토지보상업무 (행정사 실무 아카데미)

순 서
1. 공익사업법 이란 무엇인가?		-	1
2. 토지수용권		-	2
3. 공용수용절차		-	3
4. 행정상 손실보상제도		-	5
5. 공익사업으로 인한 토지보상 법률에 따른 손실보상		-	7
6. 간접손실보상		-	8
7. 토지보상법(약칭) 개정사항		-	9
8. 토지보상액 산정 및 증액소송의 문제점		-	11
9. 토지수용절차		-	13
10. 토지수용위원회(지토위/중토위) 절차		-	14
11. 토지보상평가 기준		-	16
12. 토지보상평가지침		-	18
13. 수용재결 등 권리구제방법		-	19
14. 토지보상금 증액 문제		-	21
15. 보상금 증액방법		-	23
16. 토지보상 수용절차		-	24
17. 토지수용 재결 절차		-	27
18. 수용절차상 재결신청 청구		-	28
19. 공유지분 토지보상		-	30
20. 사업인정고시일		-	31
21. 토지수용시 보상금 등의 문제		-	35
22. 토지수용 보상금의 기준Ⅰ		-	36
23. 토지수용 보상금의 기준Ⅱ		-	38

24. 토지수용 보상금의 기준Ⅲ		-	39
25. 토지보상금 산정의 일반원칙		-	41
26. 토지수용 보상액 산정시 정상거래가격이란?		-	42
27. 토지수용에서의 품등비교		-	44
28. 표준지공시지가 및 개별공시지가		-	46
29. 표준지공시지가 위법성		-	47
30. 공공사업 토지수용시 실거래가 보상추진		-	49
31. 토지보상금 계산방법		-	50
32. 토지보상금 산정공식		-	52
33. 토지수용 인근 보상선례의 참작		-	53
34. 토지보상금산정 감정평가 위법 사례		-	55
35. 형질변경에 따른 보상금 산정		-	57
36. 불법 형질변경 토지 보상 승소판결 사례		-	58
37. 개간비 보상		-	60
38. 공법상 제한 토지보상		-	61
39. 개발제한구역 내 토지보상		-	63
40. 도로점유로 인한 부당이득반환		-	65
41. 잔여지 손실보상		-	66
42. 잔여지 매수청구		-	68
43. 잔여지 가치 하락금 손실보상		-	69
44. 지장물 손실보상Ⅰ		-	71
45. 지장물 손실보상Ⅱ		-	73
46. 무허가 건축물 손실보상Ⅰ		-	74

47. 무허가 건축물 손실보상Ⅱ		-	75
48. 수목보상		-	77
49. 수목보상금 산정 및 평가기준		-	78
50. 영업손실보상 기준		-	80
51. 영업 폐업보상		-	82
52. 영업 손실보상		-	83
53. 휴업보상Ⅰ		-	85
54. 휴업보상Ⅱ		-	87
55. 축산 손실보상 및 폐업보상		-	88
56. 농지수용 시 영농보상금 대상		-	90
57. 농업손실보상 산정기준		-	91
58. 영농손실보상 승소 사례		-	93
59. 공익사업에 따른 이주대책Ⅰ		-	95
60. 공익사업에 따른 이주대책Ⅱ		-	96
61. 주거 이전비 보상Ⅰ		-	98
62. 주거 이전비 보상Ⅱ		-	99
63. 토지보상 법상 이주대책 대상자 확대		-	101
64. 선하지 토지보상		-	102
65. 송전선로 무단 사용에 대한 토지 보상		-	104
66. 공영개발택지 토지수용		-	105
67. 미불용지 보상Ⅰ		-	107
68. 미불용지 보상Ⅱ		-	108
69. 환매대상 토지Ⅰ		-	110

70. 환매대상 토지Ⅱ		-	111
71. 환매권의 행사요건		-	113
72. 토지보상 채권		-	114
73. 토지조서 소송		-	116
74. 수용재결 불복절차		-	117
75. 토지보상 무단점유 부당이득금 반환 사례		-	119
76. 토지수용 재결신청 지연가산금 판례		-	120
77. 토지보상 평가지침에 따른 판례		-	122
78. 토지수용 취소소송 이의신청의 효력		-	123
79. 수용재결 실효 시 손실보상액 산정기준		-	125
80. 토지수용보상금 공탁		-	127
81. 토지수용보상금 공탁사유		-	129
82. 토지보상금 공탁 절차		-	130
83. 공탁된 토지보상금 출급청구		-	132
84. 토지보상 공탁금 출급절차		-	134
85. 토지보상금 공탁 관련 유의사항		-	135
86. 토지보상금 세금 및 토지의 양도시기		-	137
87. 토지수용 시 양도소득세 감면 개정안		-	138
88. 소유권보존등기 신청		-	140

1. 공익사업법 이란 무엇인가?

수용보상금 증액과 관련해서 토지소유자와 사업시행자 간 문제는 엄청나게 많이 일어납니다. 자신의 토지가 수용되는 입장에서는 그 자체만으로도 손해라고 할 수 있는데, 수용보상금만이라도 많이 받으려 하고, 사업시행자 입장에서 보면 최소한의 비용으로 해당 토지를 수용하려 하는데서 서로 간 분쟁이 발생하게 됩니다.

이 수용보상금 증액 문제에 대해 서로 원만한 합의가 이뤄지지 않은 경우 토지소유자는 사업시행자를 상대로 공익사업법에 따른 수용보상금 증액 소송을 제기해야만 자신의 토지에 대한 권리를 찾을 수 있을 것입니다.

사례로 토지가 00산업단지조성사업을 위해 수용된 A씨의 사례를 보면 다음과 같습니다. A씨의 토지가 수용되었고
이에 따른 수용보상금을 제시했지만 너무나 터무니없이 낮게 책정되어 토지수용위원회에 수용보상금 증액 청구를 위해 이의신청까지 제기하게 됩니다.

하지만 이마저도 기각되자 법원에 수용보상금 증액 소송을 제기하게 됩니다.
A씨는 수용토지의 손실보상금의 경우 용도지역을 변경되기 전 농림지역으로 보고 감정평가를 해야 함에도 관리지역으로 평가한 잘못이 있으며, 수용 토지는 ‘전’으로 보아야 함에도 현재 이용 상태를 용수나 배수를 목적으로 일정 형태를 갖춘 인공적인 수로 및 그 부속시설물의 부지로 평가한 과실이 있다고 주장했습니다.

이에 따라 수용보상금의 경우 위 내용의 주장에서 본 ‘과실로 산정돼 지나치게 적은 수용보상금 산정이기에,
정당하게 산정된 손실보상금을 지급해야 한다’며 수용보상금 증액 소송의 정당성을 주장하게 됩니다.

