의 경우 정비사업의 시행으로 영업장소를 이전을 하여야 하는 경우의 영업손실은 휴업기간에 해당을 하는 영업이익에 일정 비용을 합한 금액으로 평가되는 것이 일반적입니다.

여기서 영업손실보상기준에 따른 일정 비용은 휴업기간 중 영업용 자산에 대한 감가상각비, 유지관리비와 휴업기간 중에도 정상적으로 근무를 하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적인 비용 뿐만 아니라 영업시설, 원재료, 제품 및 상품의 이전에 소요가 되는 비용과 그 이전에 따른 감손의 상당액, 이전광고비와 개업비 등 영업장소를 이전을 함에 따라서 소요가 되는 부대비용이 해당 될 수 있습니다.

영업손실 보상기준에 해당될 수 있는 휴업기간에 대한 내용을 살펴보면 주택재개발 정비구역 안의 상가세입자는 일정 사유 중 하나의 경우를 제외하며, 휴업기간을 4개월 이내로 해야 한다는 사항이 존재합니다.
이는 해당 정비사업을 위한 영업의 금지나 제한으로 인하여 4개월 이상의 기간동안 영업을 할 수 없는 경우엔 실제 휴업기간으로 하며, 그 휴업기간은 2년 초과를 할 수 없습니다.

또한 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성 요구를 하는 등 해당 영업의 고유한 특수성으로 인하여 4개월 내에 다른 장소로 이전을 하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정 되는 경우라면 실제 휴업기간으로 하며, 그 휴업기간은 2년을 초과 할 수 없는 내용도 살펴볼 수 있습니다.

그 밖에도 영업손실 보상기준은 보상계획의 공고나 사업인정고시가 있는 날의 전날부터 일정한 장소로부터 인적이나 물적 시설을 갖춰 지속적인 영리를 목적으로 영업을 행하고 있어야 합니다.

그 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가나 면허 및 신고 등을 필요로 하는 경우라면 사업신고 인정고시일 전에 허가나 면허, 신고 등을 받아 그 내용에 입각하여 행하고 있는 영업이여야 해당될 수 있습니다.

또한, 무허가 건축물 등에서 임차인이 영업을 영위하고 있는 경우라면 그 임차인이 사업인정고시일 1년 전부터 부가가치세법에 따른 사업자등록을 완료하고 진행하는 영업이 해당할 수 있습니다.

만약 이러한 사항 이외에 적법하지 않은 영업에 해당하는 사업체는 이전비만 지원 되며, 영업손실에 따른 영업손실 보상기준에 합당하지 않아 토지보상금을 제대로 받을 수 없으니 주의해야만 합니다.

51.  영업 폐업보상

토지보상금과 관련한 사항에서 영업폐업보상은 공공사업 시행으로 인해 일반적으로 받게되는 영업상의 손실을 보상하는 것으로 보고 있어 그 자체가 가지고 있는 재산적인 가치를 보상하는 것은 아닙니다.
이는 그 영업에서 발생하는 소득이나 이익이 장래에도 계속 유지될 것임을 기반으로 일정기간 동안의 소득이나 이익과 영업장소의 폐업이나 휴업 등 영업폐업에 대한 기타 부대손실 등을 보상하는 것으로 보고 있습니다.

그리고 영업폐업보상은 법률적으로나 현실적인 사항으로 영업장소를 이전하여 영업을 할 수 있는 여부에 따라 폐업이나 휴업으로 구분 보상되어지기도 하며, 무허가 영업일 경우 이는 영업으로 보지 않고 있으므로 토지보상금 대상에 해당될 수 없게 됩니다.

영업폐업보상은 영업장소, 배후지 등의 특수성으로 당해 영업소 및 인접한 시, 군, 구의 다른 장소로 이전이 불가능한 업종이나 인근 시, 군, 구에서 허가를 받을 수 없는 업종이 그 대상이 될 수 있으며, 도축장 등 혐오감을 주는 업종으로 인근 시, 군, 구로 이전이 현저하게 곤란하다고 시, 군, 구청장이 인정하는 경우에도 해당될 수 있는 사항이 존재합니다.

또한, 영업폐업에 따른 토지보상금의 대상은 사업인정고시일 전부터 무허가건축물이나 불법형질변경토지 등 적법한 장소에서 인적이나 물적 시설을 갖추고 지속적인 영업을 영위하는 곳이 해당 될 수 있습니다.

그리고 무허가 건축물 등에서 불법적으로 임차인이 영업하는 경우 그 임차인이 사업인정고시일 등 1년 이전부터 부가세법에 따른 사업자등록을 진행하고 영업을 영위하는 것을 말하며,

영업을 진행할 때 그 관계법령에 의한 허가나 면허, 신고 등을 필요로 하는 경우 사업인정고시 등의 허가를 받아 그 내용대로 진행하고 있는 영업이 토지보상금을 받을 수 있는 영업폐업보상 대상에 해당 합니다.

영업폐업으로 인한 손실 토지보상금의 기준으로는 아래의 표와 같이 이루어 집니다.
폐업에 대한 손실 토지보상금은 2년간의 영업이익에 영업용 고정자산, 원재료, 제품 및 상품 등의 매각손실액을 더한 금액으로 평가 토지보상이 이뤄지고 있습니다.

* 기본산식 = 영업이익 X 보상년한 + 고정자산매각손실액 + 재고자산매각손실액 * 영업이익 = 법인일 경우 영업이익 / 개인일 경우 자가노력비 포함한 영업이익 * 보상년한 = 2년 * 영업용고정자산매각손실 = 현재가액의 60% * 재고자산매각손실 = 현재가액 - 처분가액

이러한 토지보상금과 관련한 영업폐업에 따른 보상은 최근 3년간의 손익계산서 상 영업이익의 산술평균치를 기준으로 하고 있습니다.
다만 공익사업 계획 또는 시행이 공고나 고시됨으로 인해 영업이익이 감소된 경우 당해 공고나 고시일 전 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 하고 있습니다.

만약 당해 영업의 실제 영업기간이 3년 미만이거나 영업시설 확장 또는 축소, 기타 영업 환경의 변동 등으로 인해 최근 3년간의 영업실적을 기준으로 영업이익을 산정하는 것이 곤란한 경우 실제 영업기간 이나 영업시설규모, 영업환경의 변동 이 후 영업실적 기준으로 토지보상금을 산정할 수도 있습니다.

52.    손실보상

토지보상 기준에 따른 토지보상 추진 과정 중 그동안 생계형 소상공인을 위한 영업손실 부분에 있어서 보상금액에 따른 불만과 민원이 가장 높은 비율을 차지하고 있습니다.

이에 대해 최근 국토교통부는 공익사업의 시행으로 인해 영업장소 등을 이전할 경우 휴업에 따른 토지보상기간 확대나 영업장소 이전 후 영업이 정상화될 때 까지 매출손실분 등을 보상하는 것을 주요내용으로 본 일부개정안을 시행하고 있습니다.

주요 개정된 내용을 살펴보면 영업휴업 토지보상 기간을 월 평균 영업의 이익에 3개월로 되었던 규정을 4개월로 확대하였으며, 영업장소 이전에 따라 영업재개 시 고객이나 매출 등이 종전 수준으로 정상화 되는 기간의 영업손실분에 대해 휴업기간 동안 손실을 본 영업이익의 20%로 보상하고 그 상한가를 1천만원으로 규정하는 조항을 신설한 바 있습니다.

그리고 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 개정사항에 따르면 주거용 건축물의 최저 보상액도 현재 토지에 대한 토지보상과는 별도로 보고 토지 위에 주거용 건축물이 존재하는 경우 주거용 건축 평가액이 500만원 미만일 시 500만원으로 영업손실에 따른 토지보상을 해온 과거와는 다르게 물가나 주택가격 상승분 등을 반영해 이를 600만원까지 상향 조정한 것을 볼 수 있습니다.

이러한 토지보상법의 개정사항으로 영업손실로 인해 피해를 보고 있는 소상공인 등 영세업자의 경제적 지원이 확대될 것으로 보고 있으며, 그동안 잦은 마찰을 보여왔던 영업손실 토지보상에 있어 원활한 협의가 될 것으로도 보고 있습니다.

여기서 토지보상 중 영업손실 보상대상은 보상계획의 공고나 사업인정고시가 있는 날 전부터 일정한 장소로부터 인적이나 물적 시설을 갖춰 지속적인 영리를 목적으로 영업을 행하고 있어야 하며, 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가나 면허, 신고 등을 필요로 하는 경우 사업신고 인정고시일 전에 허가나 면허, 신고 등을 받아 그 내용에 입각하여 행하고 있는 영업이여야 해당합니다.

또한, 무허가 건축물 등에서 임차인이 영업을 영위하고 있는 경우 그 임차인이 사업인정고시일 1년 전부터 부가가치세법에 따른 사업자등록을 완료하고 진행하는 영업이 이에 해당할 수 있습니다.
만약 이러한 사항 이외에 적법하지 않은 영업에 해당하는 사업체는 이전비만 지원 되며, 영업손실에 따른 토지보상을 제대로 받을 수 없는 사항이 있습니다.

영업장소를 이전하는 영업손실에 따른 토지보상은 원칙적으로 아래 표에서 보는 것과 같이 산식에 의해 산정하게 됩니다.

* (영업이익 X 휴업기간) + 영업시설 및 재고자산 등 이전에 소요되는 비용 + 영업시설 등 이전에 따른 감손 상당액 + 이전광고비 및 개업비 등 기타 부대비용 + 인건비 등 고정적인 비용 지출액

영업손실에 따른 토지보상 중 농업손실의 보상지급일 경우 당해 농지의 소유자나 실경작자가 그 대상에 포함되며 토지보상을 받을 수 있게 됩니다.
이에 따라 사업지구내 편입되어지는 농지면적에 통계청장이 매년 조사, 발표하는 농가경제조사통계에 따라 산출된 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 조수입의 2년 분을 곱해 산정한 금액을 영농손실액으로 산정하여 보상을 시행하고 있습니다.

다만 국토교통부장관이 관보에 고시하는 실제소득인정기준에 따라 정하는 바 실제 소득을 입증하는 경우 실제소득을 기준으로 토지보상을 시행할 수 있습니다.

한편, 축산법에 의해 기준에 합당한 등록이나 허가를 받은 부화업 또는 종축업, 기준마리수 미만의 가축 또는 가금을 함께 기르는 경우로 기준마리수에 대한 실제 사육마리수 비율의 합계가 1이상인 경우에 해당하는 축산업 등은 영업손실에 따른 토지보상을 휴업손실액, 시설이전비, 가축운반비를 준용하여 토지보상을 시행하게 되는 사항도 존재합니다.

53.   휴업보상Ⅰ

최근 택지나 산업단지의 조성 등 공익사업으로 인해 불가피하게 영업장소를 이전하게 되는 소상공인에게 지급되어지는 휴업보상금액이 현재보다 60% 정도 더 많아진다 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 개정 사항에 존재합니다.

그리고 토지보상법 개정사항에 따르면 소상공인의 휴업손실금기간에 대해서도 확인할 수 있습니다.
현재 휴업보상은 월평균 영업이익의 3개월로 규정하고 있습니다.
이와 같은 휴업보상기간이 4개월로 늘어나게 되며, 이와 별도로 영업상소를 이전하게 될 시 당장 매출이 증가하지 않는 점을 감안하여 휴업보상분의 20%를 1천 만원 한도 내 추가적으로 더 보상하는 사항도 볼 수 있습니다.

여기서 말하고 있는 휴업보상은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙에 따라 공익사업의 시행으로 인해 영업을 폐지하는 경우 영업손실에 대해 2년간의 영업이익에 영업용 고정자산이나 원재료, 제품 및 상품 등의 매각손실액을 더한 금액으로 평가한다고 명시되어 있습니다.

또한, 휴업보상금을 받을 수 있는 영업의 폐지에 대해 영업장소나 배후지의 특수성으로 당해 영업소가 소재하고 있는 시, 군, 구 및 인접 시, 군, 구의 지역안에 다른 장소에 이전하여 당해 영업을 할 수 없는 경우를 말하고 있다고 봅니다.

그리고 당해 영업소가 소재하고 있는 시, 군, 구나 인접하고 있는 지역안의 다른 장소에서 당해 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우 뿐만 아니라 도축장의 악취가 심한 경우 등 인근주민에게 혐오감 등을 주는 영업시설로 해당 영업소가 소재하고 있는 시, 군, 구나 인접하고 있는 지역 내의 다른 장소로 이전하는 것이 곤란하다고 시장, 군수, 구청장이 객관적인 사실에 근거해 인정하는 경우에 해당될 수 있는 사항을 확인할 수 있습니다.

앞에서 언급한 휴업보상금을 받을 수 있는 기준은 이를 영업의 폐지로 볼 것인지 아니면 영업의 휴업으로 볼 것인지에 따라 달려있습니다. 이는 당해 영업을 그 영업소의 소재지나 인접하고 있는 시, 군, 구 지역 안의 다른 장소로 이전하는 것이 가능한지 여부에 달려있다고 해도 과언이 아닙니다.

그 밖의 토지를 종래의 목적으로 사용할 수 없다거나 더 이상 법적으로 허용되어진 토지이용방법이 없어 실질적인 사용을 할 수 없는 경우에 해당하는 제약은 사회적인 제약의 범주는 넘는 것이라고 보고 있습니다.

이러한 특징을 가지고 있는 휴업보상금은 최근 소상공인들에게 지원 등을 해주는 내용에 토지보상법 개정안을 내세워 그 귀추가 주목되는 사항인데요.
이에 대해 국토부는 도시 및 주거환경정비법에 따른 휴업보상 기간의 확대를 반영하고 이전에 따른 매출 손실분을 보전해주려는 것이라 말하고 있습니다.

실제로 토지보상법에 따른 법률적인 사항은 토지를 소유하고 있는 자와 사업시행자 간의 마찰이 크게 대두될 수 있는 요소를 가지고 있습니다.

54.    휴업보상Ⅱ

과거 산업단지나 택지 등 공익사업의 시행으로 인해 소상공인 등이 영업장소를 이전하게 되는 경우에 받게 되는 휴업보상, 영업손실에 대한 보상액이 확대된 토지보상법이 개정된 바 있습니다.
휴업보상 등의 보상액에 관련된 사항이 포함된 개정안에서는 종전 영업휴업 보상기간이 3개월 이었던 부분이 4개월로 확대된 것을 볼 수 있습니다.

또한, 영업장소 이전 후 영업이익 감소분 보상에 대한 부분이 신설되어 휴업보상분 즉, 월평균 영업이익의 4개월 분의 20%를 1,000만원 상한에서 보상하기로 한 부분도 확인할 수 있습니다.

실제로 휴업보상을 인정한 수용재결에 대해 폐업보상을 요청하며 이의신청을 했으나 이의재결에서 인용되지 않고 휴업보상금만 증액되었음에도 그 휴업보상금을 이의유보 없이 수령한 경우 이의재결의 결과에 승복한 것인지 여부와 관련한 대법원의 판례를 볼 수 있습니다.

이에 대한 판결을 살펴보면 토지소유자가 수용재결에서 정한 손실보상금을 수령할 당시 이의유보의 뜻을 표시하였다 하더라도, 이의재결에서 증액된 손실보상금을 수령하면서 이의유보의 뜻을 표시하지 않은 이상 특별한 사정이 없는 한 이는 이의재결의 결과에 승복하여 수령한 것으로 본다고 합니다.

그리고 위 증액된 휴업보상에 관한 손실보상금을 수령할 당시 이의재결을 다투는 행정소송이 계속중이라는 사실만으로는 추가보상금의 수령에 대해 이의유보의 의사표시가 있는 것과 같이 볼 수는 없다 라고 말하고 있습니다.

이러한 법 규정에 대해서는 휴업보상을 인정한 수용재결에 대하여 폐업보상을 하여 줄 것을 요청하면서 이의를 신청하였으나 이의재결에서 이를 받아들이지 않음에도 증액하여 인정한 휴업보상금을 이의유보의 뜻을 표시하지 않고 수령한 경우에도 마찬가지로 적용되는 사항도 확인할 수 있습니다.

이러한 휴업보상을 규정하는 토지수용법 및 준용되는 각 사항을 종합하여 볼 때, 영업손실에 관한 보상에 있어서 영업의 폐지로 볼 것인지 아니면 영업의 휴업으로 볼 것인지를 구별하는 기준에 대해서는 당해 영업을 그 영업소 소재지나 인접 시, 군 또는 구 지역 안의 다른 장소로 이전하는 것이 가능한지의 여부에 달려 있습니다.

이에 따라 이전가능 여부에 대해 법령상의 이전 장애사유 유무, 또는 당해 영업의 종류와 특성, 영업시설의 규모, 인접 지역의 현황과 특성, 이전을 위해 당사자가 들인 노력 등과 인근 주민들의 이전 반대 등과 같은 사실상의 이전 장애사유 유무 등을 종합하여 판단하는 것이 바람직하다고 봅니다.

55.   축산 손실보상 및 폐업보상

예전 원자력발전소 건립사업이 추진 중인 가운데 원전부지 일부 축산농가 주민들이 축산폐업보상을 노린 꼼수를 부려 논란이 일었던 사건이 있었습니다.
이처럼 축산보상과 관련된 토지보상금 문제 제기는 해마다 증가하는 추세를 보이곤 합니다.

이는 지자체에서도 오염률 증가나 해충발생, 민원발생 등의 이유로 기피하고 있는 실정이며, 축산보상을 받고 이전하기 위한 농가나 인근주민 또한 모두 어려움을 겪기도 하는 문제라고 볼 수 있습니다.

이러한 축산보상과 관련한 법률에서는 3개월을 기준으로 일정조건에 충족된 경우 폐업으로 보고 보상을 해주도록 되어 있습니다. 실제로 축산보상에 있어서 가장 큰 쟁점이 되는 것이 폐업보상인지 휴업보상인지에 대한 여부 뿐만 아니라 축산보상 대상에 해당되는지, 자료제출 여부, 종계보상방법 등을 들 수 있습니다.

먼저 축산보상 중 손실보상의 대상이 되는 축산업은 부화업이나 계란집하업, 종축업 또는 가축사육업 등이 있습니다. 이 경우 축산법에서 규정하고 있는 가축별 기준마리수 이상의 가축에 해당되어야 하는 사항도 확인할 수 있습니다.

더불어 축산보상에서 폐업보상의 실시 여부와 관련하여 대규모 축산업의 경우 폐업이나 3개월을 초과하는 휴업기간의 적용을 요구하는 민원이 상당수 존재하기 때문에 인근 주민에게 혐오감을 주고 주민의 반대에 의해 실질적인 이전장소를 확보할 수 없는 정도에 대해서는 사업시행자들은 축산폐업보상을 적극 검토하는 경향을 볼 수 있습니다.

이에 대법원의 입장은 토지수용자가 토지소유자들이 영위하던 축산업 이전이 불가능하게 되었음을 인정하고 그 손실을 원칙적으로 축산보상하기로 하는 기본적인 합의를 한 경우, 이러한 합의에도 불구하고 토지보상액의 산정기준에 관한 관계 법령의 해석을 둘러싸고 다툼이 있다면 토지소유자들은 합의를 근거로 관계 법령의 해석상 정당하다고 인정되는 보상액의 지급을 소구할 수 있다고 말합니다.

실제로 축산보상에 대해서는 폐업보상을 실시하는 쪽이 사업시행자에게도 강제집행을 고려할 경우 다소 유리한 면이 보여집니다. 실무적으로 보았을 때에는 관청이 나서서 축산폐업보상의 요건인 인근 시, 군, 구에 조회를 통한 이전이 불가능하다는 공문을 받아 주어 폐업 축산보상을 유도하는 경우도 종종 일어납니다.

그렇게 때문에 축산보상 대상자는 물건조사시부터 철저히 대비를 하는 것이 좋은 방법입니다.
축산보상이야 말로 어떠한 보상보다도 사업시행자가 두려워 하는 보상이라고 할 수 있어 이에 대한 준비를 철저히 하여 현실적인 해답을 도출해 낼 수 있어야 합니다.

56.  농지수용시 영농보상금 대상

영농보상금 대상에 관련해 의미 있는 판결이 있습니다.
A는 같은 동네에 살고 있는 B소유의 밭을 임차하여 농작물을 재배하면서 그 수확물의 일부를 지료로 지급하고 있었습니다. 그런데 B소유의 밭이 도로로 수용되면서 토지수용 보상금 천만 원과 위 토지에서 A가 재배하던 작물을 기준으로 산정한 영농보상금 2천만 원이 지급되었는데, B가 위 토지보상금과 영농보상금을 모두 수령하게 됩니다.

B의 경우 많은 토지를 소유하고 있으나 70세에 가까운 노인으로 스스로 농사를 지을 형편이 못되어 위 밭을 비롯한 그 소유의 토지 대부분을 마을주민들에게 임대하여 농사를 짓게 하고 있습니다. 이에 A가 아니었다면 B의 위 밭은 황무지나 다름없게 되었을 것인데, 경작자에게는 위 영농보상금을 수령할 권리가 전혀 없는지가 쟁점이 된 사례입니다.

실제로 구 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 및 구 토지수용법을 살펴보면 2002년까지만 그 효력이 인정되고, 2003년부터는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 시행되었습니다.

이러한 신법은 공익사업에 편입되는 농지에 대해서 도별 농가평균 농작물 수입의 2년분을 영농손실액으로 보상하도록 하여, 부당하게 재배작물을 변경하는 보상투기를 방지하되, 실제 소득을 입증하는 자가 경작하는 농지에 대해서는 실제소득의 2년분을 보상하도록 하는 것을 제정이유의 하나로 들고 있음을 볼 수 있습니다.

이러한 공익사업법에 따르면 농작물에 대한 손실의 경우 그 종류와 성장의 정도 등을 종합적으로 참작하여 보상하여야 한다고 규정하고 있습니다.
더욱이 농업의 손실에 대하여는 농지의 단위면적당 소득 등을 참작하여 보상하여야 한다고 명시되어 있는데요.

또한 농업의 손실에 대한 보상을 규정하면서, 공익사업시행지구에 편입되는 농지에 대해서는 그 면적에 통계법 규정에 의한 통계작성기관이 매년 조사 및 발표하는 농가경제 조사통계에 의해 산출된 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물조수입의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상한다고 말합니다.

또한, 건설교통부장관이 농림부장관과의 협의를 거쳐 관보에 고시하는 농작물의 경우 실제소득인정기준에서 정하는 바에 따라 실제소득을 입증하는 자가 경작하는 편입농지에 대해서는 규정에도 불구하고 그 면적에 단위경작면적당 실제소득의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상하고 있습니다.

그러나 이러한 보상 내용들은 농민인 소유자가 언제든지 자경할 수 있다는 점을 고려하여 예외적으로 둔 규정이기 때문에, 만약 농경지소유자가 그 농경지가 소재하는 지역에 거주하지 않고 타 지역에 있거나 그 농경지 소재 지역에 거주하고 있더라도 농민이 아닌 경우 당해 토지를 자경할 의사나 능력이 있다고 인정하기 어려워 그 영농보상금을 지급 받을 수 없다고 보아야 할 것입니다.

이에 따라 새로 개정된 법령이나 위 판례의 취지에 비추어 보면, 위 수용대상 농지를 임차하여 경작한 A가 영농보상금을 수령할 권리가 있다고 보기 때문에 농경지 소유자 인 B와 협의가 이루어지지 않는다면 이미 보상금을 수령한 B를 상대로 법원에 조정 신청이나 부당이득금 반환청구 소송을 제기하여 권리를 주장해볼 수 있을 것으로 보입니다.

57.  농업손실보상 산정기준

최근 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행 규칙 일부개정안이 입법예고 되어 앞으로 임차농민이 농업손실을 보상받기 위해 경작 사실 등을 증명하는 과정에서 농지 소유자에게 일명 도장값이라고 불리우는 금액을 지급하지 않아도 될 것으로 보여 집니다.

더불어 토지수용시 영농손실액 산정기준이 최근 3년 평균 농작물총수입으로 개선되어짐을 확인할 수 있습니다.

그동안 실경작자인 임차농민이 농업손실보상금을 받기 위해서는 임대차계약서 뿐만 아니라 농지소유자가 확인하는 경작사실증명서 등을 사업시행자에게 제출해야만 했습니다.

하지만 이 토지수용법 일부개정안 입법예고에 따라 임대차계약서 등이 없는 경우 사업시행자가 임차농민의 경작 사실 등을 농지소유자에게 통지하고 30일 이내 농지소유자가 이의신청을 하지 않는 경우 경작사실증명서를 제출한 것으로 처리하도록 하는 것 입니다.

또한, 농업손실보상 산정기준과 관련하여 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 총 수입 기준에서 최근 3년 평균으로 변경한 것인데요. 이는 연간 농가평균으로 할 경우 풍작과 흉작 등에 따라 차이가 확연하게 나기 때문입니다.

일반적인 농업손실보상은 기존 경작하고 있는 농지가 공익사업에 편입됨으로 농민이 지속적인 경작을 하지 못해 따르는 손실을 보상하는 것이라고 할 수 있는 사항입니다.
이는 대체지에서 경작이 가능할 때까지 경작활동이 중단되어 나타나는 손실을 보전하기 위해 평가하는 것이라고도 볼 수 있습니다.

다만, 여기서 모든 농지가 농업손실보상 대상이 되는 것은 아닙니다.
농업손실보상을 받기 위해서는 일정 대상이 되는 농지이며, 일정 대상이 되는 농민에 해당되야만 이러한 농업손실보상을 받을 수 있습니다.

먼저 농업손실보상 산정기준인 보상이 되는 농민의 경우 법인으로서 농어법경영체 육성이나 지원에 대한 법률에 따라 설립된 영농조합법인 및 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1이상이 농업인인 농업회사법인인 경우, 자연인으로 1천 제곱미터 이상의 농지에서 농작물이나 다년생식물을 경작 및 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 농업인 등이 이 농업손실보상 산정기준에 합당합니다.

더불어 농업손실보상 산정기준에 적합한 농민은 농지에 330제곱미터 이상의 고정식온실이나 버섯재배사, 비닐하우스, 그 밖의 농지법 시행규칙에 따라 규정하고 있는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 및 재배하는 농업인도 포함되는 사항입니다.

그 밖의 일반적인 농업손실보상액 산정기준을 살펴보면 공익사업시행지구에 편입되는 농지에 대해 그 면적에 통계작성기관이 매년 조사 및 발표하는 농가경제조사통계의 도별 농업총수입 중 농작물수입을 도별 표본농가현황 가운데 경지면적으로 나눠 산정한 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물총수입의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 농업손실보상액 산정기준으로 보상하고 있습니다.

58.   영농손실보상 승소 사례

과거 방치되어진 땅에 대해 땅주인의 승낙 없이 불법 경작을 해오고 있었다면 이는 토지수용에 따라 경작물 등에서 영농에 손실을 입었다 하더라도 토지보상을 받을 수 없다는 대법원의 토지보상승소 판결이 있었습니다.

이러한 판결에 따르면 A씨는 2003년부터 울산 울주군의 타인 소유 토지에서 불법적으로 경작을 해 오고 있었으며, 이 중 일부에 대해서는 약 10년 간 무상으로, 또 다른 일부는 약 5년간 매년 임차료를 내며 사용해오고 있었습니다.

이렇게 타인 소유의 토지에서 경작을 해오는 도중 울주군이 2012년 정비사업을 진행하면서 A씨가 경작하던 타인 소유의 토지들을 모두 수용하였고 공익사업시행지구 편입에 따른 토지보상 영농손실보상금을 산정했습니다.

이에 타인의 토지에서 경작을 해오고 있었던 A씨는 토지의 주인이 아닌 실제 경작자인 자신에게 3,300 만원에 상당하는 영농손실에 따른 토지보상금을 지급해야 한다며 울주군을 상대로 소송을 제기하였습니다.

법원은 이에 대해 영농손실에 대해서는 농지 단위면적당 소득 등을 판단하여 실제 경작자에게 보상하는 것을 옳다고 보고 있지만 타인 소유 토지를 불법적으로 점유하여 경작하는 토지보상에 대해서는 제외하도록 되어 있다고 밝혔습니다.

이러한 토지보상승소 판결에 대해 A씨는 방치되어 있던 토지들을 약 10년간 무상으로 경작해 오고 있다며 주장했지만 A씨가 정당한 근거에 입각하여 토지를 인정할 증거가 없으며, 소유자의 허락 없이 경작한 사실만이 인정할 수 있기에 A씨가 불법적으로 점유하여 경작한 토지에 대해서는 영농손실에 따른 토지보상금의 대상에 해당하지 않는다고 덧붙였습니다.

다만 A씨가 약 5년 전부터 농사를 지은 토지의 경우 일정한 임대료를 내고 적법하게 점유해 경작했으므로 그 부분에 대한 영농손실 보상 토지에 적합할 수 있다고 주장했습니다.

이에 따라 법원은 A씨가 청구한 보상금 3,300여 만원 가운데 적법하게 경작한 토지분에 대해서 영농손실보상금 1,500여 만원을 울주군이 지급할 의무가 있다고 주문한 판결입니다.

앞서 언급한 사항으로 영농손실에 따른 보상 대상이 아닌 경우에 대해 허가 등을 받지 않고 개간한 토지 및 농지가 아닌 토지를 불법으로 형질을 변경하여 경작한 토지일 경우에는 영농손실보상 대상에서 제외되는 사항이 존재합니다.

이 밖에도 사업인정고시일등 이후에 농지로 이용되고 있는 토지, 농민이 아닌 자가 경작하는 토지, 토지보상 이후에 사업시행자측에서 2년 이상 지속적으로 경작을 허용한 경우에는 영농손실보상 대상에 해당되지 않습니다.

더불어 이와 관련한 사항으로 농지의 소유자와 실제의 경작자가 다른 경우 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하고 있는 농민인 경우 서로 협의하는 바에 따라 지급하고, 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닐 경우 실제 경작자에게 지급되는 사항도 볼 수 있습니다.

59.   공익사업에 따른 이주대책Ⅰ

일반적으로 사업시행자가 공공사업에 필요한 토지 등을 제공함으로 그 생활의 근거를 상실하게 되는 이주자를 위해 이주정착지에 관련한 도로나 급수, 배수 시설 등 당해 지역 조건에 따른 생활기본시설의 계획을 수립하고 집행하는 것을 이주대책이라고 말합니다.

이러한 경우에 사업시행자는 관할하는 지방자치단체의 장과 협의를 통해 진행해야 하며, 미리 그 내용에 대해 이주대책 대상자에게 통지해야 합니다.
만약 주택재개발사업으로 영업장소를 이전해야 하는 자는 최대 4개월간의 영업손실의 보상을 해야하며 세입자에게는 가구원 수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상해야만 하는 사항을 볼 수 있습니다.

여기서 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 상의 이주대책은 공공사업의 시행에 필요한 토지 등을 제공함으로 인해 생활의 근거를 상실하게 되는 이주자들을 위해 사업시행자가 기본적인 생활시설이 포함된 택지를 조성하거나 그 지상에 주택을 건설하여 이주자들에게 이를 그 투입비용 원가만의 부담하에 개별 공급하는 것으로 나타나 있는데요.

이주대책의 본래 취지에 있어 이주자들에 대하여 종전의 생활상태를 원상으로 회복시켜 그 생활을 보장해 주기 위한 정책적인 배려에 의하여 마련된 제도라고도 할 수 있는 사항입니다.

사업시행자에게 이주대책의 수립 및 실시의무를 부과하고 있다고 하더라도 그 규정 자체만에 의하여 이주자에게 사업시행자가 수립한 이주대책상의 택지분양권이나 아파트 입주권 등을 받을 수 있는 구체적인 권리가 직접 발생하는 것이라고는 볼 수 없다고 대법원은 판시하였습니다.

사업시행자가 이주대책에 관한 구체적인 계획을 수립하여 이를 해당자에게 통지 내지 공고한 후, 이주자가 수분양권을 취득하기를 희망하여 이주대책에 정한 절차에 따라 사업시행자에게 이주대책대상자 선정신청을 하고 사업시행자가 이를 받아들여 이주대책대상자로 확인 및 결정하여야만 비로소 수분양권이 발생하게 됩니다.

그리고 위와 같은 사업시행자가 하는 확인 및 결정은 곧 구체적인 이주대책상의 수분양권을 취득하기 위한 요건이 되는 행정작용으로서의 처분인 것으로 봅니다. 다만 이를 단순히 절차상의 필요에 따른 사실행위에 불과한 것으로 평가할 수는 없다라고 봅니다.