이에 법원에서는 산업단지조성사업으로 변경된 후 용도지역인 관리지역으로 잘못보고 손실보상액을 산정한 사업시행자의 위법성이 보이며, 현재 이용 상황을 구거로 평가한 과실이 있기 때문에 사업시행자는 A씨에게 수용보상금 증액하여 지급할 의무가 있다고 판시한 바 있습니다.

실제로 토지가 공익사업을 위해 수용된 경우 토지보상 평가기준은 공익사업법에 근거하고 있음을 볼 수 있습니다.
이는 용도지역 등이 변경된 토지에 대해서는 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가해야 하며, 토지보상의 비교표준지 산정은 특별한 사정이 없는 한 도시지역 내 용도지역을 우선으로 하고, 도시지역 외에는 현실적인 이용 상황에 따른 실제 지목을 우선으로 산정하도록 규정하고 있습니다.

그럼에도 불구하고 토지수용위원회에서 이를 간과하여 수용보상금을 잘못 산정한 과실을 인정해 A씨와
사업시행자 간 수용보상금 증액 소송 문제에 대한 판결을 내린 것으로 볼 수 있습니다.

이처럼 수용보상금 증액 소송 등 토지수용보상금과 관련된 문제는 명확한 법적인 근거를 기초로 주장 및 입증하느냐에
따라 결과가 달라질 수 있으며, 구체적인 증거자료 수집을 해야만 자신의 권익을 되찾을 수 있습니다.

2. 토지수용권

국가나 공공기관에서는 도로나 철도, 산업단지 등을 조성하며, 교육시설과 주택건설을 설치하는 등의 많은 공익사업을 실시하고 있습니다.
이러한 공익사업을 실행하기 위해서는 토지가 반드시 필요하기 때문에 국가나 공공기관은 토지, 물건 등의 소유자와 먼저 토지보상금을 제시하여 매수 협의를 하게 됩니다.

여기서 토지보상금은 2개의 감정평가기관이 토지소유자가 제출한 의견서를 참고하여 평가하는 평가액을 평균하여 결정하게 됩니다. 다만 평가금액이 협의매수 시에는 시업시행자가 협의가격으로 제시한 금액보다 낮을 때에 애당초 협의하였던 가격으로 보상금을 책정하고 있습니다.

토지소유자와 국가나 공공기관의 원만한 협의가 이루어지게 되면 상호간에 계약체결을 통해 필요한 토지 등을 매수할 수 있게 됩니다. 다만 협의가 제대로 이루어지지 않는다면 사유재산제를 인정하고 있는 모든 민주국가의 제도에 따라 공익사업 용지를 강제로 취득할 수 있는 토지수용권과 같은 제도를 마련하고 있으며 이에 따라 시행하게 됩니다.

이러한 제도 때문에 토지의 소유자는 국가나 공공기관과의 마찰을 피할 수 없게 됩니다. 이럴 때에는 자신의 토지가 헐값에 매수 될 것에 항의하여 토지수용위원회에 토지수용 재결신청 청구와 토지수용재결 이의신청을 통해 이를 해소하는 방법이 있습니다.

또한 토지의 일부가 수용되고 남은 잔여 토지가 본래의 목적대로 사용이 곤란할 때, 그 토지 전부에 대한 수용을 청구하는 잔여지 수용청구로 구제할 수 있는 방법도 있습니다. 이 경우에는 토지의 일부 수용에 대한 토지수용위원회의 재결이 있기 전까지 의견서로 제출해야만 가능 합니다.

그 밖에 행정심판이나 행정소송등의 토지 소유자들의 토지보상금 및 권익보호를 위한 제도들이 존재하고 있습니다. 이 부분은 반드시 참고하셔서 토지보상금에 대한 피해를 막는 것이 중요합니다.
또한 토지보상금과 같은 금전적인 부분은 상대적으로 다른 토지관련 부분보다 민감할 수 있는 사항이기 때문에 사전에 내용들을 숙지하고 진행하는 것이 도움이 되겠습니다.

3. 공용수용절차

공용수용절차에 관한 법률은 토지보상법에 규정되어 있는 60여개 사업유형 외에 자체적인 수용권까지 더해지면 개별적인 법률 숫자만 100여개에 달해 과잉 입법의 표본으로 볼 수 있습니다.
그리고 정부 국책사업이나 지방자치단체 등의 공공사업을 진행할 때 관련 토지 등을 강제적으로 취득 및 처분할 수 있는 공용수용제도에 대해서도 문제점이 있다는 주장도 제기되고 있습니다.

공용수용제도의 목적은 특정한 재산권을 공익사업이나 기타 공공목적에 제공함으로써 공공복리의 증진 및 사유재산권의 조절을 도모함에 그 취지가 있다고 볼 수 있습니다.
이러한 공용수용은 공익상 필요에 의해 개인의 재산권에 대해 특별한 희생을 요구하는 것으로도 볼 수 있어 그로 인한 손실은 보상해야 합니다. 이는 반드시 헌법과 법률의 근거 하에 이루어 질 수 있는 사항입니다.

우리 헌법과 판례에서는 공공의 필요에 의한 재산권의 수용 및 사용, 제한 및 이에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급해야 한다고 규정하고 있습니다.
이에 입각하여 공용수용에 관한 일반법으로 토지수용법이 제정되어 있으며 각 특별법에서도 규정하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.

즉, 공공수용의 주체는 국가 및 공공단체, 이로부터 허가 받은 사인이라고 할 수 있습니다.
이에 따라 공용수용은 사법상의 수단에 의할 수 없을 경우 권리자 의사에 관계없이 그 권리를 강제적으로 취득하는 것이므로 법률의 규정에 의한 물권변동이라고 볼 수 있습니다.
따라서 부동산의 경우도 등기 없이 효력이 생기며 그 권리취득의 성취는 원시적 취득이라 말할 수 있는 사항입니다.

공용수용의 절차는 사업인정, 협의, 재결 및 화해, 행정상 쟁송의 4단계로 나누어 볼 수 있습니다.
이와 관련한 토지수용법은 천재지변이나 사변이 아닐 시 6개월을 초과하지 않는 범위 내 토지 및 물건을 사용할 수 있는 약식절차를 규정하고 있는 사항도 존재합니다.

공용수의절차에 따른 공용수용의 효과는 수용자가 보상금을 지급하거나 공탁함을 조건으로 내세워 수용자가 수용의 시기에 토지 기타 물건의 소유권 등 권리를 취득하게 되며, 이와 양립할 수 없는 토지 및 물건에 대한 일체의 권리가 소멸하는 데에 있습니다.