이에 따라 수분양권의 취득을 희망하는 이주자가 소정의 절차에 따라 이주대책대상자 선정신청을 한 것에 대하여 사업시행자가 이주대책대상자가 아니라고 인정될 때 앞서 언급한 확인 및 결정 등의 처분을 하지 않고 이를 제외시키거나 또는 거부조치한 경우 이주자로서는 사업시행자를 상대로 항고소송에 의하여 그 제외처분 또는 거부처분의 취소를 구할 수 있다고 보아야 합니다.

그 밖의 이주대책과 관련하여 사업시행자가 국가 또는 지방자치단체와 같은 행정기관이 아니고 이와는 독립하여 법률에 의하여 특수한 존립목적을 부여받아 국가의 특별 감독하에 그 존립목적인 공공사무를 행하는 공법인이 관계법령에 따라 공공사업을 시행하면서 그에 따른 이주대책을 실시하는 경우가 발생할 수 있습니다.

이러한 경우 그 이주대책에 관한 처분은 법률상 부여받은 행정작용권한을 행사하는 것으로서 항고소송의 대상이 되는 공법상 처분이 되므로, 그 처분이 위법부당한 것이라면 사업시행자인 당해 공법인을 상대로 그 취소소송을 제기할 수 있습니다.

60.   공익사업에 따른 이주대책Ⅱ

얼마전 토지보상을 앞두고 있는 서울시의 00지구 주민들이 상대적으로 낮은 토지보상에 따른 이주 및 생활대책 등을 요구하며 집단 반발하고 나선 사례가 있었습니다.
이 사례에 따르면 주민들은 보상계획 공고 당시의 개별 감정가격을 지난달 말 통보한다고 하였으나 아직까지 통보하지 않고 있다며 이는 상대적으로 낮은 토지보상을 관철하려는 보상지연이라고 보고 통보를 요구했습니다.

그리고 토지보상액이 지구 지정 당시에 5천억 원에 가까운 금액으로 예상되었으나 책정되어진 토지보상금액은 3천억 원으로 큰 폭으로 줄어 보상을 받는다 하더라도 경제적인 파탄자가 속출할 것으로 예상되어 이에 따른 이주대책을 제시하고 나섰습니다.

그 밖의 주민들은 이주자의 택지의 면적을 최소 396제곱미터 이상으로 해줄 것과 고산지구의 주택공급 이전까지 임시거주대책인 이주대책을 마련하고 영농면적의 4천제곱미터 이상인 생활대책용지 공급기준을 1천 제곱미터 이상으로 완화하라 주장한 것도 확인할 수 있었습니다.

특히, 이러한 주민들의 이주대책 등의 사항을 보면 토지보상협의기간을 현 9개월에서 6개월로 줄여줄 것과 동시에 중로 도로개설 등도 요구한 바 있으며, 이와 같은 요구 등이 받아들여지지 않는다면 다른 사업장의 대책위원회와 연대투쟁할 것임을 예고한 바 있습니다.

앞선 사례에서 말하고 있는 토지보상 중 이주대책은 사업시행자가 공공사업 시행에 필요로하는 토지 등을 제공함으로 인해 생활근거를 상실하게 되는 이주자를 위해 이주정착지에 관련한 도로나 급수시설, 배수시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설의 계획, 수립, 집행하는 것을 말합니다.

이러한 경우 사업시행자는 관할지방자치단체 장과 협의를 해야만 하며 미리 그 내용에 대해 이주대책 대상자에게 통지해야 적법하게 이뤄질 수 있습니다.

또한, 주택재개발사업으로 인해 영업장소를 이전해야 하는 자에게는 최대 4개월 간 영업손실을 보상해야 하며, 그 세입자에게는 가구원수에 따라서 4개월분의 주거이전비를 보상해야 한다고 말합니다.

이와 관련하여 도시 및 주거환경정비법에 따르면 사업시행자는 임시수용시설을 포함한 주민 이주대책 및 세입자 주거 이주대책을 사업시행계획서에 반영해야 한다고 명시되어 있는데요. 이어 사업시행자는 도시 및 주거환경정비법에 입각한 관리처분계획에 세입자별 손실보상을 위한 권리명세, 평가액 등을 포함시켜야 합니다.

1. 주거 이전비 보상Ⅰ

공익사업을 위한 손실에 따른 보상 가운데 이주정착금 등의 보상에 해당되는 토지보상으로 공익사업 시행지구에 편입되는 주거용 건물의 소유자에게 당해 건축물에 대한 보상을 할 경우 그 가구원 수에 따라 지급하는 2월 분의 보상액인 공익사업 주거이전비에 대한 사항이 존재합니다.

이러한 공익사업 주거이전비는 건축물의 소유자가 당해 건물에 실제로 거주하고 있지 않거나 당해 건축물이 무허가 건축물 등인 일정 경우라면 공익사업 주거이전비 토지보상을 받지 못하게 됩니다.

더불어 공익사업 주거이전비 1인당 평균비용은 5인 이상 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비에서 2인 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 뺀 금액에서 3을 나눈 방식으로 계산하는 것이 일반적인 사항입니다.

이 공익사업 주거이전비를 최근 공익사업 부지 내 실거주자에게 보상이 이뤄진다는 사실을 악용하여 토지보상금을 부당하게 취득한 건물주 일가족 등이 적발되어 화제가 된 바 있습니다.
부당하게 공익사업 주거이전비를 보상받은 일가족은 실거주자인 것처럼 속여 공익사업 토지보상금을 부정수급한 공익사업 토지보상법 위반으로 불구속 입건하게 된 것입니다.

경찰 조사 결과 부당하게 공익사업 주거이전비 보상을 받은 일가족은 해당 사업부지 내 실제 거주하는 사람만 받을 수 있는 주거이전비 토지보상의 성립요건을 맞추기 위해 실거주자인 것처럼 주민등록만 한 뒤 보험금 등을 부당하게 챙긴 것으로 드러납니다.

이렇게 공익사업 주거이전비 토지보상과 관련해서는 그 보상금을 받기 위해 앞서 언급한 행위처럼 허위로 실거주자인 것처럼 속이는 등의 위법한 방법을 이행하거나 토지보상법 시행규칙을 위반한 것으로 많은 분쟁상황이 일어나고 이에 따른 피해도 해마다 증가하는 추세를 보이고 있습니다.

이러한 공익사업 주거이전비 및 이사비의 법적성격을 대법원의 판례에서 살펴보면 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 규정에 의해 공익사업의 시행에 따라 이주하는 주거용 건축물의 세입자에게 지급하는 주거이전비와 이사비는 당해 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하고자 하는 정책적인 목적 뿐만 아니라
주거이전으로 인해 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적 차원에서 지급하는 금원의 성격을 갖는다고 보고 있습니다.

또한, 공익사업의 시행으로 인해 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 의한 고시 등이 있은 당시 공익사업 시행지구 내 3개월 이상 거주한 자에 해당하는 세입자의 경우 공익사업 주거이전비와 이사비청구권을 갖는다고 말하고 있습니다.

즉, 세입자는 이후의 사업시행자의 주거이전비 산정통보일 또는 수용개시일까지 계속 거주할 것을 위 사업인정고시일 등에 주거이전비와 이사비 청구권을 취득한다고 보고 있으며,
한편 이사비의 경우 실제 이전할 동산의 유무 등을 묻지 않고 관련법에 규정된 금액을 지급받을 수 있다는 대법원의 판례를 확인해 볼 수 있습니다.

62.  이전비 보상Ⅱ

최근 공익사업 부지 내에 실거주자에게 주거이전비 등의 보상이 이루어진다는 사실을 악용하여 보상금을 부당 취득한 건물주의 일가족 등이 적발된 사례를 볼 수 있었습니다.

이에 관할 강원지방경찰청 수사대는 실거주자인 것처럼 속여 지역 내 공익사업 주거이전비 보상금을 부정수급한 공익사업 토지보상법 위반 혐의로 건물주 A씨 부부와 그의 사촌, B씨 부부 등 6명을 불구속 입건했다고 밝혔습니다.

조사결과 이들은 해당 사업부지 내 실제 거주하는 사람만 받을 수 있는 주거이전비 등을 받기 위해 실거주자인 것처럼 주민등록만 한 뒤 보험금을 부당하게 챙긴 것으로 드러났는데요.
더불어 사람이 실제로 거주하기 어려운 환경인 작고 낡은 건물에 대해 3가구가 주거이전비를 받은 것이 수상하게 여겨 수사에 나섰다고 밝혔습니다.

실제로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 즉, 공익사업보상법을 보면 단독주택이나 빌라, 아파트 등과 같은 주거용 건축물 소유자는 주민등록등본에 올라가 있는 가족 수에 따라 2월분의 주거이전비를 보상받을 수 있는 사항이 존재합니다. 다만 소유건축물에 실제 거주하지 않거나 소유건축물이 무허가건축물 등인 경우에는 지급받지 못하는데요.

더불어 주거용 건축물 세입자로 사업인정고시일 등 기준일 3개월 이전부터 거주한 세입자는 가족원수에 따라 4월분의 주거이전비를 보상받을 수 있습니다.

주거용 건축물의 세입자의 경우에도 실제 세입자가 실제적으로 거주하고 있는지, 세입자가 외국인인 경우 불법체류자에 해당하는지 그 여부를 판단근거로 볼 수 있습니다.
또한 주거용 건축물의 세입자가 사업인정고시일 등 당시에 3월 이상 거주했는지, 무허가건축물 등에 해당하는 경우 그 세입자가 사업인정고시일 등 당시에 1년 이상 거주했는지 여부에 따라 주거이전비 보상을 받을 수 있습니다.

공익사업보상법 시행규칙에 따르면 주거이전비는 통계법에 따른 통계작성기관이 조사 및 발표하는 가계조사통계의 도시근로자 가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 산정하게 되는 사항도 볼 수 있습니다.

사업시행자가 세입자에게 기준 이상의 주거이전비를 지급하거나 영업의 폐지나 휴업에 따른 손실을 보상하는 경우 또는 손실보상에 더하여 임대주택 추가 건설 등 추가적인 세입자 손실보상 대책을 수립하여 시행하는 경우 해당 주택재개발 정비구역에 적용되는 용적률의 125/100 이하의 범위에서 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 조례로 용적률을 완화하여 정할 수도 있습니다.

63.   법상 이주대책 대상자 확대

몇 년 전 국회 국토교통위원회에서는 공익사업 시행으로 인한 이주대책대상자의 범위를 확대하는 내용의 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률인 토지보상 법 개정안을 대표 발의한 바 있습니다.
현행 규정하고 있는 법률은 공익사업 시행으로 인한 이주대책대상자의 법위를 해당 사업시구 안에 주거용 건축물을 소유하고 그 건축물에서 거주하는 자로 한정 하고 있습니다.

이에 2007년 국민권익위원회에서는 이주대책대상자의 범위를 해당 사업지구 안에 주거용 건축물을 소유하고 그 건축물에서 거주하는 자로 제한하기 보다는 같은 사업지구 안의 주거용 건축물 소유자로서 자기소유가 아닌 타인의 주거용 건축물에서 거주하는 경우도 포함시키도록 토지보상 법 제도개선을 권고한 바 있습니다.

더불어 한국토지주택공사 이주 및 생활대책 수립지침을 살펴보면 이주대책대상자로서 당해 사업지구 내 가옥을 소유하며 타인소유의 가옥에 거주한 자를 포함하고 있습니다.
이에 토지보상 법 개정안은 해당 사업지구 안에 주거용 건축물을 소유한 자가 사업지구 안의 타인의 주거용 건축물에서 계속 거주하는 경우에도 이주대책대상자에 포함시키도록 토지보상 법률에 명시함으로 이주대책대상자의 범위를 확대하려는 것이라 볼 수 있는 사항입니다.

여기서 말하고 있는 이주대책은 사업시행자가 공공사업의 시행에 필요한 토지 등을 제공함으로 생활근거를 상실하게 되는 이주대책대상자를 위해 이주정착지에 대한 도로나 급수시설, 배수시설 기타 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설의 계획을 수립하고 집행하는 것을 말합니다.

이 경우 사업시행지는 관할하고 있는 지방자치단체 장과 협의를 통해 미리 그 내용을 이주대책대상자에게 통지해야만 합니다. 이에 따라 주택재개발사업 등으로 영업장소를 이전해야 하는 자에게는 최대 4개월간 영업손실을 보상토록 하고 세입자에게는 가구원 수에 따라 4개월 분의 주거이전비를 보상해야 하는 것 입니다.

이러한 이주대책에 대한 내용을 살펴보면 이주자택지 또는 아파트, 이주정착지, 이주정착금 중 택하도록 되어 있으며, 보통은 이주자택지 또는 아파트 중 1개의 대책이 시행되고 있음을 볼 수 있습니다.
더불어 이주대책이 이행되기 위해서는 이주대책대상자 중 이주정착지에 이주를 희망하는 자의 가구 수가 10호 이상인 경우에 수립 및 실시하는 요건에 충족되어야 합니다.

다만 공익사업시행지구 인근, 택지 조성에 적합한 토지가 없는 경우, 이주대책에 필요한 비용이 당해 공익사업 본래의 목적을 위한 소요비용을 초과하는 경우 등에는 이주를 희망하는 이주대책대상자가 10호가 넘는 요건에 충족하더라도 시행하지 않을 수 있는 사항도 확인할 수 있습니다.

64.  선하지 토지보상

개인의 권리보다는 집단 이익을 더 중시해온 60년대에는 토지소유자에게 통보조차 하지 않고 그 토지위에 고압 송전탑을 설치하고 전선을 연결한 경우가 많았습니다.
일반적으로 토지소유권을 주장할 수 있는 범위는 지하뿐만 아니라 지상까지 미치기에 결국 이는 선하지 소유자의 토지소유권을 침해한 셈이 됩니다.

하지만 당시 한국전력공사는 너무 방대한 지역에 이러한 선하지 토지소유자에 대한 토지소유권을 침해 했고, 이를 일일이 다 토지보상이 이뤄질 수 없기 때문에 법원의 판결을 받은 것에만 토지보상을 한 것 입니다.

선하지에 대해서는 전선로용지 중 전주철탑이 설치되어 있는 토지를 제외한 토지로서 전선이 통과하고 있는 토지를 말하는 사항입니다.
일반적으로는 그 위에 고압선이 가설되어 있는 토지를 일컫는 경우가 많습니다. 즉, 특별고압의 가공 전선 아래의 토지를 지칭하는 것이 이 선하지라고 볼 수 있습니다.

이러한 선하지에 대해 더 자세히 살펴보면 철탑이나 전주의 부지로서 활용되어 온 소유자의 지상부분 사용이 전면 금지되는 지지물 용지와 단순하게 전선이 통과하는 아래로 일정 범위 내 토지소유자의 사용 및 수익이 허용되는 선하용지로 나눠 살펴볼 수 있습니다.

선하지 토지보상에 있어서의 문제는 보상대상의 우선순위를 꼽을 수 있습니다.
1순위는 민원과 소송여부로 볼 수 있으며, 도심지, 준공년도 순으로 나타납니다.
이에 따라 선하지 토지보상의 경우 소송으로서 청구하지 않을 경우 보상이 되지 않는 문제가 발생하게 됩니다.

한국전력공사로부터 선하지 토지보상을 받기 위해서는 우선 소유하고 있는 토지 위에 아무런 허락 없는 고압 송전선을 설치하여 지금까지 계속적으로 사용되어 오고 있어야만 합니다.
이 경우 과거 해당 토지 임료 상당액 부분을 부당이득으로서 반환받을 수 있고 향후 이에 따른 사용료까지 받을 수 있습니다.

그리고 한국전력공사가 무단으로 송전선을 설치하여 사용하다가 앞으로의 사용료를 지급하기로 한 경우라면 추후 사용료를 추가로 하여 토지보상 청구가 어려울 수 있습니다.
하지만 이 경우라 할지라도 그 계약 체결일 이전까지의 과거 사용료 상당액은 부당이득으로서 반환청구를 이행할 수 있는 사항이 존재합니다.

실제로 한국전력공사는 선하지 소유자들로 하여금 장래 사용료만 지급하는 내용의 계약을 체결하면서도 과거 사용료의 경우 따로 청구할 수 있다는 내용의 고지를 하지 않습니다.

그렇기 때문에 선하지로 하여금 토지소유권 침해를 당한 자는 자신이 스스로 과거 사용료에 대한 부당이득반환청구를 이행해야만 합니다.
이 경우 특히 선하지 토지보상 가운데 과거 사용료 청구 시 10년이 지나면 소멸되는 시효에 대한 부분을 주의해야만 합니다.

그렇기 때문에 선하지 토지보상 대상자의 경우 소송을 제기하여 자신의 정당한 토지소유권을 되찾는 적극적인 자세가 필요하며, 선하지 토지보상 소송은 한국전력공사가 불리한 입장이기에 법적인 조력자를 선임하여 시효가 소멸되기 전, 빠른 시일 내 소송을 제기하여 보상을 받는 것이 바람직한 방법이라고 볼 수 있습니다.

1. 송전선로 무단 사용에 대한 토지 보상

한국전력이 초고압 송전탑 건설을 강행하면서 송전선로 무단 사용 부지인 선하지 토지 보상은 미루는 문제가 여전한 것으로 드러난 바 있습니다.
이와 같은 송전선로 무단 사용에 대한 토지 보상 문제는 매년 지적되어 왔지만 좀처럼 나아질 기미가 보이지 않습니다.

이렇게 토지 보상률이 낮은 것에 한전이 보상에 막대한 돈이 드는 점을 고려하여 2030년까지 연차보상을 추진하고 있다는 것은, 보상을 하지 않고 송전선로 건설을 밀어붙여 온 것을 뒷받침하기도 합니다.

이렇게 송전선로 무단 사용에 대한 토지 보상과 관련하여 그 보상률이 낮은 것도 문제가 되곤 하지만 한전이 잡은 보상액도 현실과 동떨어진 점이 지적되기도 합니다.
한전이 추정한 송전선로 무단 사용에 대한 토지 보상액은 공시지가 합계액이나 시세 합계약과 큰 차이를 보여 그 보상과정에서 갈등이 생길 수 밖에 없습니다.

이렇게 한전 송전선로 무단 사용에 대한 토지 보상액이 시세는 물론이거니와 공시지가에도 미치지 못하는 것은 큰 문제가 될 수 있고, 전국적인 실태조사를 통해 적절한 보상가격을 파악해 예산을 확보해야 됩니다.

실제로 송전선로 무단 사용에 대한 토지 보상, 즉 대한민국 땅 위에 지나가는 송전탑과 송전탑 사이 연결되는 송전선 아래 토지 및 가옥 등 모두 재산권을 행사할 수 있으며, 이에 합당한 보상을 받도록 되어 있습니다.
이런 고압 송전탑을 연결하는 송전선 아래의 토지를 선하지라고 합니다.

그러나 앞서 언급했듯이 최근까지도 밀양송전탑 사태처럼 고압 송전탑으로 인해 토지 이용에 지대한 제약을 받고 있지만 토지 보상은 그리 쉽지 않음을 볼 수 있습니다.
송전탑 건설의 책임을 맡고 있는 한전이 적극적이지 않고 이러한 문제를 해결하려는데 소극적인 반응을 보이는 것도 그 원인의 하나로 꼽을 수 있습니다.

지금까지는 송전선로 무단 사용에 대한 토지 보상에 관련한 부당이익금 반환이나 이러한 선하지의 사용료를 받아내는 것보다는 송전탑의 철거를 희망하는 지역이 많게 나타납니다.
최근까지도 송전탑과 관련 선하지에 해당되는 지역민들이 감정원 등을 통해 토지 보상가격의 문의가 늘고 있습니다.

이에 감정원은 민원인들이 소유하고 있는 토지의 지상공간에 고압선이 통과하고 있는 토지에 설정되어진 소유권 외 권리에 대해 권리의 종류나 존속기간, 기대이익 등을 종합적으로 고려하여 평가를 해주고 있습니다. 여기서 문제는 한전의 선하지에 대한 토지 보상 적극성에 달려있다고 볼 수 있습니다.

실제로 한전이 제대로 된 토지 보상을 하지 않고 사용하는 땅은 의외로 많습니다. 지금까지 보상을 못받은 면적으로 보면 여의도 면적의 33배 크기라는 것도 조사된 바 있습니다.

2005년 부터 송전선로 무단 사용에 대한 토지 보상이 본격적으로 시작됐지만 아직 토지 보상을 받지 못한 대상자가 16만 명에 이르고 있으며, 토지 소유권에 대해서는 토지의 위에도 미치므로 송전탑을 세운 한전은 선하지 주인에게 평균적으로 시가의 20% 수준에서 토지 보상을 해야 할 것입니다.

66.    공영개발택지 토지수용

실제로 택지개발촉진법에 입각한 공영개발택지는 1980년대 초반 이후에 주된 수단으로 이용되어 지고 있는 추세라고 볼 수 있습니다.
하지만 현 공영개발택지는 그 재원조달의 방안, 개발용지 확보 방안, 공급체계 등 문제의 해결방안이 중요한 쟁점이 되기도 합니다.

2013년 청주의 사업장에 두드러지게 볼 수 있는 현상인 토지소유주의 협의매수거부는 그 비율이 증가하고 있으며, 집단적인 실력 행사를 통한 공공주체의 사업 강행을 저지하는 등의 사건들이 발생하고 있습니다.
이에 따라 앞으로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 강제 토지수용의 집행이 용이하지 않을 것으로 보이기도 합니다.

공영개발택지는 국가나 공공기관이 직접 토지를 전면 매수하여 개발한 후에 공급하는 택지라고 볼 수 있습니다.
이는 토지소유주의 참여 배제나 토지수용보상으로 인한 주변 땅값의 상승유발 등의 문제점을 가지고 있다는 점에서 토지구획 정리사업과는 구분되는 특징을 가지고 있습니다.

여기서 공영개발은 택지개발촉진법이나 도시계획법 등에 근거를 두고 개발이익의 사회환원의 취지나 계획적인 개발을 목으로서 그 주택난과 공장용지 부족 등을 해결하고자 정부와 공공기관이 시행하는 것이라고도 볼 수 있는 사항입니다.

1970년대 후반까지의 이러한 공영개발택지는 토지구획정리사업에 크게 의존했습니다.
더불어 이 사업은 도시계획구역 내 개발가능지의 고갈과 투지 우려, 사업기간의 장기화, 공공시설 확보의 어려움, 개발이익 환수장치의 미흡 등 많은 문제점을 일으키는 것으로 나타납니다.

하지만, 전면 매수를 통한 이 공영개발택지는 택지개발촉진법에 근거하여 택지개발예정지구 지정과 함께 도시계획법 등 관련법규에서 규정하는 복잡한 인허가 사항이 면제되며, 사업시행과 관련한 행정절차를 단순화함으로써 토지수요증가에 신속하게 대응할 수 있다는 장점이 있습니다.

그 밖에도 협의 매수가 어려운 토지수용을 통하여 토지를 취득함으로써 개발기간의 단축이 가능하며, 공공개발주체가 계획이나 개발 및 개발택지의 분배에 이르기까지 사업의 전과정을 관할하기 때문에, 토지투기 억제 및 개발이익의 공공환수를 통한 공공시설투자를 촉진하기에 유리한 사항도 볼 수 있습니다.

또한, 이러한 공영개발택지는 그 택지조성에서 건축물 및 공공시설물의 설치까지 전과정에 걸쳐 공공주체가 계획적이고 종합적인 사업을 시행함으로써 토지이용의 효율성과 도시기능의 제고를 가능하게 하는 등 많은 장점도 부각되고 있습니다.

실제로 이 공영개발택지제도는 국토개발에 상당한 기여를 하고 있는 것으로 나타납니다. 하지만 지가상승의 주범이라는 비판의 목소리도 끊이질 않고 있는 실정입니다. 이로 인해 토지수용과 관련하여 많은 분쟁상황들의 원인이 되기도 합니다.

67.  미불용지 보상Ⅰ

최근 도로로 사용되어지고 있지만 토지주에게 보상금이 지급되지 않은 미불용지보상이 브로커들의 표적이 되고 있어 토지분쟁을 일으키고 있다는 기사를 접한 바 있습니다.
이에 토지 브로커들은 미불용지에 대해 보상금을 받게 해주겠다며 소송을 대행해 주고 그 소송 가액의 일부를 챙기는 것으로 알려졌으며, 경매로 나올 경우 직접 낙찰을 받거나 매입을 알선하는 방법들을 이행하여 토지분쟁을 일으키고 있습니다.

이는 실제로 지목이 도로로 규정된 미불용지보상은 개발에 제약을 받으면서 상대적으로 시세보다 싼 값에 거래되고 있는 사항을 가지고 있어 브로커들은 이를 노려 소송을 벌이고 있는 것 입니다.

여기서 말하고 있는 미불용지보상은 종전에 시행된 공공사업의 부지에 대한 보상금이 지급되지 않은 토지를 말합니다.
원칙적으로 공공사업에 편입된 토지는 사업시행 이전에 보상을 해야 하지만 사업주체의 예산부족 등의 사정으로 보상이 지연되고 있는 토지를 뜻합니다.

이에 대해 예를들면 공원으로 지정되었으나 장기간 토지보상이 안되거나 도로로 사용 중이면서 보상이 안 된 토지가 해당되는 사항입니다.

미불용지보상은 법원에 보상을 청구하는 소를 제기하여 확정판결을 받아야 비로소 수령할 수 있습니다.
이 경우 감정평가사는 미불용지의 가격을 종전의 공익사업에 편입될 당시 이용 상황을 상정하여 평가하게 됩니다.
만일 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용 상황을 알 수 없으면 당시의 지목과 인근토지의 이용 상황 등을 참작하여 평가하게 됩니다.

즉, 미불용지보상은 종전에 시행된 공공사업의 부지로 보상금이 지급되지 아니한 토지를 말하며, 원칙적으로 공공사업에 편입된 토지는 사업시행 이전에 미불용지보상을 해야 하는 것 입니다.

더불어 미불용지보상 대상은 공익사업에 필요한 토지의 보상금액은 결정되었으나 그 보상금액을 지급하지 않은 용지에 해당됩니다.
이는 국도나 지방도 등을 확장하거나 포장하면서 편입시킨 토지를 보상금을 지급하지 않고 체불한 상태로 두는 예라고 볼 수 있습니다.
미불용지보상은 민원이 존재하며 일반적으로 예산을 배정하여 보상하는 특징을 가지고 있습니다.

이러한 미불용지보상과 관련하여 공공사업의 시행자가 적법한 절차를 취하지 아니하여 아직 공공사업의 부지로 취득하지도 못한 단계에서 공공사업을 시행하여 토지의 현실적인 이용 상황을 변경시킴으로, 오히려 토지의 거래가격이 상승된 경우, 규정된 미보상용지의 개념에 포함되는 것이라고 볼 수 없으며,
사업시행자가 당초 승인을 얻은 부지조성사업을 시행함으로 인하여 토지 소유자들이 개발이익을 얻게 되었다고 하더라도 토지의 수용재결 당시의 현실적인 이용상황에 따라 손실보상액을 평가한 것이 잘못이라고 할 수 없다한 사례 등 미불용지 보상과 관련한 사례와 토지분쟁에 대한 소송건은 해마다 증가하는 추세라고 볼 수 있습니다.

68.   미불용지 보상 2

최근 조상 땅 찾기 열풍으로 인해 지자체에 미불용지 보상신청을 하는 사람들이 급속도로 증가하고 있습니다.
이로 인해 많은 지자체에서는 보상금 부담이 가중되는 바람에 미불용지 보상신청이 접수되면 공사시기를 알 수 없다거나 미불용지 보상대상에서 제외되는 토지로 판단된다는 등의 회피로 보상을 차일피일 미루고 있는 실정입니다.

그렇기 때문에 자신 소유의 땅이 도로 등에 편입된 경우라면 우선적으로 해당 행정청에 미불용지 보상신청에 앞서서 관련된 증빙자료를 수집하는 것이 급선무라고 볼 수 있는 것 입니다.

실제로 국가나 지자체가 민간 소유의 땅을 점유하고 있으면서 보상금을 지불하지 않는 토지를 미불용지라고 볼 수 있습니다. 이러한 미불용지의 경우에는 대부분 도로개설이나 하천공사 등의 공익사업을 하면서 발생된 것이라 할 수 있어서 국가나 지자체가 보상을 해줘야만 하는 사항입니다.

하지만 미불용지 보상에 대한 현실은 그리 녹록치 않습니다.
이는 예산 등이 부족하기 때문이라 할 수 있으며, 이에 따라 지자체에 미불용지 보상을 신청하면 대부분 5년이나 많게는 10년을 기다려도 제대로 된 보상을 받을 수 없는 사태가 벌어지게 되는 것 입니다.

서울특별시 기준으로 도로 및 하천 편입 미불용지 보상 규칙을 살펴보면 보상금액에 대해서는 예산의 범위 내에서 보상신청 순서로 지급함을 원칙으로 하고, 공공사업 시행이 불분명하지만 부당이득금 반환청구나 임료청구, 손해배상청구 등의 소송에서 시가 패소가 확정된 토지는 우선하여 지급할 수 있다라고 명시되어 있습니다.

국내 지자체의 미불용지 보상규칙은 앞서 언급한 내용과 비슷하거나 조금 다르게 나타나고 있습니다.
이 규칙에 따라 미불용지를 보상받기 위해서는 소송을 제기하지 않는 이상 받을 수 없을 정도입니다.
이에 따른 소송으로 인한 사회적인 비용도 적지 않게 나타나고 있는 실정입니다.

이에 따라 미불용지 보상신청에 앞서 먼저 증빙자료를 수집해야만 하는 이유가 되는데요.
가장 먼저 해야되는 것은 현장답사를 통해 도로 등의 폭과 상태를 파악하고, 관련된 사람들을 만나 도로가 언제 이뤄졌고 누가 공사를 했는지 등의 정보를 파악하는 것이 중요하다고 볼 수 있습니다.

렇게 미불용지 보상에 관련한 우선적인 조사를 마치면 해당 행정청에 정보공개요청을 해야 합니다.
미불용지가 포함된 도로구간을 지정하여 도시계획 시설 결정 및 지적승인이나 실시계획인가, 공람공고 일자 등 자료의 복사를 요구하는 것입니다.

앞서 언급한 미불용지에 대한 자료만 충분히 파악되면 보상금을 받아내는 것은 그리 어려운 일을 아닐텐데요.
하지만 혼자서 이러한 정보들을 습득하는데에는 여러가지 문제로 제한이 있기 마련입니다.
실제로 너무 오래되서 찾을 수 없다거나 도로포장 정보 등의 열람이 힘든 경우가 이에 해당됩니다.

67.  환매대상 토지Ⅰ

실제로 환매대상 여부와 관련한 내용은 토지보상 법률에서 살펴볼 수 있습니다.
첫 번째의 내용은 협의취득일 또는 수용의 개시일로부터 10년 이내 해당 사업의 폐지나 변경, 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 혹은 일부가 필요없게 된 경우를 말하고 있습니다.

다만, 이 환매대상 여부에 합당하여 행사하려는 경우 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일로부터 10년 이내 토지에 대해 받은 보상금 상당 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매해야만 합니다.

이와 더불어 토지보상 법률에서는 취득일로부터 5년 이내 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 않았을 경우 환매대상 여부에 해당한다고 명시되어 있는데요. 이 경우 환매권에 대해서는 취득일로부터 6년 이내에 행사해야만 적법하게 이뤄질 수 있습니다.

다만, 잔여지는 단독으로 쓰지 못하거나 독자적인 활용가치가 희박하다고 주장해서 사 준 것이기 때문에 원 편입토지가 환매대상이 아니면 단독으로 환매할 수 없는 사항도 볼 수 있습니다.

환매권의 발생 사실은 작은 기대감으로 토지를 돌려받기 원하던 전 소유자의 정보 수집력보다는 사업시행자의 통지 등에 의해 인지하게 되는 것이 일반적인 사항입니다.

이 때 명심해야 할 부분은 통지나 공고를 한 날 부터 6개월 간 환매권을 행사하지 않을 경우 이 환매권은 소멸하기 때문에 그 제척기간에 대해서도 반드시 숙지하고 진행해야 하는 것 입니다.