현재 토지보상법과 관련해서는 많은 분쟁이 발생하고 이로 인한 피해도 해마다 증가하고 있는 추세이며, 이에 따라 문제가 발생했을 시 어떻게 대처 하느냐에 따라서 그 결과가 달라질 수 있습니다.

4. 행정상 손실보상제도

토지보상 문제로 인해 자문을 할 때면 토지 소유자는 토지보상에 관한 행정적인 절차와 법률에 대해 잘 인지하지 못하고 있는 경우가 대부분입니다.
오직 자신의 소유의 토지 평가가 높게 나타날 것만 기대하며, 토지보상금을 많이 받아내겠다는 데에 혈안이 되어있는 경우가 많습니다.

이러한 사항은 공익사업을 위해 공권력이 적정한 보상금을 지불하고 민간이나 공공부문의 재산권을 강제로 취득한다는 목적 아래 그 명분도 힘을 쓰지 못할 것으로 보이기도 합니다.

이에 적어도 손실보상에 관한 법률의 큰 틀을 잡고 인지하며 대응해야 한다고 봅니다.

우선 법률적으로 행정상 손실보상제도의 근거는 헌법에서 찾아볼 수 있습니다. 이는 공공필요에 의한 재산권 수용 및 사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로 하되, 정당한 보상을 지급해야 한다라고 규정하고 있습니다.

이렇게 행정상 손실보상제도의 기준이 되는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률은 2003년 부터 시행되어, 토지의 수용과 손실보상에 대한 기준을 제시하고 있는 것 입니다.

국가 또는 지방자치단체가 적법한 행위로 인해서 특정인에게 재산상의 손실을 줄 경우 그 손실을 메우기 위해서 지급이 되는 공법상의 금전급부를 행정상 손실보상이라고 합니다.
행정상 손해배상의 경우 공무원의 고의과실로 인한 위법한 직무행위나 공공시설의 설치 관리상의 하자로 인해 발생한 손해에 대해 국가 및 공공단체에 대해서 청구를 할 수 있는 제도를 말합니다.

행정상 손실보상제도는 적법한 공권력의 행사로 사유재산권에 가해진 특별한 희생에 사유재산권의 보장과 공평부담의 견지에서 행하는 조절적인 재산적 전보로 이해할 수 있습니다.
더불어 행정상 손실보상제도의 경우 공용수용과 같이 적법한 공권력의 행사로 특정인에게 그가 책임 질 수 없는 사유로 특별한 경제상의 희생을 받은 때 행정주체가 행하는 재산적인 보상을 말하는 것으로 대한민국 헌법에서는 공공필요에 의한 재산권의 수용, 사용, 제한에 대한 정당한 보상 규정을 하고 있으며, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 하천법 등 개별법에 규정을 하고 있는 것입니다.

이러한 행정상 손실보상 청구권의 성질에 대해서는 방침규정설, 직접효력설, 위헌무효설과 공권설, 사권설의 대립이 존재합니다. 행정상 손실보상제도는 사실 완전보상을 원칙으로 하지만 개발이익은 배제가 됩니다. 원칙적으로 현금을 보상으로 하고, 선불, 개별불, 일시불로 하며, 손실보상의 절차 및 불복에 대해서는 각 단행법에서 개별적으로 규정이 됩니다.

행정상 손해배상은 공무원의 직무상 불법행위로 인한 손해 배상을 하는 것으로 공무원의 직무행위로 인한 손해이어야 해당될 수 있는 부분입니다. 이 공무원은 국가 공무원 및 지방의 공무원 뿐만아니라 공무를 위임받아서 공무에 종사를 하는 모든 사람을 포함하며, 직무행위는 공무원이 객관적으로 직무범위 내에 속하는 행위라고 인정이 되는 것으로 이는 외형적, 객관적으로 평가하여 판단을 하게 되는 것 입니다.

또한, 공무원의 직무행위는 위법하여야 하며, 그 위법성이 인정되어야 행정상 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
위법한 행위는 법률 또는 명령에 위반이 되는 행위로 공무원의 고의 과실에 의해서 발생을 한 경우에 인정이 될 수 있습니다.

이와 함께 공공 시설물의 설치나 관리의 하자로 인한 손해에 대해서도 행정상 손해배상 인정이 됩니다. 공공시설물은 도로 다리 등과 같이 국가 또는 지방자치단체의 공공목적을 위하여 사용이 되는 모든 물적 시설을 말하며, 이를 관리하는 공무원의 고의 과실의 존재여부와 관계없이 일반적으로 가져야 할 안정성을 확보하지 못한 하자가 있기 때문에 발생한 손해에 대해서 손해 배상을 하게 되는 것이라 볼 수 있는 것입니다.

5. 공익사업으로 인한 토지보상 법률에 따른 손실보상

일반적인 손실보상의 경우 국가 혹은 공공단체의 적법한 공권력 행사에 의해 사유재산권 등에 특별한 손실이 가한 경우 그 손실에 대하여 지급되는 보상이라고 할 수 있습니다.
이러한 손실보상의 경우 행정주체가 그 목적을 위해 개인에게 가한 특별한 희생을 정의 및 공평에 입각하여 보상하는 데에 이론적인 근거를 두고 있습니다.

토지보상과 관련한 법률에 따르면 공익사업에 필요한 토지 등의 취득 및 사용으로 인해 토지의 소유자 또는 그 관계인 입은 손실은 사업시행자가 이를 보상해야 된다고 명시되어 있는 사항입니다.

일반적으로 토지보상 법률에 따른 손실보상은 현금으로 보상해야 하는 것이 원칙입니다.
더불어 개인별로 진행하며, 동일한 사업지역 내에 보상시기 등을 달리하는 동일인 소유 토지 등이 여러 개로 나타나는 경우 토지소유자 및 관계인의 요구가 있을 시 일괄하여 토지보상금을 지급하게 됩니다.

손실보상의 종류에 대해서 살펴보면, 취득하는 토지보상, 사용하는 토지보상, 사용하는 토지의 매수청구, 잔여지 손실과 공사비 보상, 잔여지매수 및 수용청구, 건축물 등에 대한 보상, 이주대책 수립 등이 이에 해당 될 수 있는 사항입니다.

토지보상 법률에 따른 손실보상이 성립할 수 있는 요건은 공공의 필요와 재산권 침해 등으로 나눠서 살펴볼 수 있는데요. 공공의 필요에 해당하는 사항은 일정 공익사업을 시행하거나 공공복리를 달성하기 위해 재산권의 제한이 불가피한 경우를 말합니다.