이 환매대상 여부에 대해 민법에서는 당초 매매대금 즉, 지급받은 보상금 등을 반환하고 동시 이행조치로서 환매권 행사가 가능하다고 명시되어 있습니다.

이는 원칙적으로 빼았겼던 토지를 되찾기 위해 과거 수령했던 토지보상금만 돌려주면 됩니다.

하지만 이에 대한 협의가 이뤄지지 않고 법원의 판단을 구해야 할 경우가 있습니다.
토지보상과 관련한 법률에서는 환매금액에 대해 사업시행자와 전 토지소유자가 협의를 통해 결론을 도출하되, 협의에 이르지 못한 경우 환매금액 증감을 청구할 수 있도록 규정한 것을 보건데, 환매대상 여부에 해당되어 행사를 하는데 쌍방의 이해관계가 얽혀 있음을 알 수 있는 사항입니다.

더불어 토지보상법에서는 사업시행자에게 환매대상 여부에 해당된 토지가 생겼을 경우 지체 없이 그 사실을 환매권자에게 통지할 의무를 부여하고 있음을 볼 수 있습니다.
만약, 이러한 통지를 받지 못하거나 공고가 누락되는 등 전 토지소유자의 환매권이 소멸된 경우 환매권 상실에 따른 손해배상 청구 소송이 제기 되는 상황이 벌어지기도 합니다.

이처럼 환매대상 여부에 해당되어 환매권 행사로 얼마의 돈을 되돌려 주고 토지 소유권을 찾을 것인지, 환매권 상실을 이유로 한 손해배상 청구소송에서 보전받는 금액이 얼마인지, 공통적으로 환매 당시의 토지가격을 확인해야 알 수 있으며, 취득 당시에 비해 현재 토지가격이 현저하게 상승하지는 않았는지 여러 가지 관점에서 파악해 볼 문제라고 볼 수 있습니다.

70. 환매대상 토지Ⅱ

토지 보상 법률에 따르면, 토지의 협의취득일이나 수용의 개시일로 부터 10년 이내 당해 사업의 폐지, 변경, 그 밖의 어떠한 사유로 인해 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 뿐만 아니라 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 당해 사업에 이용하지 않을 때 지급받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있도록 환매권을 규정하고 있습니다.

또한, 이 환매권은 당해 토지가 필요 없게 된 때로부터 1년이나 그 취득일로부터 10년이내, 더불어 5년 이내 취득한 토지 전부를 당해 사업에 이용하지 않을 때 환매권은 취득일로부터 6년 이내 행사되어야 한다는 사항도 있습니다.

토지 보상 법률에 따른 환매권 성립요건에서는 자투리 땅 즉, 잔여지에 대해 단독으로 쓰지 못하거나 독자적인 활용가치가 희박하다고 주장하여 산 것이므로 원 편입 토지가 환매대상에 해당되지 않을 경우 홀로 환매권 행사를 이행 할 수 없습니다

환매권 발생 사실에 대해서는 기대감으로 토지를 돌려받기를 원하던 전 소유자의 정보 수집력 보다는 사업시행자의 통지 등에 의해 인지하게 되며, 이 경우 통지를 받은 날로부터 6개월 간 환매권을 행사하지 않을 경우 이 토지 보상 법률에 따른 환매권이 소멸하게 되므로 제척기간에 대해서 유의해야만 합니다.

그 밖의 토지 보상 법률이 아닌 민법에서는 당초 매매대금 즉, 지급받은 보상금을 반환하고 동시이행조치로서 환매권 행사가 가능하다고 말하고 있습니다.
이는 원칙적으로 빼았겼던 토지를 되찾기 위해 과거 수령했던 토지 보상금만 돌려주면 되는 것입니다.

하지만 환매 당시 토지가격이 취득 당시에 비해 현저하게 변동이 생길 경우 등 원만한 협의가 이뤄지지 않고 법원이 판단을 구하게 될 때가 존재합니다.
토지 보상 법률에 따르면 환매금액에 대해 사업시행자와 전 토지소유자가 협의하되, 협의에 이르지 못하면 환매금액 증감을 청구할 수 있도록 길을 마련해 놓고 있습니다.

더불어 토지 보상 법률에서는 사업시행자에게 환매할 토지가 생겼을 경우 지체 없이 그 사실을 환매권자에게 통지할 의무를 부여하고 있습니다.
사업시행자는 토지를 넘긴 전 소유자가 수 년이 경과한 지금 어디에 존재하는지 과실 없이 알 수 없는 경우 통지의 의무보다는 가벼운 공고의 방법을 취하기도 합니다.

만약, 이러한 환매권 행사에 관련한 통지를 받지 못하거나 공고 등의 방법이 누락되어 전 토지소유자의 환매권이 소멸된 경우라면 이후의 절차는 환매권 상실에 따른 손해배상 청구 소송이 제기될 것을 염두 해 두어야 하겠습니다.

71.  환매권의 행사요건

과거 공익사업이 축소되어 수용했던 토지 일부가 필요하지 않게 되었다면 해당 토지는 환매권의 행사요건에 충족한다는 대법원의 판결이 있습니다.
토지를 수용 당했던 측에서 원할 경우에는 공익사업을 진행한 기관이 되팔아야 한다는 것입니다.

대법원에서는 기무사 이전사업으로 수용된 과천일대 토지의 원래 주인인 A씨 등 3명이 국가를 상대로 낸 소유권이전등기 청구 소송에서 원고의 손을 들어준 원심을 확정했다고 밝힌 바 있습니다.
이에 재판부는 사업시행자가 취득한 토지 일부가 해당 공익사업에 불필요하게 됐다면 환매권의 행사요건이 충족한다고 보고 있습니다.

더불어 환매권이 행사되기 전 새로운 사정으로 사업 범위가 확대되어 해당 토지가 다시금 공익사업에 필요하게 됐다 하더라도 환매권 행사가 가능하다고 본 원심의 판단은 정당하다라는 사항을 확인할 수 있었습니다.
이러한 환매권은 매도한 재물이나 수용당한 재물을 종전 소유자가 다시 매수할 수 있는 권리라고 볼 수 있는데요. 이는 민법상 환매권과 토지수용과 관련된 환매권 두 가지 사항에 존재합니다.

현행 민법에서는 매도인이 매매 계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 경우 그 영수한 대금이나 매수인이 부담한 매매 비용에 대해서는 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있도록 규정하고 있습니다.
환매권의 행사 기간에 대해서는 부동산의 경우 5년, 동산의 경우 3년을 넘지 못하며, 매도인은 기간내 대금과 매매 비용을 매수인에게 제공하지 않으면 환매권을 잃는다는 사항도 있습니다.

다만 이와 같은 기간 및 금액 등의 제약은 실제 거래와 부합되지 않는 것이 일반적이기에 이러한 제약을 피해 상대적으로 자유로운 재 매매의 예약방식을 취하는 것이 보통이라고 봅니다.
지분을 공유한 경우 공유자의 한 사람이 환매권을 보류하고 그 지분을 매도한 뒤 목적물의 분할, 경매가 있을 때 매도인은 매수인이 받은 부분 또는 받을 부분이나 대금에 대해 환매권의 행사요건에 충족하는 사항을 볼 수 있습니다.

공익사업을 위한 토지수용에 관련한 환매권의 행사요건 등을 살펴보면, 토지의 협의 취득일 또는 수용 개시일로부터 10년 내에 해당 사업이 폐지되거나 변경 되는 사유로 토지의 전부 혹은 일부가 필요없게 된 경우, 5년 내에 수용한 토지의 전부 혹은 일부를 해당 사업에 이용하지 않는 경우, 수용한 잔여지에 접한 토지가 필요없게 된 경우 등이 환매권의 행사요건에 인정되는 사항을 볼 수 있습니다.

이에 따른 환매가격에 대해 원칙적으로 토지 및 토지에 관한 소유권 이외의 권리에 지급한 보상금의 상당금액으로 규정하고 있다고 봅니다. 하지만 토지의 가격이 수용 당시에 비해 현저히 변경되었을 경우 사업시행자 또는 환매권자는 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있으며, 사업시행자는 환매할 토지가 생긴 경우에는 지체없이 환매권자에게 통지해야만 합니다.

72.   토지보상 채권

일반적으로 토지보상은 국가나 지방자치단체가 주택난 해소 뿐만 아니라 신도시 개발, 지구정비 등 각종 개발 사업을 진행하면서 관련 법률에 의거하여 수용되어지는 토지 및 건물에 대해 보상을 해 주는 것이라고 볼 수 있습니다.

이러한 토지보상은 관련법인 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 사업시행자가 담당하게 됩니다. 그 절차는 우선 사업시행자가 토지 등 기본조사를 한 후 주민들에게 무엇을 보상해줄지 파악을 하게 됩니다.

이 조사를 토대로 하여 지구지정이나 개발계획 등의 승인이 나게 되면 사업시행자는 주민들에게 토지보상계획을 공고한 다음 감정평가를 거쳐 토지보상액을 결정하게 됩니다.
보상액 평가의 절차가 적법하게 이뤄지고 나면 주민과의 원만한 협의를 거쳐 토지보상금을 지급하게 되는 것입니다.

토지보상 대상자의 경우 사업시행자와 양도계약을 체결하고 소유권 이전 등기를 완료한 뒤 사업시행자로부터 현금을 받게 됩니다. 하지만 예외적으로 현금 대신 토지보상 채권을 지급받게 될 수고 있습니다.

최근 사업시행자는 현지인과 부재부동산 소유자로 구분하고 이에 따라 보상금 가운데 일정 금액을 토지보상 채권과 대토보상으로 변경해 지급하고 있는 것을 볼 수 있습니다.
이는 사업시행자의 재정문제와 더불어 상대적으로 거액의 토지보상금이 다시금 부동산에 투자되어 부동산 가격이 오르는 것을 방지하기 위함입니다.

여기서 말하고 있는 부재부동산 소유자는 사업인정 고시일 현재 1년 전부터 주민등록이나 사업자등록을 하지 않았거나 등록을 했다 하더라도 사실상 거주나 사업을 하고 있지 않은 사람을 말하고 있습니다.

앞서 언급한 토지보상 채권은 한국토지주택공사나 지방개발공사가 토지보상자금으로 발행하는 채권을 말하는 사항입니다. 이 토지보상 채권은 매월 말일을 기준으로 발행되고 5년 만기인 특징을 가지고 있습니다.

이 토지보상 채권 지급절차를 살펴보면 토지보상 채권은 채권 실물을 발행하지 않고 채권등록기관인 증권예탁원이 작성 및 관리하는 등록부에 채권자의 성명, 주소, 채권금액 등의 권리 내용을 등록하는 방식으로 발행되는 것이 일반적인 사항이며, 이는 토지보상 대상자가 채권을 분실하는 상황을 방지하기 위함 입니다.

또한 토지보상금을 용지보상용 채권으로 지급받기 위해서는 공사가 지정하는 채권지급대행 금융기관이나 은행을 방문해 증권계좌를 개설해야만 받을 수 있게 됩니다.

또한, 시행사에 토지보상 계약 서류 제출시 채권계좌 입고 의뢰서를 작성토록하고 증권의 통장사본을 제출하면 채권지급일에 토지보상 대상자 본인이 요청한 해당 증권계좌로 입고되는 지급절차를 살펴 볼 수 있습니다.

73.   토지조서 소송

토지조서는 공익사업을 위해 협의에 의한 취득 또는 사용이나 재결에 의한 수용 또는 사용을 필요로 하는 토지와 그 토지 위에 있는 물건의 내용을 사업시행자가 일정 절차를 거쳐 작성하는 문서라고 할 수 있습니다.

일반적으로 사업시행자는 사업인정 전에 협의에 의한 취득을 위해 앞서 이러한 토지조서와 토지에 물건이 있을 때 물건조서를 작성하여야 적법하게 이루어질 수 있습니다.
이러한 사항은 사업인정을 받은 경우 토지조서와 물건조서를 작성하는 것을 의무로 하고 있는 사항을 볼 수 있습니다.
다만 사업인정을 받은 사업으로서 토지조서와 물건조서의 내용에 변동이 없을 경우라면 다시 재 작성하지 않아도 되는 예외를 인정하고 있습니다.

토지조서는 재결절차의 개시 전 그 토지의 사업시행자로 하여금 미리 토지에 대해 필요한 사항을 확인하게 하며, 토지소유자와 관계인에게도 이를 확인토록 하여 토지의 상황을 명확하게 함으로써 조서에 개재된 사항에 대해서는 진실성의 추정을 어느 정도 인정하고 있는 것을 볼 수 있습니다.

그리고 이 토지조서는 토지의 상황에 관한 당사자 사이의 차후 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 될 수 있으며, 토지수용위원회의 심리와 재결 등의 절차를 용이하게 하는 효력을 가지고 있습니다.
이에 따라 토지소유자 등에게 입회를 요구하지 않고 작성한 토지조서에 대해서는 절차상의 문제를 가지고 있는 것이라 할 수 있습니다.
다만 토지조서로서의 효력이 부인되어 조서의 기재에 대한 증명력에 관하여 추정력이 인정되지 않을 수 있습니다.

그렇기 때문에 토지조서의 작성에 하자가 있다 해서 수용재결이나 이와 관련한 이의재결의 효력에 영향을 미치는 것은 아니라고 할 수 있습니다.
토지조서에 실제 현황에 관한 기재가 되어 있지 않다거나 실측평면도가 첨부되어 있지 않은 경우, 토지소유자의 입회나 서명날인이 없는 경우 등의 사유만으로는 이의재결이 위법하다 판단하여 그 취소를 구할 사유로 삼을 수는 없다고 한 대법원의 판례를 찾아볼 수 있습니다.

또한 이 판례에서 토지수용으로 인한 손실보상액 산정에 있어서는 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하는 계획의 승인, 고시로 인한 가격변동은 이를 고려함이 없이 수용재결 당시의 가격을 기준으로 하여 적정가격을 정해야 하는 것입니다.

더불어 택지개발계획의 승인과 용도지역이 생산녹지지역에서 주거지역으로 변경된 이사건 토지들에 대하여 그 이후 이 사업을 시행하기 위하여 이를 수용한 것 이라면, 구 토지수용법에 의해 보상액을 산정하여야 하는 이 판례에 있어서 표준지의 선정이나 지가변동율의 적용, 품등비교 등을 평가해야 합니다.

그 보상액 재결을 위한 평가를 함에 있어서는 용도지역의 변경을 고려하지 않고 평가하여야 할 것으로 보고 같은 취지에서 변경되기 전의 용도지역인 생산녹지를 기준으로 평가한 원심의 조치에 잘못이 있다고 할 수 없다고 판단한 토지조서와 관련된 판례를 볼 수 있었습니다.

74.  수용재결 불복절차

토지보상 문제를 살펴보면 지방자치단체에 의해 그 소유토지가 도로부지로 수용되어 분쟁이 나타난 사례가 있습니다.
여기서 문제가 되는 부분이 그 토지에 대한 토지보상금이 지나치게 적게 책정되어 이 토지수용에 대해 법적공방이 펼쳐졌습니다.

이 경우 어떠한 절차로 법적인 공방이 펼쳐지는 것이 적법하며, 이로 인해 공공의 목적으로 수용된 자신의 소유토지에 대한 권리를 되찾을 수 있는지에 대한 방법을 살펴보고자 합니다.

토지수용재결 사항에 대해 법률적인 내용을 담고 있는 토지보상법에서는 토지 수용 또는 사용할 토지 구역 및 사용방법, 손실의 보상, 수용 또는 사용의 개시일과 그 기간, 기타 토지보상법과 다른 법률에서 규정한 사항 등을 명시하고 있는 것을 볼 수 있습니다.

이에 따라 토지보상법에서는 토지수용재결 불복에 대해 사업시행자, 토지소유자 또는 관계인은 토지수용재결에 대해 불복이 있을 때, 재결서를 받은 날부터 60일 이내, 이의신청을 거친 경우 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 30일 이내 각각 행정소송을 제기할 수 있다 라고 말하고 있습니다.

이러한 경우 사업시행자는 행정소송을 제기하기 전 이의신청에 대한 재결 규정에 따라 증액되어진 토지보상금을 공탁해야 하며, 보상금을 받은 자는 공탁되어진 보상금을 소송 종결 시 까지 수령할 수 있는 사항을 확인할 수 있습니다.

더불어 토지수용재결 불복절차에 관련하여 규정에 따라 제기하고자 하는 행정소송이 토지보상금 증감에 관한 소송인 경우 당해 소송을 제기하는 자가 토지소유자 또는 관계인인 때 사업시행자를, 사업시행자인 때에는 토지소유자, 관계인은 각각 피고로 한다는 사항도 존재합니다.

그 밖의 중앙토지수용위원회 이의재결에 대해서도 불복일 경우가 발생할 수 있습니다. 이때 에는 재결서가 송달된 날로부터 1월 이내 행정소송을 제기할 수 있습니다.
더불어 그 취소소송 대상에 관한 판례를 보면 토지수용재결 처분이 무효인 경우 재결 그 자체에 대한 무효확인을 소구할 수 있지만, 토지수용에 관련한 취소소송인 경우 중앙토지수용위원회 이의재결에 대해 불복이 있을 때에 제기할 수 있다 라고 말하고 있습니다.

또한 수용재결의 경우 취소소송의 대상으로 삼을 수는 없으며 이의재결에 대한 행정소송에서는 이의재결 자체의 고유한 위법사유 뿐만 아니라 이의신청의 사유로 삼지 않은 토지수용재결의 하자도 주장할 수 있다고 명시되어 있습니다.

지금까지 토지수용재결 불복절차 등과 관련한 내용을 살펴보았습니다.
토지보상에 대한 법적공방이 일어나게 되면 자신의 토지보상금이 자신에게 맞지 않게 나와 사업시행자와의 마찰을 겪을 수 있습니다.
이에 따라 당사자 간의 원만한 합의가 이뤄지지 않으면 그 문제는 더욱 심각해질 뿐만 아니라 그에 따른 피해도 크게 나타날 수 있습니다.

75.   토지보상 무단점유 부당이득금 반환 사례

과거 경기도 00시에서 토지보상을 완료된 사건에 소유권이 주택공사에게 있음에도 불구하고 이곳에 농작물을 경작해 오던 점유자에게 토지임대료 상당의 부당이득금 반환을 진행하라는 판결을 내린 적인 있습니다.

이  판결로서 토지보상이 이뤄지고 소유권 이전이 완료된 뒤라 할지라도 토지점유를 지속함으로 사업시행자인 주택공사가 택지공사 시행 등 제3자의 임대 및 매매 등의 방법으로 사용할 수 없도록 한 행위에 제한을 건 것으로 유사한 토지보상 무단점유 사례에 참고가 될 것으로 보고 있는 사례 입니다.

토지보상 무단점유 부당이득금 반환 사례는 타인소유의 토지위에 권한이 없는 건물이나 공작물을 소유한자에 대해 그 자체로 합당한 사정이 없는 한 법률상의 원인인 개발행위허가 및 건축허가 등이 없이 타인 재산으로 임대료에 상응하는 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 상당한 손해를 주고 있다고 본 것 입니다.

이에 대해 그 토지를 소유하고 있는 소유자에게 임대료 상당의 부당이득금 반환을 진행해야 한다고 판결한 사례라고 볼 수 있습니다.

여기서 말하고 있는 부당이득금은 법률상의 원인이 존재하지 않고 부당하게 타인의 재산이나 노무에 의해 재산적인 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 준 자에 대해 이익의 반환을 명하는 제도라고 볼 수 있습니다.
이 경우 부당이득자는 원칙적으로 손실을 받은 자에 대해 이익을 반환하는 부당이득금 반환의 의무를 지게 됩니다.

앞서 언급한 부당이득금 반환 의무는 부당이득반환청구권으로 그 범위에 대해서는 이득자가 법률상 원인이 없음을 인지하고 있느냐에 따라 그 판결이 달라질 수 있는 특징을 가지고 있습니다.

더불어 이 부당이득금 반환 사례에서 법원은 토지보상 완료일 기준으로 부당이익의 산정, 토지위 간접보상 등의 여부와 관계 없이 토지임대료 상당의 부당이득금이 발생된다고 판단한 것을 확인할 수 있는데요.
이어 영업보상이 해결되지 않았다는 이유로서 강행점유, 무단점유 등으로 토지보상 분쟁을 겪고 있는 사례에 적지 않은 영향을 줄 것이라고 보고 있습니다.

이러한 토지보상 무단점유 부당이득금 반환 사례가 나오기 전 지장물 철거지연 등으로 보금자리주택사업 진행에 상당한 어려움을 겪었으나 이 판결로서 해결책을 찾을 수 있었습니다.
토지보상과 관련하여 최종 수용재결 후 2년이 경과한 현 시점에서 사업 강행이 불가피한 상황에 민사나 형사소송을 병행하여 건물인도가처분에 들어가는 사항도 나타내고 있습니다.

76.   토지수용 재결신청 지연가산금 판례

과거 토지수용 재결신청과 관련해 토지보상 업무 과실을 저지른 공무원에게 1억 4,000만 원의 변상명령을 내린 사건이 있었습니다.
이 사건은 토지수용 재결신청을 뒤늦게 처리하여 지연가산금까지 지급하였고 이에 재정손실을 불러일으긴 토지보상 업무담당자 14명에게 업무과실 책임을 물어 위에서 언급한 변상명령과 신분상의 조치를 요구한 것으로 알려졋습니다.

이에 감사관은 토지수용에 따른 토지보상금 외 지연가산금이 지급된 사례를 전국의 시, 군에 전달하여 앞선 사례와 같은 일이 없도록 할 것이라며, 토지보상과 관련한 업무 부서와 함께 불필요한 재정을 막겠다고 밝힌 바 있습니다.

토지수용 재결신청 시 지연가산금과 관련된 판례를 살펴보면 토지소유자 등이 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에서 정한 제소기간 내 관할 토지수용위원회에서 재결한 토지보상금의 증감에 대한 소송을 제기한 경우, 동법에서 정한 지연가산금은 위에서 정한 제소기간에 제한받지 않고 그 소송절차에서 청구취지 변경 등을 통해 청구할 수 있는지 여부에 대해 언급한 사례도 확인할 수 있습니다.

더불어 이 판례에서는 사업시행자가 보상협의요청서에 기재한 협의기간이 종료하기 전 토지소유자 및 관계인이 재결신청의 청구를 하였으나 사업시행자가 협의기간이 종료하기 전 협의기간을 연장한 경우, 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에서 정한 60일 기간의 기산 시기를 인정한 사항도 볼 수 있습니다.

실제로 구 공익사업법에서 규정하고 있는 지연가산금은 사업시행자가 토지수용 재결신청의 청구를 받은 때로부터 60일을 경과해 재결신청을 한 경우 재결 보상금에 가산하여 토지소유자 및 관계인에게 지급함으로 사업시행자가 구 공익사업법이 규정하고 있는 재결신청을 하도록 강제할 수 있다고 보고 있는 사항입니다.

이와 동시에 토지수용 재결신청이 지연된다면 그에 따른 토지소유자 및 관계인의 손해를 보전하는 성격을 지연가산금이라고 보고 있으며, 재결 보상금에 부가적인 구 공익사업법에서 인정되는 공법상의 청구권이라 보고 있습니다.

그 밖의 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령에 따르면 협의기간 종료 전 사업시행자에게 재결신청의 청구를 한 경우 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에서 정한 60일의 기간은 협의기간 만료일로부터 기산해야 합니다.

더불어 사업인정고시가 발생하게 되면 토지소유자 및 관계인에 대해 구 공익사업법에서 정한 토지 등의 보전의무가 발생하게 되고, 사업시행자에게는 구 공익사업법에서 규정하고 있는 토지 및 물건에 관한 조사권이 주어지는 바 협의기간 연장을 허용하게 되면 토지소유자 및 관계인에게 위와 같은 실질적 불이익도 연장될 우려도 언급하고 있습니다.

이에 따라 사업시행자가 보상협의요청서에 기재한 협의기간을 토지소유자 및 관계인에게 통지하고, 토지소유자 및 관계인이 그 협의기간이 종료하기 전에 재결신청의 청구를 한 경우에는 사업시행자가 협의기간이 종료하기 전 협의기간을 연장했다고 하더라도 구 공익사업법에서 규정하고 있는 60일의 기간은 종전의 협의기간 만료일로부터 기산하고 지연보상금을 주는 것이 타당하다고 명시되어 있습니다.

77.   토지보상 평가지침에 따른 판례

2013년 토지를 수용할 경우 토지 위에 송전탑이 설치되어 있다는 이유만으로 그 토지의 금액을 깎아서는 안 된다는 판결을 확인한 바 있습니다.

이러한 판례는 파주 일대에 거주하는 주민 22명이 한국토지주택공사를 상대로 낸 협의수용대금 청구소송에서 주민들에게 덜 준 토지 매매대금을 지급하라며 원고승소 판결을 한 토지보상 평가지침에 따른 판례라고 볼 수 있습니다.

앞서 언급한 판례에서 한국토지주택공사는 경기도 파주 일대에 아파트를 짓기 위해 토지의 주민들에게 땅을 사들였습니다. 공사는 이 과정에서 감정평가금액을 근거로 하여 토지에 대한 협의매수대금을 정했습니다.

당시 감정평가기관은 주민들의 토지에 송전선이 있다는 점을 고려하여 토지가격을 저평가 하는 것에서 문제가 발생하게 되며, 이후 감정평가협회 내부기준인 토지보상 평가지침이 변경이 되자 주민들은 토지 값에 대한 소송을 제기한 것 입니다.

이 토지보상 평가지침에 따른 판례에서 재판부의 판결문을 살펴보면 주민의 토지에 설치되어진 송전탑의 경우 토지에 고정적으로 부착되어 용이하게 이동할 수 없는 물건으로 토지의 정착물에 해당한다고 보았습니다.

더불어 판결문에서는 공익사업법에 따르면 공공기관이 건축물이 있는 토지를 협의취득 할 시 건축물 등이 없는 상태 등을 상정하여 토지보상 평가를 하도록 규정하고 있음에도 공사가 주민의 토지에 송전탑이 있다는 이유로 그 대금을 덜 지급한 것은 부당하다고 보았습니다.

실제로 2009년에 개정되어진 토지보상 평가지침에 따르더라도 고압선이 통과하고 있는 토지에 대한 평가는 그 제한을 받지 않은 상태를 기준으로 해야 한다는 사항이 명시되어 있습니다.

그렇기 때문에 공사 등이 착오로 협의매수대금 등을 적게 지급한 이상 주민들에게 덜 준 돈과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판시 한 것 입니다.

그 밖의 법원은 송전탑이 설치된 경우 땅 주인은 한국전력으로부터 토지 사용료를 받거나 부당이득금을 청구하여 보상을 받을 수도 있다고 보았는데요.
철탑 등으로 인한 손실이 보전되고 있는데 토지의 매매대금 마저 낮게 책정할 이유가 없다고도 설명한 바 있습니다.

실제로 앞서 언급한 사례처럼 토지 등을 매매할 경우 감정평가기관의 내부기준인 토지보상 평가지침에 따른 문제점도 발생할 수 있다고 봅니다.
그리고 이와 관련한 분쟁이 발생할 경우 법률적인 사항을 제대로 인지하지 못해 그 피해가 크게 나타날 수 있습니다.

78.  토지수용 취소소송 이의신청의 효력

종전에는 토지수용재결에 대해 불복이 있는 경우 이의신청을 거치지 않고서는 행정소송 등을 제기하지 못했습니다.
하지만 2002년 재정된 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률은 개정된 행정소송법 취지에 맞춰 이의신청 재결을 거치지 않고도 행정소송을 제기할 수 있도록 하였습니다.

이의신청에 대한 재결에 대해서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 중앙토지수용위원회는 동법 규정에 의한 이의신청이 있는 경우 재결이 위법 또는 부당하다고 인정하는 때, 그 재결의 전부 또는 일부를 취소하거나 보상액을 변경할 수 있다 라고 규정하고 있음을 볼 수 있습니다.

이와 더불어 행정소송의 제기에 관해서는 같은 법 제85조에 의해 사업시행자 및 토지소유자 또는 관계인은 규정에 의한 재결에 대하여 불복이 있는 때에는 재결서를 받은 날부터 60일 이내에, 이의신청을 거친 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 30일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있다고 말합니다.

이 경우 사업시행자는 행정소송을 제기하기 전 위 공익사업법에 따른 이의신청의 재결 규정에 따라 증액된 토지수용 보상금을 공탁하여야 하며, 보상금을 받을 자는 공탁된 보상금을 소송종결 시까지 수령할 수 있을 것입니다.
또한 이 규정에 따라 제기하고자 하는 행정소송이 보상금의 증감에 관한 소송인 경우라면 당해 소송을 제기하는 자가 토지소유자 또는 관계인인 때 사업시행자를, 사업시행자인 때에는 토지소유자 또는 관계인을 각각 피고로 규정하고 있습니다.

관련한 사례 하나를 들어보면 A씨 소유인 토지가 지방자치단체에 수용되었고, 이 토지수용에 불복하는 A씨는 불복하여 이의신청을 하게 됩니다. 그 이의재결에 대해서도 불복이기에 토지수용 이의재결 처분취소 등의 토지수용 취소소송을 제기하려고 하는데요.
그런데 이 경우 영농보상금에 대해 이의신청사유로 삼지 않았지만 토지수용 취소소송 등 소송에서 영농보상이 누락되어 보상액의 산정이 잘못되었음을 주장할 수는 없는지 문제가 될 수 있습니다.

실제로 이의신청사유로 삼지 않았던 수용재결의 하자도 토지수용 취소소송에서 주장할 수 있는지에 대한 판례를 살펴보면, 토지수용 취소소송은 중앙토지수용위원회의 이의재결에 대해 불복이 있을 때 제기할 수 있고, 수용재결은 취소소송 대상으로 삼을 수 없어, 그 취소소송에서는 이의재결 자체의 고유 한 위법사유 뿐만 아니라 이의신청사유로 삼지 않은 수용재결의 하자도 주장할 수 있다고 보고 있습니다.

또한 현행 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률인 토지수용법에서는 이의신청이 있는 경우 중앙토지수용위원회가 수용재결의 위법 또는 부당여부를 심리하도록 규정하고 있을 뿐 이의신청서에 기재된 이의사유에 한해 심리하도록 제한하고 있지 않기 때문에 특별한 사정이 없는 한 이의신청의 효력은 수용재결 전체 에 미친다고 판시한 바 있습니다.

이에 따라 위 사안에서 A씨는 영농보상금에 대하여 이의신청 사유로 삼지 않았더라도 토지수용 이의재결처분취소소송에서 영농보상이 누락되어 보상액의 산정이 잘못되었음을 주장해볼 수 있을 것으로 보입니다.
토지수용 취소소송 등 관련한 법적인 문제가 발생할 경우 홀로 이를 해결하기에는 많은 제한이 따를 수 밖에 없습니다.

79.      수용재결 실효 시 손실보상액 산정기준

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 수용재결의 효력이 상실됨으로 인해 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실을 보상함에 있어 동법 내용의 손실보상액 산정기준을 적용할 수 있는지에 살펴보면 다음과 같습니다.

실제로 공익사업법에서는 사업시행자가 수용 또는 사용의 개시일 까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금 등을 지급 또는 공탁하지 않을 경우 당해 토지수용위원회의 재결은 그 효력을 상실한다고 규정하고 있습니다.

또한, 사업시행자는 재결의 효력이 상실됨으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실을 보상하여야 한다고 규정하고 있으며, 동법에 따른 손실보상에 관해 준용한다고 규정하고 있습니다.

그리고 공익사업법을 살펴보면 사업시행자는 공익사업의 준비를 위해 타인이 점유하는 토지에 출입하여 측량 또는 조사할 수 있다고 말하며, 사업시행자는 동법의 규정에 따라 타인이 점유하는 토지에 출입하여 측량 및 조사함으로써 발생하는 손실을 보상하여야 한다고 규정하고 있습니다.

이에 따른 손실의 보상은 손실이 있은 것을 안 날부터 1년이 지나거나 손실이 발생한 날부터 3년이 지난 후 이를 청구할 수 없습니다. 손실보상은 사업시행자와 손실을 입은 자가 협의하여 결정하며, 이와 관련한 협의가 성립되지 않았을 때에는 사업시행자나 손실을 입은 자는 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있도록 하고 있습니다.