예로, 특정한 사기업 등이 생활배려부분에서 복리적인 기능을 수행했다면 그 기업도 토지보상 법률에 따른 처분으로 수용이 이뤄질 수 있는데요.
결국 구체적인 공공의 필요 여부는 공익, 재산권보장이라는 사익 간 이익형량을 통해 판단되어야 하는 것 입니다.

더불어 토지보상 법률에 따른 손실보상이 성립할 수 있는 요건으로 침해는 재산권에 대한 것이여야 성립할 수 있는 부분입니다. 이 경우 재산권의 종류는 물권, 채권 등을 따지지 않고 재산적인 가치가 있는 모든 공권과 사권이 침해의 대상이 될 수 있습니다.

침해는 수용, 사용, 제한 등을 말합니다.
이러한 침해는 토지보상법 등 법률에 의한 직접적인 침해 뿐만 아니라 법률에 근거하여 이뤄지는 행정적인 작용에 의거한 침해의 경우도 존재합니다.

토지보상 법률에 따른 손실보상에 대해서는 그 범위가 점차 확대되고 있는데, 이는 대물적인 보상에서 생활보상으로 나아가는 것을 들 수 있습니다. 더불어 수용유사적인 침해와 수용적 침해 등의 개념이 등장하고, 그에 대한 손실보상의 필요성이 제기되는 것을 볼 수 있습니다.

6. 간접손실보상

공익사업으로 인해 사업시행지 밖 재산권자에게 가해지는 손실 중 공익사업으로 발생하는 손실에 대해서는 간접손실이라는 사항을 볼 수 있습니다.
이러한 간접손실보상은 그 근거가 헌법적인 근거와 법률적인 근거로 나누어 볼 수 있습니다.

헌법에서는 공공의 필요에 의한 재산권의 수용 및 사용, 제한 및 그에 대한 토지보상은 법률로써 규정하되 정당한 보상을 지급해야 한다라고 말하고 있습니다. 간접손실보상을 포함한 대법원의 판례에서 수산업협동조합이 수산물의 위탁판매장을 운영하면서 지급받은 위탁판매수수료 수입손실의 사례에 대해서 헌법에 입각하여 간접손실보상 대상으로 보고 있는 사항이 존재합니다.

일반적으로 간접손실보상은 공사 중의 소음 및 진동이나 완성된 시설에 대한 일조, 전파에 의한 장애 등과 같은 직접적인 영향으로서 넒은 의미로 공해에 해당되는 물리적, 기술적인 간접손실에 대한 사항이 존재합니다.

또한 댐건설 등에 의해 주민이 이전하게 되어 발생되는 생산 및 유통의 변화, 어업권의 소멸에 따라 발생되는 지역경제의 변화를 통해 개인에게 미치는 간접적인 피해 등을 말하기도 하는 경제적인 혹은 사회적인 손실을 말합니다.

간접손실보상에 대한 내용 중 법률적인 근거를 살펴보면 공익사업이 시행되는 지역 밖에 존재하는 토지 등이 공익사업의 시행으로 인해 본래의 기능을 다하지 못하는 경우 국토해양부령이 정하는 바에 따라 그 손실에 대한 보상을 해야 한다고 규정하고 있습니다. 더불어 동법에서는 간접손실인 공사비용의 보상을 규정하고 있는 것도 볼 수 있습니다.

더불어 간접손실보상의 요건에 대해서는 대법원의 판결에서 그 내용을 찾아볼 수 있는데요. 이는 공공사업의 시행으로 사업시행지 이외 토지소유자가 입은 손실이어야만 합니다.
또한 그 손실이 공공사업의 시행으로 인해 발생할 것이라는 걸 예견해야 하며, 그 손실의 범위가 구체적으로 특정될 수 있는 것이어야 합니다.

오늘은 간접손실보상에 대한 내용을 살펴보았는데요. 실제로 간접손실보상은 토지 및 건물 등이 공공사업에 제공된 것은 아니나 사업지 밖에 위치하여 당해 사업으로 인해 손실을 받게 된 경우 그 손실에 대한 보상이라고 볼 수 있는 사항입니다.

간접손실보상은 그 보상규정이 없는 경우라 할지라도 헌법에 따르면 보상대상이 된다고 보고 있는 사항도 확인할 수 있습니다.

7. 토지보상법(약칭) 개정사항

토지보상제도는 공익사업 등에 필요한 토지 등을 협의나 수용에 의해 취득하거나 사용함에 따른 손실보상에 관한 사항을 규정하고 있는 토지보상법에 따라 공익사업에 편입된 토지 등을 협의에 따라 취득하지 못할 경우 정당한 보상을 진행하고 강제의 방법을 사용하여 수용할 수 있게 하는 제도 입니다.

이러한 사항에 관련한 법규에 따라 사업인정고시가 되어진 공익사업의 사업시행자가 수용재결을 통해 토지수용위원회가 정하고 있는 수용개시일 까지 토지보상금을 지급하거나 공탁을 진행하면 사업시행자는 토지 등 소유권을 취득하게 되며, 토지 등 소유자는 토지 등의 소유권 및 권리가 소멸되어짐에 지장물 등을 이전해야 적법한 절차가 이루어질 수 있는 사항입니다.

최근 이와 관련한 토지보상법의 개정사항이 공표되어 소상공인 휴업보상액이 현재보다 약 60% 증가하여 토지보상금을 받을 수 있게 되었습니다. 그 밖에도 택지나 산업단지 등 공익사업의 시행으로 인해 소상공인 등이 영업장소를 이전하는 경우 받는 영업손실 보상액도 확대되어 지며, 휴업보상기간 확대 이전에 따른 영업이익 감소분 보상 신설 등을 주요 내용으로 하는 토지보상법 개정을 하여 시행되고 있습니다.

토지보상법 개정내용을 더 자세히 살펴보면 영업휴업보상기간의 경우 월평균 영업이익의 3개월이 였던 토지보상금이 4개월로 확대되어 졌습니다. 여기서 말하는 영업이익은 매출총액에서 매출원가, 판매비, 일반관리비를 더한 값을 뺀 보상금에 대해 말하고 있습니다.

토지보상법 개정사항인 휴업보상에 관련하여 그 대상이 되는 경우는 공익사업의 시행으로 인해 영업장소를 이전하는 경우, 공익사업에 영업시설의 일부가 편입됨으로 인해 그 시설을 새로 설치하거나 잔여시설을 보수하지 않고서는 당해 영업을 계속할 수 없는 경우, 기타 영업을 휴업하지 않고 임시영업소를 설치하여 영업을 계속하는 경우 등이 이에 해당될 수 있는 사항입니다.

또한 무허가건축물에서의 영업은 그 영업이 무허가영업, 자유영업에 상관없이 토지보상법시행규칙상 영업보상 및 동법시행규칙에 따라 주거 이전비 보상에 해당되지 않는 사항도 가지고 있습니다.