한편, 공익사업법에서는 사업인정의 고시가 있은 후 협의가 성립되지 않을 경우 토지소유자 및 관계인은 서면으로 사업시행자에게 재결의 신청을 할 것을 청구할 수 있습니다. 이에 사업시행자는 청구를 받은 때 그 청구가 있은 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청해야 합니다.

만약 사업시행자가 규정에 의한 기간을 경과하여 재결을 신청한 때에는 그 경과한 기간에 대하여 소송촉진 등에 관한 특례법의 규정에 의한 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산하여 지급해야 합니다.

이와 같이 공익사업법에서 사업시행자가 재결신청 기간을 경과하여 재결을 신청한 경우 그 경과한 기간에 대하여 소송촉진법상의 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산하여 지급하도록 하고 있는 것은 사업시행자의 자의적인 재결신청 지연으로 인한 토지소유자의 손해를 최소화하기 위해 재결신청의무를 위반한 사업시행자로 하여금 일정한 지연가산금을 지급하도록 하는 것으로 그 지연가산금은 수용보상금에 대한 법정 지연손해금의 성격을 갖는다고 이해할 수 있습니다.

결국 공익사업법은 사업시행자에게 의무를 부과하는 제재적 성격의 규정이라 할 수 있기 때문에 법령에서 손실보상제도를 규정하면서 명확하게 적용하도록 하거나 준용하도록 하고 있는 경우에만 해당 규정이 적용된다고 보는 것이 타당하다 할 것입니다.

법령에서 손실보상제도를 두면서 명확하게 적용하도록 하거나 준용하도록 하고 있지 않음에도 불구하고 해당 손실보상에 관하여 공익사업법을 적용 또는 유추 적용할 수 있다고 보는 것은 법률상 근거 없이 규제를 가하는 것으로 법률유보의 원칙에 반한다고 할 수 있습니다.

따라서 공익사업법에서 사업시행자에게 재결의 효력이 상실됨으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실을 보상하도록 하면서 해당 손실보상에 관해 동법의 규정을 준용하도록 하고 있을 뿐, 공익사업법에서 규정된 손실보상에 있어서 동법의 손실보상액 산정기준을 적용 및 유추적용을 할 수 없을 것입니다.

80.  토지수용보상금 공탁

토지수용보상공탁금에서 말하는 토지수용이란, 사업시행자가 공익사업에 반드시 필요한 토지 등을 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에서 정하는 수용절차에 따라서 취득하는 행위를 말하는 것으로 보고 있습니다.

이러한 토지수용에서 사업시행자는 채권자의 수령거절이나 수령불능, 채권자 불확지, 사업시행자 불복, 압류 및 가압류 등 하나에 해당하는 경우 수용 개시일까지 수용하려는 토지 등의 소재지 공탁소에 토지수용보상금을 공탁할 수 있는 사항이 있습니다.

사업시행자가 토지수용보상금을 공탁하면서 피공탁자를 특정하여 공탁하였다면, 일반적인 변제공탁과 마찬가지로 출급청구권자가 피공탁자 또는 피공탁자의 승계인으로 인정되어 토지수용보상공탁금의 출급청구권자가 된다고 보고 있습니다.

다만 수용시기 이후 수용으로 인한 소유권이전등기를 하기 전에 소유권이전등기를 마친 매수인이나, 매매 또는 명의신탁해지 등을 원인으로 하여, 소유권이전등기절차이행의 승소확정판결을 받았으나, 수용시기 전에 그 등기를 완료하지 못한 자 등은 앞서 언급한 토지수용보상공탁금에 대한 출급청구권을 갖지 못하게 됩니다.

토지수용보상공탁금을 출급하려는 자에 대해 공탁관에게 공탁물 출급청구서 2통을 제출해야만 합니다.
또한 이러한 공탁물 출급청구서에 공탁관이 발송한 공탁통지서를 첨부해야만 적법하게 이뤄집니다.

다만, 토지수용보상금 출급청구인이 자연인이거나 법인인 경우, 출급청구하는 공탁금액이 5,000만원 이하일 경우, 공탁서나 이해관계인의 승낙서를 첨부한 경우, 강제집행이나 체납처분에 따라 공탁물 출급청구를 하는 경우 등에는 공탁통지서를 첨부하지 않아도 되는 사항이 존재합니다.

만약 피공탁자가 사업시행자에게 아무런 이의도 유보하지 않고 사업시행자가 지급하는 토지수용보상공탁금을 수령한 경우, 비록 피공탁자가 재결에 대해 이의신청을 한 적이 있더라도 관할 토지수용위원회의 재결에 대해 승복한 것으로 되는 사항도 있습니다.

또한 피공탁자가 공탁된 토지수용보상금을 수령할 때 토지수용보상금 중 일부 수령이라는 등 이의유보 의사를 밝혔다면, 이에 따라 대법원에 판결에서는 토지수용위원회의 재결에 피공탁자가 승복한 것으로 되지 않는다고 명시되어 있습니다.

토지수용보상공탁금은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 간접적으로 강제되는 사항입니다.
그렇기 때문에 사업시행자의 민법에 따른 공탁물 회수청구는 인정되지 않는다는 사항도 확인하여 진행하시는 것이 좋은 방법입니다.

81.  토지수용보상금 공탁사유

일반적으로 사업시행자는 수용 개시일 즉, 토지수용위원회가 재결로서 결정한 토지수용을 개시하는 날까지 수용하려는 토지 등의 소재지 공탁소에 토지보상금을 공탁할 수 있는 사항이 존재합니다.
이와 더불어 토지수용위원회의 재결이 있다면 사업시행자 또는 토지를 취득해야 하는 기관은 소유권을 취득하는 대신 토지소유자 등에게 보상금을 지급하지 않거나 공탁을 하지 않으면 수용재결이 실효됨을 볼 수 있었습니다.

관련 법률에서 살펴본 토지보상금 공탁사유는 토지수용보상금을 받을 자가 토지수용보상금 수령을 거부하는 경우인 채권자의 수령거절의 사안을 확인할 수 있습니다.
이 채권자의 수령거절은 채무자인 사업시행자가 채무의 내용에 따른 변제의 제공을 했음에도 불구하고 채권자가 그 수령을 거절하는 것으로 이해할 수 있습니다.

또한, 토지수용보상금을 받을 자가 토지수용보상금을 수령할 수 없는 경우인 채권자의 수령불능에 대한 내용도 볼 수 있습니다.
채권자의 수령불능이란 변제자가 채무이행을 하려고 해도 채권자 측의 사유로 채권자가 수령할 수 없는 경우를 말합니다.

그 밖에도 사업시행자의 과실 없이 토지수용보상금을 받을 자를 알 수 없는 경우에도 토지보상금 공탁사유에 해당합니다. 이는 채권자 불확지로 객관적으로 채권자가 존재하나 변제자가 선량한 관리자의 주의를 다하여도 채권자가 누구인지 알 수 없는 경우를 말하며, 채권자 불확지에는 상대적 불확지와 절대적 불확지가 존재합니다.

상대적 불확지 공탁의 경우 수용대상토지에 대해 소유권등기말소청구권을 피보전 권리로 하는 처분금지가처분등기가 마치어 있는 경우, 수용대상토지에 예고등기가 마치어 있는 경우, 수용대상토지에 대해 등기부가 2개 개설되어 있고 그 소유명의인이 각각 다른 경우, 등기부상 공유지분의 합계가 1을 초과하거나 미달되어 토지소유자들의 정당한 공유지분을 알 수 없는 경우, 상대적 불확지 공탁이 인정되지 않는 경우, 수용대상토지에 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하는 처분금지 가처분 등기가 마치어 있는 경우, 수용대상토지에 일반채권자에 의한 압류 또는 가압류 되어 있는 경우, 수용대상토지에 근저당권설정등기가 있는 경우 등이 해당되는 사유입니다.

한편, 절대적 불확지 공탁의 경우 변제자인 공탁자의 과실 없이 채권자가 누구인지 전혀 알 수 없는 경우에 하는 공탁으로 이해할 수 있습니다.
이러한 변제공탁은 채권자가 특정되거나 적어도 채권자가 상대적으로 특정되는 상대적 불확지 공탁만 허용되며, 채권자가 누구인지 전혀 알 수 없는 절대적 불확지 공탁은 원칙적으로 허용되지 않음을 볼 수 있습니다.

절대적 불확지 토지보상금 공탁사유로는 수용대상토지가 미등기이고 대장상 소유란이 공란으로 되어 있어 소유자를 확정할 수 없는 경우, 대장상 성명은 적혀져 있으나 주소의 기재가 없는 경우, 대장상 주소는 기재되어 있으나 성명의 기재가 없는 경우, 수용대상토지가 등기는 되어 있으나 등기부상 토지소유자를 특정할 수 없는 경우, 등기부의 일부인 공동인명부와 토지대장상의 공유자연명부가 멸실된 경우 등이 해당됩니다.

이외에도 토지보상금 공탁사유로는 관할 토지수용위원회가 재결한 토지수용보상금에 대해 사업시행자가 불복하는 경우를 볼 수 있습니다.
관할 토지수용위원회가 재결한 토지수용보상금에 대해 사업시행자가 불복하는 경우 토지수용보상금을 받을 자에게 자기가 산정한 토지수용보상금을 지급하고, 자기가 산정한 토지수용보상금액과 토지수용위원회가 재결한 토지수용보상금과의 차액을 공탁해야 하는 것입니다.

더불어 토지수용보상금에 대한 압류 또는 가압류에 의해 토지수용보상금 지급이 금지된 경우에도 토지수용보상금을 공탁할 수 있는 사항을 확인해 볼 수 있습니다.

82.   토지보상금 공탁 절차

토지수용 절차 중 토지수용위원회의 재결이 있는 경우 사업시행자는 토지 등 소유권을 취득하는 대신에 토지소유자 등에게 보상을 지급하지 않는다거나 공탁을 진행하지 않으면 수용재결에 대한 사항이 실효되는 사항이 존재합니다.

사업시행자는 채권자의 수령거절이나 채권자의 수령불능, 채권자 불확지, 사업시행자 불복, 압류 및 가압류의 사유중 하나에 해당하는 경우에는 그 수용 개시일까지 수용하려는 토지 등의 소재지 관할 공탁소에 토지보상금에 대해 공탁할 수 있습니다.

토지보상 공탁 사유와 관련한 사항으로 앞서 언급한 채권자의 수령거절은 채무자인 사업시행자가 채무 내용에 따라 변제 제공을 했음에도 불구하고 채권자가 그 수령에 대한 거절하는 것을 말하며, 토지보상금을 받을 자가 토지보상금의 수령을 거절할 것이 명백하다 판단되는 경우 토지보상금을 제공하지 않고 바로 공탁금에 대해 공탁할 수 있는 대법원의 판결도 존재합니다.

더불어 채권자의 수령불능에 대해서는 변제자가 채무이행을 하려 해도 채권자 쪽의 사유로 채권자가 수령할 수 없는 경우를 말하며, 객관적으로 채권자가 존재하지만 변제자가 채권자에 대해 누구인지 알 수 없는 경우를 말합니다.

또한, 토지보상 공탁 사유 중 관할 토지수용위원회가 재결한 토지보상금에 대해 사업시행자로 하여금 불복하는 사업시행자 불복의 사유도 존재합니다.
이에 대해 관할 토지수용위원회가 재결한 토지보상금에 관련하여 사업시행자가 불복하는 경우 토지보상금을 받을 자로 하여금 자신이 산정한 토지보상금을 지급하며, 자신의 산정한 토지보상금과 토지수용위원회가 재결한 토지수용보상금 간의 그 차액을 공탁해야 합니다.

이러한 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따르면 토지보상금을 받을 자는 불복의 절차가 종료될 때까지 공탁된 토지보상금을 수령할 수 없다고 명시되어 있습니다.

이에 따라 토지보상 공탁을 진행할 때 공탁자인 사업시행자는 공탁관에게 공탁서 2통을 제출해야 진행할 수 있습니다.
이러한 공탁서에는 사업시행자의 인적사항뿐만 아니라 공탁금액, 공탁유가증권의 명칭 및 총 액면금, 종류, 수량 등과 공탁원인사실의 사항을 기재하고 사업시행자가 기명날인해야 유효한 사항입니다.

만약, 사업시행자가 법인인 경우 대표자 또는 관리인의 자격을 증명하는 서면을 제출해야 하며, 대리인이 사업시행자를 대신해서 공탁하는 경우라면 대리인의 권한 등을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.

앞서 언급한 사항들을 토대로 공탁관이 사업시행자가 제출한 공탁신청서를 접수 및 심사를 통해 공탁을 수리한 후 사업시행자가 공탁물을 납입하면 토지보상금 공탁이 성립하게 됩니다.

83.    공탁된 토지보상금 출급청구

실제로 사업시행자가 토지보상금을 공탁하면서 피공탁자를 특정하여 공탁했다면 일반 변제공탁과 마찬가지로 출급청구권자는 피공탁자 또는 피공탁자의 승계인으로 지정됩니다.
여기서 피공탁자가 아닌 자로 수용시기 이후 수용으로 인한 소유권이전등기를 하기 전 소유권이전등기를 경료한 매수인, 피공탁자를 상대로 공탁금 출급청구권이 자기에게 있다는 확인판결을 받은 제 3자 등의 경우는 토지보상금 출급청구권을 갖지 못하는 자에 해당합니다.

더불어 매매나 명의신탁해지 등을 원인으로 소유권이전등기절차 이행의 승소확정판결을 받았으나 수용시기 전 그 등기를 경료하지 못한 자나 시, 군, 구, 읍, 면의 장으로부터 소유사실 확인서를 발급받은 자 등도 토지보상금 출급청구권을 갖지 못하는 사항에 포함되어 있습니다.

토지보상금을 출급하려는 자는 공탁관에게 공탁물 출급청구서 2통을 제출함으로써 이루어지게 됩니다.
이러한 공탁물 출급청구서에 공탁관이 발송한 공탁통지서를 첨부해야만 합니다.
다만 공탁서나 이해관계인의 승낙서를 첨부한 경우, 강제집행이나 체납처분에 따라 공탁물 출급청구를 하는 경우, 공탁통지서를 발송하지 않았음이 인정되는 경우 등에 해당한다면 공탁통지서를 첨부하지 않아도 되는 사항을 볼 수 있습니다.

더불어 토지수용보상금 출급청구인이 자연인이거나 법인인 경우에는 출급청구하는 공탁금액이 5,000만원 이하에 해당, 토지수용보상금 출급청구인이 관공서이거나 법인 아닌 사단이나 재단인 경우에는 공탁금액이 1,000만원 이하에 해당한다면 공탁통지서를 첨부하지 않아도 토지보상금 출급청구를 받을 수 있습니다.

여기서 확지공탁의 경우 토지보상금 출급청구를 할 때 공탁서나 공탁통지서의 기재 내용으로 토지보상금 출급청구권자, 출급청구권 발생 사실 및 출급청구권의 범위를 알 수 있으므로 피공탁자가 아닌 자가 토지보상금 출급청구권을 갖는 경우 외 출급청구권 증명서면을 제출할 필요가 없습니다.

토지보상금 출급청구를 하는 사람은 공탁물 출급청구서 또는 위임에 따른 대리인의 권한을 증명하는 서면에 찍힌 인감의 인감증명서를 제출해야 적법하게 이뤄질 수 있는 사항입니다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따르면 관할 토지수용위원회가 재결한 토지수용보상금에 대해 사업시행자가 불복하는 경우 토지보상금을 받을 자에게 자기가 산정한 보상금을 지급하고, 그 금액과 토지수용위원회가 재결한 토지수용보상금과의 차액을 공탁해야 한다고 명시되어 있습니다.

이 경우 토지수용보상금을 받을 자는 불복 절차가 종결될 때까지 공탁된 토지수용보상금을 수령할 수 없습니다.
또한 사업시행자가 이의신청에 대한 재결에 대해 행정소송을 제기하는 경우 이의신청에 대한 재결로 늘어난 토지보상금을 공탁해야 하며, 토지보상금을 받을 자는 공탁된 보상금을 소송종결 시까지 수령할 수 없는 사항을 확인할 수 있습니다.

또한 대법원의 판결에서는 피공탁자가 사업시행자에게 아무런 이의도 유보하지 않고 사업시행자가 지급하는 토지보상금을 수령한 경우 비록 피공탁자가 재결에 대해 이의신청을 한 적이 있더라도 관할 토지수용위원회의 재결에 대해 승복한 것으로 보는 사항이 존재합니다.