그리고, 토지보상법 개정사항은 영업장소 이전 후 영업이익 감소분 보상에 관련한 사항으로 영업장소를 이전하더라도 고객 및 매출이 당장 증가하지 않으므로 월평균 영업이익의 4개월 분인 휴업보상분의 20% 를 보상하는 규정이 신설된 것을 확인할 수 있습니다.

그 밖의 주거용 건축물 최저 보상액 상향 조정에 관련한 사항으로 건축물 평가액이 5백만 원 미만인 경우 5백만원으로 보상하였으나, 물가 상승분 등을 반영토록 하여 토지보상금을 6백만원으로 상향 조정된 사항의 내용도 확인되고 있습니다.

이러한 토지보상법 개정사항은 도시 및 주거환경 정비법에 따른 휴업보상기간 확대를 반영하고 이전에 따른 매출 손실분을 보상해 주려는 것으로, 소상공인과 영세 상인들로 하여금 약 60% 정도의 추가 보상을 받을 수 있을 것이라고 판단됩니다.

8. 토지보상액 산정 및 증액소송의 문제점

사회가 발전 할수록 개발이 미치지 않은 곳이 없을 정도로, 지역 어느 곳이든 도시계획이나 재개발 등의 영향이 미치고 있음을 볼 수 있습니다. 이에 자연스럽게 따라오는 문제가 손실보상의 사항이라고 볼 수 있습니다.

하지만 대부분의 토지소유자들이 협의보상을 위한 감정 시 자신의 토지에 유리한 자료인 인근토지에 대한 보상선례, 매매선례 등을 모으고 이를 제공하는 노력이 필요한데, 이 노력을 전혀 하지 않고 무조건적으로 높은 토지보상액 산정을 원하는 실정입니다.

이러한 상황에서 가끔 사업시행자와 토지소유자 간 협의보상과정에 있어서 끝까지 토지보상액 산정에 대한 협의를 하지 않은 채 토지수용위원회의 수용재결 결과에 불만을 가지고 토지보상액 산정에 대한 증액 소송을 제기하면서 당초 사업시행자가 협의과정에서 제시한 금액대로 보상해 달라는 주장을 하는 토지소유자가 발생하게 됩니다.

그러나 수용재결을 거쳐 행정소송의 단계까지 온 사업시행자의 입장에서는 조속한 사업추진을 위해 수용재결로 가는 것을 막기 위하여 토지소유자에게 제시한 토지보상액 산정 금액을 소송까지 와서 보상금으로 지급할 리 없습니다.
이는 토지수용과 관련한 사업은 지체될 때로 지체되었고, 그로 인한 손해도 발생했기 때문입니다.

특히, 수용대상 토지는 수용재결 당시의 현실 이용 상황을 기준으로 평가하여야 하고, 그 현실 이용 상황은 법령의 규정이나 토지소유자의 주관적 의도 등에 의하여 의제될 것이 아니라 관계 증거에 의해 객관적으로 확정돼야 합니다.

주목해야 할 점은 대부분 토지보상을 위한 협의경위서를 보면 토지소유자들이 당초 토지를 구매할 당시 소요된 금액 및 관리비, 이자, 개발이익 등을 보전해 줄 것을 요구하면서 재판을 통해 끝까지 가겠다는 의사를 표시하고, 협의과정에 충실히 임하지 않는다는 점이라 할 수 있습니다.

법원 입장에서도 결국 토지보상액 산정을 위한 감정평가에 의존할 수밖에 없는 것인데, 그 감정평가 시에 토지소유자의 주관적인 의도나, 기대이익 등은 반영되지 않는 것이 일반적입니다.

한편, 실무에서 토지소유자가 많이 하는 주장이 주변 인근 토지의 실제거래가액과 비교하였을 때 자신 토지의 보상가가 너무 낮다는 것입니다. 토지보상액 산정에 대한 평가는 일반적으로 가격시점 현재를 기준으로, 정상가격으로 평가함이 원칙입니다.

여기서 말하는 정상가격이란 대상 물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간에 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래 당사자 간 통상 성립한다고 인정되는 가격을 의미합니다.

이와 함께 인접한 토지라고 하더라도 개별적인 토지의 가격형성요인이 다를 수 있기 때문에, 한 필지 토지의 거래가격이 토지 인근의 평균적인 시세라고 판단하기에는 제한이 있고, 이에 토지보상을 위한 정상가격과 인근 토지 실제거래가격 간에 차이가 생길 수밖에 없다고 보여 집니다.

뿐만 아니라 수용재결과정에서 보상액 산정은 두 곳 이상의 감정평가기관을 통한 감정평가 금액을 산술평균하여 산정하게 되는데, 법원에서의 감정평가 한 토지보상액이 수용재결 당시 금액보다 훨씬 높게 산정되는 경우는 극히 드물게 나타납니다.

그렇기 때문에 토지소유자들은 무턱대고 버티는 의도로 아무것도 하지 않은 채 토지보상을 위한 사업시행자와의 협의과정에 임하는 것 보다는 가능하면 자신의 토지에 대한 정당한 토지보상액 산정 감정평가가 이뤄지도록 앞서 언급한 감정에 필요한 인근토지에 대한 보상선례나 매매거래 실태 등 자료제출을 하는 등의 노력이 필요하겠습니다.

9. 토지수용절차

토지수용절차는 우선적으로 그 사업을 진행하려는 시행자가 관련 법률에 따라 사업인정을 받고 토지의 소유자와 원만한 협의를 통해 이뤄져야 적법합니다. 이 과정에서 협의가 이뤄지지 않은 경우라면 토지수용위원회에 재결을 신청하여 결정하게 되며, 그 결정에 불복하는 등의 경우라면 이의신청 및 행정소송을 제기할 수 있습니다.

이에 따라 토지수용절차는 사업인정, 협의, 재결, 이의신청 및 행정소송 제기의 순으로 이뤄지게 됩니다.
사업시행자는 건설교통부 장관의 사업인정을 받아야 하며, 건설교통부 장관은 사업인정을 할 경우 사업시행자를 비롯, 토지소유자와 그 관계인, 해당 시, 도지사에게 지체 없이 통지해야 합니다.

앞서 설명한 사항처럼 토지수용절차 중 사업인정을 받은 사업시행자의 경우 토지조서나 물건조서의 작성, 토지보상계획의 공고 및 토지, 열람, 보상액의 산정과 토지소유자 및 관계인과 협의하는 절차를 거쳐야 한다고 명시되어 있습니다.

이러한 협의를 하려면 보상협의요청서에 협의의 기간과 보상의 방법 및 금액 등을 기재하여 토지소유자나 그 관계인에게 통지해야 합니다. 이 때 토지수용절차 중 협의기간은 특별한 사유가 없는 한 30일 이상으로 해야만 합니다.

이 후 협의가 성립되지 않는다거나 협의할 수 없는 경우 사업시행자는 사업인정의 고시가 있는 날부터 1년 안에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다.
이렇게 재결신청서를 접수한 토지수용위원회는 이를 지체없이 공고하고, 14일 이상 관계 서류를 일반이 열람할 수 있도록 해야 합니다.

그리고, 토지수용절차 중 재결이 있기 전 3명의 위원으로 구성되는 소위원회로 하여금 그 화해를 권고하도록 할 수 있습니다. 화해가 성립되면 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 보며, 재결에 불복하는 신청이 없는 경우 수용절차는 종결되는 특징을 볼 수 있습니다.

토지수용절차의 재결에 따른 이의가 있는 자는 재결서의 정본을 받은 날로부터 30일 내에 중앙토지수용위원회나 지방토지수용위원회를 거쳐 이의신청을 진행할 수 있다고 명시되어 있는데요. 이 때 중앙토지수용위원회는 그 재결이 부당하다고 인정된다면 그 전부나 일부를 취소하거나 토지보상비를 변경할 수 있습니다.

또한 토지소유자는 재결에 대해 불복하는 경우에는 재결서를 받은 날부터 60일 안에, 이의신청을 거친 경우라면 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 30일 안에 각각 행정소송을 제기할 수도 있습니다.

10. 토지수용위원회(지토위/중토위) 절차

토지수용은 공익사업을 위해서 법률이 정하는 바에 따라 강제적으로 토지소유권 등을 취득하는 것을 말합니다. 다만 토지수용에 관련한 협의가 불성립한 경우 토지수용재결이 진행되게 됩니다.

이러한 토지수용재결은 수용법률 관계의 양 당사자 사이 협의가 성립하지 않은 경우, 토지수용위원회가 당사자 간의 분쟁을 조정하여 원활한 사업의 진행을 가능토록 하여 공익 및 사익의 조화를 도모함에 그 제도적인 의미를 가지고 있습니다.

즉, 토지수용재결은 협의가 불성립하는 경우나 협의가 불가능한 경우 등 사업시행자의 신청에 의하여 관할 토지수용위원회가 사업시행자의 토지수용보상금 지급을 조건으로 해서 토지구역, 손실보상, 수용 개시일 등을 결정해 그 토지에 관한 권리를 사업시행자가 취득하게 하며, 토지소유자 등은 그 권리를 상실하게 하는 효과를 발생하는 형성행위라고 할 수 있는 것입니다.

토지수용재결의 법적인 성질을 살펴보면 이에 따라서도 토지보상의 권리구제수단이 달라질 수 있어 주의해야만 합니다. 실제로 토지수용재결은 합의제 행정관청인 토지수용위원회가 행하고 있는 구체적인 사실에 대한 법집행으로서 단독행위인 공법행위로 행정행위라 하고, 쟁송법상 처분에 해당할 수 있습니다.

관련한 판례에서는 토지수용에 대한 재결은 구체적으로 일정 법률효과의 발생을 목적으로 하는 점에서 일반적인 행정처분과 다를 바가 없다고 봅니다. 이에 따라 토지수용재결처분이 무효인 경우 재결 자체에 대한 무효확인을 소구할 수 있다고 판시하고 있음을 볼 수 있습니다.

이와 함께 토지수용위원회로 공평하고 중립적인 제3자의 입장에서의 양당사자 이해관계를 조정하는 준사법적 기능을 수행하고 있는 합의제 행정관청이 토지수용재결의 기관이라 할 수 있습니다.

토지의 수용 및 사용에 관련한 재결에 대해서는 원칙상 지방토지수용위원회가 담당하지만 국가 또는 시, 도가 사업시행자인 사업, 수용 또는 사용할 토지가 둘 이상의 시, 도에 걸쳐 있는 사업의 경우 중앙토지수용위원회가 재결기관이 될 수 있습니다.

이러한 토지수용위원회의 토지수용재결 사항은 수용 또는 사용할 토지의 구역 및 사용방법, 손실의 보상, 수용 또는 사용의 개시일과 기간, 그 밖의 법률이나 다른 법률에서 규정한 사항 등이 해당될 수 있습니다.
또한 토지수용재결에는 불고불리의 원칙이 적용돼 사업시행자 및 토지소유자 또는 관계인이 신청한 범위 내에서 재결해야 하지만 손실의 보상에 있어서는 증액재결을 이행할 수도 있습니다.

토지수용위원회의 토지수용재결은 서면으로 하며, 그 재결서에는 주문이나 그 이유와 재결의 일자를 기재하고 위원장, 회의에 참석한 위원 등이 이에 기명날인한 후 정본을 사업시행자 또는 토지소유자, 관계인에게 송달하면 적법하게 이뤄질 수 있습니다.

또한, 토지수용재결은 그 심리를 개시한 날로부터 14일 이내이며, 특별한 사유가 있는 경우 1차에 한해 14일 범위 내에서 연장할 수도 있습니다.

11. 토지보상평가 기준

공익사업에서의 토지보상평가는 평가대상토지와 유사한 이용가치가 있다고 인정되고 있는 하나 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 건축물이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가하는 것을 말합니다.

협의 또는 재결로 취득하는 토지보상평가에 대해서 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의해 공시지가를 기준으로 보상하는 것으로 보고 있습니다.

토지보상은 그 공시 기준일 부터 가격시점 까지의 관계 법령에 의한 당해 토지이용계획, 공익사업으로 인한 지가영향을 받지 않는 지역의 지가변동률, 생산자 물가상승률 등 그 밖의 당해 토지의 위치나 환경 상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하게 됩니다.

또한, 토지보상평가 기준에 따른 가격시점에 대한 일반적인 이용방법의 객관적인 상황을 기준으로 평가하며, 토지소유자가 갖는 주관적인 가치나 그 토지 등을 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 하는 등의 상황은 고려되어지지 않습니다.

토지보상평가 기준에는 개발이익 배제의 평가도 볼 수 있는데요. 이는 당해 공익사업이 공고 또는 고시됨으로 인해 지가 상승분이나 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 행해진 토지이용계획 설정, 변경, 해제 등으로 인한 지가의 상승분은 배제되며, 변경 전의 기준으로 평가하기도 합니다.

두 필지 이상의 토지가 일단지를 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우라면 일괄 평가함을 원칙으로 하고 있습니다.

한 필지 토지의 일부만이 공익사업에 편입되어지는 경우에는 편입당시 토지전체의 상황을 기준으로 당해 토지 위치를 기준으로 평가하는 토지보상평가 기준도 존재합니다.