피공탁자가 공탁된 토지보상금을 수령할 때 토지보상금 중 일부의 수령이라는 등 이의유보의사 등을 밝혔다면 토지수용위원회의 재결에 피공탁자가 승복한 것으로 되지 않는 사항도 볼 수 있습니다.

84.  토지보상 공탁금 출급절차

실제로 토지보상금 공탁의 공탁자는 사업시행자라고 볼 수 있고, 피공탁자는 원칙적으로 수용할 토지수요자, 즉 토지수용으로 인한 손실 토지보상금의 채권자가 됩니다.
만약 토지보상금 피공탁자가 특정된 경우일 때에는 토지수용보상금의 공탁에 관한 사무처리 지침에 따라 그의 주소지를 관할하는 공탁소에 공탁할 수 있다고 명시되어 있습니다.

더불어 상대적인 불확지 토지보상금 공탁의 경우라면 그 중 1명의 주소지 관할 공탁소에 공탁할 수 도 있는 사항을 확인할 수 있습니다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에서 보면 토지보상금에 대한 공탁은 수용대상이 된 토지 소재지의 공탁소에 할 수 있다는 사항도 존재합니다.

공탁금 출급절차에 대해 토지보상금 공탁을 하려는 사업시행자는 관할 공탁관에게 공탁서 2통을 제출함으로써 적법하게 이뤄질 수 있는데요. 이 때의 공탁신청은 우편으로 할 수 없는 특징을 가지고 있습니다.

이러한 공탁금 출급절차에 따른 공탁서의 내용에는 사업시행자의 인적사항, 공탁금액, 공탁유가증권의 명칭이나 장수, 총 액면금, 최종상환기, 공탁물품의 명칭 및 종류, 공탁원인사실 등을 포함하고 있어야만 하며, 사업시행자가 기명날인 함으로 유효한 공탁서가 됩니다.

더불어 공탁금 출급절차 공탁서에는 공탁근거법령 조항을 담고 있어야만 하는데요.
토지보상금을 공탁하는 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 중 공탁하는 원인에 따른 공탁근거법령을 적게 됩니다.

여기서 압류나 가압류에 의해 토지보상금의 지급이 제한된 경우 공탁은 집행공탁으로 볼 수 있어 앞서 언급한 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률과 더불어 민사집행법 또한 근거법령으로 적습니다.

공탁금 출급절차에서는 첨부서면의 제출 부분도 살펴볼 수 있습니다.
이는 자격증명서와 주소 소명서면, 공탁통지서 등을 볼 수 있는데요.
이 경우 사업시행자가 법인일 때 그 대표자나 관리인의 자격을 증명하는 서면을 제출해야 하며 대리인이 사업시행자를 대신하여 공탁하는 경우 대리인의 권한을 증명할 수 있는 서면을 첨부해야 한다고 공탁규칙에 명시되어 있는 부분입니다.

그 밖의 사업시행자가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 피공탁자에게 공탁통지를 해야 할 경우에는 피공탁자의 수만큼 공탁통지서를 첨부해야 하며, 공탁통지서를 첨부하는 경우 배달증명을 명시할 수 있는 우편표를 납입해야 한다는 사항도 볼 수 있습니다.

이상과 같이 토지보상금 공탁금 출급절차에 관련한 내용들을 살펴보았습니다.
위 공탁금 출급절차에 따른 공탁신청서는 공탁권이 접수 및 심사를 통해 공탁을 수리한 후 사업시행자가 공탁물을 납입할 때 토지보상금 공탁이 성립하게 되는 것 입니다.

85.   토지보상금 공탁 관련 유의사항
법원에 따르면 매달 20~30건 씩 토지보상금 증액을 요구하는 소장이 접수되고 있다는 사실을 접할 수 있습니다.
이렇게 보상사건이 크게 늘어나자 토지수용 전담재판부를 늘려 3개를 운영하고 있습니다.
토지수용과 관련된 소송형태는 다양하게 나타나지만 그 가운데 토지수용보상금을 높여달라는 보상금 증액 소송이 가장 높은 비율을 차지합니다.

실제로 보상금 증액 소송에서 원주민들이 이기는 사례는 10건 중 1~2건 정도로 그리 많지 않습니다.
이는 공익사업법 상 공시지가를 기준으로 보상하도록 명확하게 규정되어 있기 때문입니다.
다만, 비교 대상이 되는 표준지를 잘못 선정한 경우나 일부 부동산을 감정대상에서 빠뜨리는 등 보상가격 선정 과정에서 문제가 있으면 증액이 이뤄지는 특징을 있습니다.

일반적으로 토지수용에 따른 사업이 진행되는 경우 사업자는 토지에 대한 보상금 지급이 완료되어야 토지에 대한 소유권을 취득할 수 있습니다.
하지만 토지보상금에 대한 합의가 제대로 이루어지지 않거나 어떠한 사정에 의해 토지수용 자에게 직접 보상금 지급이 이루어지지 못할 경우가 생기기도 합니다.

다만, 이 경우 막연히 토지보상금 지급 완료만을 기다릴 수 있는 것은 아니기 때문에 공탁 제도를 이용해 보상금 지급을 대체하기도 합니다. 관련 법률에서는 토지보상금공탁에 관한 사무처리지침 예규를 규정해 관련 업무에 대한 지침을 제공하고 있습니다. 그 내용 중 토지보상금공탁 유의사항에 대해 살펴보면 다음과 같습니다.

토지보상금공탁 유의사항에는 피수용자 불확지를 사유로 공탁하는 경우 절대적 불확지 공탁의 인정에 대한 내용을 살펴 볼 수 있습니다.
이는 공탁자인 사업시행자가 과실 없이 수인 중 누가 보상금을 수령할 진정한 권리자인지 알 수 없는 상대적 불확지 공탁과 피수용자가 누구인지를 처음부터 전혀 알 수 없는 절대적 불확지 공탁이 모두 인정되는 사항입니다.

더불어 상대적 불확지 공탁이 인정되는 경우 수용대상토지에 대하여 소유권등기말소청구권을 피보전 권리로 하는 처분금지가처분등기가 마쳐 있는 때에 인정될 수 있습니다.
다만, 사해행위취소에 따른 소유권등기말소청구권을 피보전 권리로 하는 가처분은 제외합니다.

그 밖의 상대적 불확지 공탁을 할 수 없는 경우를 볼 수 있는데, 이는 수용대상토지에 대하여 담보물권 및 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가처분등기 또는 가등기가 마쳐져 있는 경우, 수용대상토지에 대하여 가압류, 압류, 경매개시, 공매공고 등의 기입등기가 마쳐져 있는 경우에 해당 될 수 있는 사항입니다.

한편, 토지보상금공탁 유의사항은 반대급부 이행조건부 공탁의 불인정에 대한 내용이 있습니다. 수용보상금의 지급과 수용으로 인한 소유권이전등기는 동시이행관계에 있는 것이 아니므로, 수용보상금의 공탁서에 소유권이전등기 서류의 교부를 반대급부로 기재한 공탁은 이를 수리할 수 없다고 명시되어 있으며, 수용대상토지에 대하여 제한물권이나 처분제한의 등기가 있는 경우, 그러한 등기의 말소를 반대급부로 기재한 공탁도 이를 수리할 수 없다고 말합니다.

토지보상금공탁서를 기재할 때에는 피보상자 불확지를 사유로 공탁하는 경우 그 불확지 사유를 공탁원인사실에 구체적으로 명시해야 합니다.
이와 더불어 피공탁자가 아닌 관계인 명의로 수용대상토지에 등기된 지상권, 전세권, 저당권, 지역권, 임차권 등은 공탁으로 인하여 소멸하는 질권, 전세권, 저당권 란에 기재할 사항은 아니며, 그 권리자도 피공탁자 란에 기재하여서는 안 될 것 입니다.

86.   토지보상금 세금 및 토지의 양도시기

몇 해 전 공익사업용으로 토지가 수용되는 토지의 양도시기와 관련하여 그 자산의 취득시기나 양도시기를 판단할 때 소유의 자산이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 외 법률에 따라 공익사업을 위해 수용되는 경우 그 대금을 청산한 날, 수용의 개시일이나 소유권의 이전등기 접수일 중 빠른 날을 양도시키는 것으로 볼 수 있는 사항이라고 국세청이 밝힌 바 있습니다.

또한, 국세청은 자산의 취득시기나 토지의 양도시기의 판정은 소득세법과 같은 규정에 따르는 것이고 소유의 자산이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한법률이나 그 밖의 법률 규정에 따라 공익사업을 위해 수용되는 사항의 경우 앞서 언급한 사항의 양도시기로 보는 것으로 나타났습니다.

이러한 토지보상금 세금과 관련한 토지의 양도시기에 대한 내용을 담고 있는 대법원의 판례에서는 A씨의 소유의 토지가 공익사업용으로 공사에 수용되어 그 토지보상금으로 1,450백 만원을 수령한 사례를 볼 수 있었습니다. 이 보상금을 수령하기 전 A씨는 수용되어질 토지 중 선조의 분묘가 있는 토지에 대해서 재척 신청을 하였습니다.

그 토지에 대한 재척 결정이 지연되어 분묘가 존재하는 토지에 대해 소유권이전청구권 가등기를 한 상태에서 토지보상금을 수령하게 됩니다.

A씨는 토지보상금 수령을 위한 토지매매 예약 당시 B공사로부터 재척 신청한 토지는 현재의 계획 보다 증감이 있을 수 있기 때문에 가등기가 해제될 경우 토지보상금의 증감이 있을 수 있다는 안내를 받게 됩니다.

이에 따라 A씨는 가등기가 해제되는 시기에 확정되어지는 토지보상금에 따라 양도소득세와 같은 토지보상금 세금을 신고하고자 하였으나 토지의 양도시기가 토지보상금 수령일 이라는 말을 듣고 억울함을 호소한 사건이라고 볼 수 있습니다.

일반적으로 토지보상금을 받은 경우 그 세금은 양도소득세 뿐만 아니라 그 사용처가 증여임이 밝혀질 경우 증여세 본세와 가산세를 추징하는 등의 세금문제가 발생할 수 있습니다. 이에 토지보상금 세금에 대한 관리가 필요한 상황이 올 수 있습니다.

토지보상금은 보상 물건에 따라 다양한 세금관계가 형성되고 있으므로 사전 검토가 반드시 필요하며, 이는 주택이 수용되는 경우 1주택에 대해서는 비과세가 토지가 수용되는 경우 8년 자경농지나 대토 감면을 받을 수 있는지 점검해보는 자세가 필요합니다.

지금까지 토지보상금 세금 및 토지의 양도시기의 사례에 대해서 살펴보았습니다.
일반적으로 토지보상금을 받게 되면 그 세금과 관련한 문제로도 많은 분쟁상황이 벌어질 수 있습니다.
또한 이로 인한 법률적인 부분은 토지보상법 뿐만 아니라 여러 가지의 법적인 부분이 포함되어 나타나는 경우도 있습니다.

87.   토지수용 시 양도소득세 감면 개정안
몇 해 전 국회 국토교통위원회의 의원이 공익사업을 위해 수용된 토지 등에 대한 양도소득세 감면 비율을 현행보다 높이는 개정안을 발의한 바 있습니다.
이와 더불어 과세특례 적용기한을 연장하는 내용의 조세특례제한법 개정안을 대표발의 한 내용이 있었습니다.

015년 초 정부에서는 세수부족을 이유로 하여, 조세특례제한법 개정을 통해 공익사업으로 수용되는 토지 등에 대한 양도소득세 감면율을 축소한 것으로 나타납니다.

이에 대해 의원은 토지보상이 공시지가 기준으로 이뤄지기 때문에 시세에 대비해 현저히 낮은 보상을 받게 되고, 수십 년 동안 살아온 삶의 터전에서 쫓겨나는 상황임에도 불구하고 양도소득세 감면율이 축소되는 바람에 개발 이후 주민의 재정착이 어려운 실정이라고 지적하고 나섰습니다.

특히, 개발제한구역 내 토지 등을 양도하거나 토지수용 당한 주민들은 낮은 토지보상 금액과 양도소득세의 과중 부담으로 인해 주변의 대체 토지조차 매수하지 못하고 있는 실정이라는 것으로 이해할 수 있습니다.

이 가운데 자경농지 경우도 지금까지는 8년 이상 해당 농지 소재지에 거주하고 직접 농지를 경작한 것이라면 이러한 양도소득세를 내지 않았습니다.
하지만 2015년부터 근로소득 및 사업소득이 연간 3천7백만 원 이상인 경우 양도소득세 감면 대상에 제외된 사항을 확인할 수 있었습니다.

앞에서 살펴본 토지수용에 대한 양도소득세 감면 비율을 높이는 개정안은 공익사업용 수용토지에 대한 양도소득세 감면율을 현행 15~40%에서 20~50%까지로 높일 뿐만 아니라 개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지에 대한 감면율도 현행 25~40%에서 30~50%로 높이도록 한 것입니다.
이와 더불어 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 경작기간 요건을 계산함에 있어 해당하는 거주자의 농업에서 발생하는 소득 외 소득의 제한을 두지 않도록 한 것을 볼 수 있습니다.
또한 일몰기한을 2017년 12월까지 2년 연장한 사항도 존재합니다.

이러한 개정안을 대표발의한 의원은 본인의 의사와 무관하게 공익목적으로 토지를 양도 및 수용된 주민들은 개발예정지 주변 지가상승으로 인해 대체토지의 매입조차 어려울 뿐만 아니라 현행 감면비율은 공익 기여성에 비해 크게 미흡한 상황이라 판단하여 법 개정 취지를 설명했습니다.

이어 국가가 공익사업용 목적으로 개인재산권을 강제로 취득하는 토지수용의 경우 개인 간의 거래와는 다르게 일정한 혜택을 줘야한다고 덧붙인 바 있습니다.

88.   소유권보존등기 신청

토지소유권보존등기란 토지 소유자의 신청에 의해 미등기의 토지에 처음으로 행하여지는 소유권 등기를 말합니다.
민법에 따르면 토지 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 지면, 공중, 지하까지 인정되는 사항이 명시되어 있습니다.

이러한 미등기토지의 토지소유권보존등기는 토지대장, 임야대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는자 또는 그 상속인이 신청할 수 있습니다.
또한 확정판결에 의해 자기의 소유권을 증명하는 자나 수용으로 인해 소유권 취득을 증명하는 자에 대해서도 신청을 진행 할 수 있습니다.

토지소유권보존등기가 되어 있지 않은 부동산에 대해서는 소유권 이전계약을 체결한 자가 부동산등기법에 의해 소유권 보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 않은 채 계약을 체결한 경우 그 계약을 체결한 날로부터 60일 이내에 토지소유권보존등기를 신청해야만 합니다.

또한 계약을 체결한 후 부동산등기법에 의해 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에도 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 날로부터 60일 이내에 신청할 수 있다고 보고 있습니다.
토지소유권보존등기는 신청서 및 첨부서류를 지참해 등기소를 방문하여 제출해야 합니다. 이에 따라 등기 완료 후에는 등기필정보 및 등기완료통지서를 받을 수 있습니다.

만약 판결에 의한 토지소유권보존등기라면 신청서식은 똑같이 작성하되 첨부서면 기재란에 판결정본 및 확정증명원을 기재해야 합니다.

토지소유권보존등기를 포함한 부동산등기는 전자신청으로 가능합니다.
전자신청은 등기소를 방문해 사용자등록신청을 한 후 접근번호를 부여받아 사용자등록을 해야 신청이 가능합니다.

또한 토지소유권보존등기에 대한 전자표준양식 신청은 대법원인터넷등기소에서 표준화된 등기 신청서 양식에 작성한 후 출력해 등기소에 제출해야 이뤄지는 사항도 존재합니다.

이러한 토지소유권보존등기에 대해 등기권리자가 적절한 이유 없이 등기 신청을 하지 않은 경우 하지 않은 날 부동산에 대해 취득세의 과세표준에 부동산 취득 시 표준세율을 적용한 부분에서 1000분의 20을 뺀 세율을 적용해 산출한 금액의 5배 이하에 상당는 금액의 과태료가 부과되는 사항도 있으니 반드시 적법하게 진행해야 하겠습니다.