그 밖에 한 필지의 토지가 둘 이상의 용도로 이용되는 경우 실제용도별로 구분하여 평가함을 원칙으로 보고 토지보상평가를 진행하고 있습니다.

만약 국토계획법 등 관계법령에 의해 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 해야 하는 토지, 허가를 받지 않거나 신고를 하지 아니라고 형질변경 된 토지 등 불법으로 형질변경 된 경우라면 그 토지보상평가에 대해서는 그 토지의 형질변경이 될 당시 이용 상황을 상정하여 평가되어 집니다.

동일한 토지소유자에 속한 일단의 토지 일부가 협의에 의해 매수되거나 수용됨으로 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 상황이라면 당해 토지소유자는 사업시행자에 대해 일반의 토지의 전부를 수용해줄 것을 청구할 수 있습니다.

매수 또는 수용되는 잔여지의 경우 일단의 토지 전체가격에서 공익사업시행지구에 편입된 토지의 가격을 제한 금액으로 평가한다고 보고 있습니다.

12. 토지보상평가지침

최근 수도권 소재 지방공사에만 국한된 공익사업 토지보상 업무를 충북개발공사 등 전체 지방공사로 확대하는 법안이 통과 되었습니다. 이러한 내용이 포함되어진 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 일부 개정되었습니다.

이 개정안에 따르면 해당 지방자치단체가 토지보상의 업무를 위탁할 수 있는 범위에 대해서 수도권 이외에 각 시, 도가 설립한 지방공사로 확대된다는 것이 핵심이라고 볼 수 있습니다.

이렇게 서울 등 수도권 지방공사의 업무 영역이 상대적으로 넓었지만 이에 대한 형평성이나 사업시행 및 토지보상 업무의 효율성을 고려해보면 앞으로 모든 지방공사가 토지보상 업무를 수행할 필요가 있을 것이라 보고 있습니다.

토지보상에 대한 내용은 토지보상평가지침에 따라 운영되어지며, 이는 공익사업을 목적으로 취득 및 수용, 사용하는 토지에 대한 손실보상을 위한 평가에 관해 세부적인 기준과 절차 등을 정함으로 평가의 공정성을 확보하는데 그 취지가 있다고 보고 있습니다.

토지보상에 관련한 평가에 대해서는 따로 정한 것 외에는 토지보상평가지침이 정하는 바에 따라야 하며, 토지보상평가지침에서 정하지 않는 사항에 대해서는 감정평가의 일반이론에 따르게 되는 사항이 존재합니다.

이러한 토지보상평가지침은 토지에 관한 평가에 대해 가격시점에서의 일반적인 이용방법에 따른 객관적인 상황을 기준으로 평가해야한다고 명시되어 있습니다. 이는 토지소유자가 갖는 주관적인 가치나 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 사항에 대해서는 고려하지 않고 있습니다.

그리고 토지보상평가지침은 토지보상에 관한 평가에서 그 토지에 건축물이나 입목, 공작물, 그 밖의 토지에 정착한 물건이 있거나 토지에 관한 소유권 외 권리 등이 설정되어 있을 경우 그 건축물 등이 없고 토지에 관한 소유권 외 권리가 설정되어 있지 않은 나지상태를 상정하여 평가하기도 합니다.

또한, 토지보상평가지침에서는 당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고나 고시된 것에 따른 지가의 증가분, 당해 공익사업의 시행에 따른 절차로서 행해진 토지이용계획의 설정 및 변경, 해제 등에 따른 지가의 증가분, 그 밖에 당해 공익사업의 착수에서 준공까지 그 시행에 따른 지가의 증가분에 해당하는 개발이익에 대해서는 배제한 가격으로 평가해야 한다고 명시되어 있습니다.

공시지가기준평가에 대해서는 부동산가격공시법에 따른 표준지의 공시지가를 기준으로 하고, 그 공사기준일부터 가격시점까지의 관계법령에 따르는 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 않는 지역의 지가변동률, 생산자물가상승률, 그 밖에 당해 토지의 위치나 형상, 환경, 이용상황 등을 고려한 적정한 가격으로 평가된다고 토지보상평가지침에 나타나 있습니다.

13, 수용재결 등 권리구제방법

일반적으로 토지보상법에서는 재결신청 전 반드시 협의의 절차를 거치도록 규정하고 있는 사항을 볼 수 있습니다. 하지만 이 경우 토지수용에 관련한 협의가 이뤄지지 않을 시 예정된 재결에 의하게 되는데요. 사업시행자의 경우 재결신청권을 토지소유자 등의 경우 재결신청청구권이 발생하게 됩니다.

토지수용절차에 따라 사업인정 고시가 있은 후 협의 불성립이나 불능의 경우 사업시행자의 신청에 따라 관할 토지수용위원회가 행하는 절차로 사업시행자가 토지보상금을 지급하거나 공탁할 것을 전제로 토지 등의 권리를 취득하고 피수용자는 그 권리를 상실토록 하는 관할 토지수용위원회의 절차인 토지수용 재결에 대해서도 살펴볼 수 있습니다.

이러한 토지수용 재결은 토지 수용과 관련한 법률관계에서 양 당사자 사이 협의가 성립하지 않을 경우 토지수용위원회가 당사자간의 분쟁을 조정토록 하여 원활한 사업의 진행을 도와 공익 및 사익의 조화를 도모함에 그 제도적인 의미를 파악할 수 있는 부분입니다.

토지수용 재결사항은 수용이나 사용할 토지의 구역 및 사용방법을 포함하여, 손실의 보상, 수용 또는 사용의 개시일과 기간, 그 밖의 토지보상법 및 다른 법률에서 규정하고 있는 사항 등이 해당될 수 있습니다.
토지수용 재결에는 불고불리의 원칙이 적용되어 사업시행자나 토지소유자, 관계인 등이 신청한 범위 안에서 재결을 해야만 합니다.

그리고 토지수용 재결은 반드시 서면으로 이뤄져야 하며, 그 재결서에는 주문이나 그 이유, 재결의 일자 등을 기재하고 위원장 및 회의에 참석한 위원이 기명날인한 후 그 정본을 사업시행자나 토지소유자, 관계인에게 송달해야 합니다.

토지수용 재결기간은 심리를 개시한 날로부터 14일 이내로 규정되어 있으며, 특별한 사유가 있는 경우 1차에 한해 14일의 범위 안에서 연장할 수 있는 사항도 가지고 있습니다.

이러한 토지수용 재결은 그 법적인 성질에 따라서 그 토지보상의 권리구제수단이 달라질 수 있어 주의를 기울여야만 합니다. 토지수용 재결은 행정관청인 토지수용위원회가 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로 권력적인 단독 행위인 공법행위로 행정행위라고 볼 수 있어 쟁송법상 처분에 해당합니다.

그 권리구제방법으로는 사업시행자가 토지수용 재결이 실효됨으로 인해 토지소유자나 관계인이 입은 손실에 대해서 보상을 해야만 합니다. 이 경우 손실보상은 손실이 있은 것을 안 날로부터 1년, 발생한 날로부터 3년 이내에 청구해야 하며, 보상액의 경우 사업시행자와 손실을 입은 자가 협의하여 결정하되, 협의가 성립되지 않을 시 사업시행자나 손실을 입은 자는 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다.

또한, 사업시행자가 토지수용 또는 사용의 개시일 까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급 또는 공탁하지 않을 경우 토지수용 재결 이후 수용 및 사용의 개시일 이전 사업인정이 취소나 변경되면 그 고시 결과에 따라 재결은 그 효력을 상실케 되는 사항도 확인할 수 있습니다.

14. 토지보상금 증액 문제

일반적으로 부동산매매의 경우 그 소유자가 팔 마음을 가져야 이뤄질 수 있습니다. 그렇지만 토지 등의 부동산을 팔기를 원하지 않더라도 팔아야 할 경우가 있습니다.

이렇게 강제적으로 이뤄지는 토지 등의 거래가 토지수용이며, 이러한 토지수용이 이뤄지는 절차에서 많은 문제점이 드러나기도 합니다.

실제로 토지보상법에서는 사업인정의 고시, 토지 및 물건의 조서작성, 협의, 재결, 화해의 절차를 통해 토지수용이 이뤄진다고 명시되어 있는 부분입니다.

이에 따라 협의가 성립된 후 사업시행자는 그 수용시점까지 토지보상금을 지급 및 공탁해야 하고, 소유자의 경우 토지 등을 사업시행자에게 인도 및 이전을 해야만 합니다.

이러한 토지수용 절차에서의 토지보상소송 등의 문제는 토지수용에 대한 협의가 이뤄지지 않을 경우 발생할 수 있습니다. 관련한 협의가 성립되지 않은 경우 토지수용위원회는 소유자 및 관계인의 의견 진술 등을 수렴하여 수용할지의 여부와 토지보상금 증액 문제에 대해 재결결정을 하게 됩니다.

토지보상금 증액 문제에 대한 수용재결에 불만이 있는 경우 그 재결서를 받은 날로부터 30일 이내 중앙토지수용위원회에 이의를 신청하고, 만약 이 이의신청에도 받아들이지 못하는 경우 다시 30일 이내 행정소송인 토지보상소송을 제기하면 보상금 증액 문제에 대한 해결책을 찾을 수 있을 것입니다.

요약하면, 지방토지수용위원회의 수용재결에 의해 토지수용이 이뤄지고 보상금액이 결정된 후 기간 내 이의신청을 하거나 바로 사업시행자를 피고로 한 토지보상소송인 보상금 증액 소송을 법원에 제기해야만 바람직한 토지보상금을 받을 수 있는 것으로 해석할 수 있습니다.

특히, 토지수용 시 보상금 증액 문제는 토지보상소송이 많이 발생하는 경향이 있는데, 이 경우 반드시 법원이 선임한 감정평가사에 의한 감정을 거치게 됩니다.

대법원에서는 그 감정평가사의 감정결과 수용대상토지 등의 보상평가액에 차이가 생기게 된 경우, 그 중 어느 감정평가의 개별요인 비교의 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 한 각 감정평가 중 어느 것을 정당한 보상가액으로 인정하는가에 대해서는 법원의 재량에 속하게 됩니다.

이와 함께 토지보상소송 등에서 수용재결에 의한 보상금 산정에 대해서는 토지보상법에 따라 수용재결일 당시 가격시점을 기준으로 해야 하지만 토지수용위원회의 재결절차에서의 시가 감정은 수용재결일 이전이 기준시점이 되고, 때문에 법원의 감정절차에서는 수용재결일 기준으로 시가 감정을 하게 되는 것으로 볼 수 있습니다.

사실 토지수용은 국가나 지방자치단체가 공공의 필요를 위해 공익사업을 펼치게 되는 과정에서 어쩔 수 없이 그 토지를 수용하게 되는 사항이라고 볼 수 있습니다. 하지만 다수를 위한다는 명목 하에 타인의 재산권을 과도하게 침해해서는 않됩니다.

일반적으로 토지소유자의 입장에서 보면 수용 과정에서 토지보상법률에 규정된 보호수단들을 꼼꼼히 파악하고, 토지 소유자로서의 권리를 행사하는 것을 다소 명확하게 살펴볼 필요가 있습니다.

하지만 일반인인 토지소유자가 이를 파악한다는 것은 다소 복잡하고 어려운 일이 아닐 수 없을 것입니다.

15. 보상금 증액방법

실제로 토지보상금의 경우 협의보상금에 대한 사항뿐만 아니라 수용재결보상금, 이의재결보상금, 법원산정보상금으로 나눠 살펴볼 수 있습니다. 이 가운데 토지소유자에게 가장 중요하다고 할 수 있는 것은 협의보상금이라 할 수 있습니다.

이러한 협의보상금이 나올 경우 재판까지 간다하더라도 보통 토지보상 금액이 10% 정도 증액되기가 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 토지소유자들은 협의 토지보상 금액이 제대로 산정되도록 많은 노력과 힘을 투자 할 필요가 있는 것 입니다.

일반적으로 사업시행자에게는 토지 및 건물 보상금 등은 고민이 적습니다. 이는 어차피 토지보상 금액은 감정평가사가 결정하고 예정보상금의 경우에도 다른 부서에서 결정한 것이기 때문인데요. 이 경우 오히려 사업시행자에게 고민이 되는 쟁점은 토지조서와 물건조서에서 보상대상이 누락되는 것이 될 수 있습니다.

그렇기 때문에 토지보상 대상자도 토지에만 신경 쓸 것이 아니라 사업시행자가 고민하는 부분에 대해 신경을 써 대응책을 강구해야만 하며, 나아가 사업시행자가 관청인지 공사인지 민간인지의 여부 등 여러 가지 사항에 따라 대응을 달리하는 것이 토지보상 금액 증액방법에 바람직하다고 볼 수 있습니다.

그리고, 토지보상 금액 증액방법으로 토지조서나 물건조사에 대해 사업시행자에게 이의신청서를 내지 않는 것을 살펴볼 수 있습니다.
이러한 토지보상 금액에 관련한 이의신청서를 제출하면 사업시행자 입장에서는 가장 고민인 부분을 토지보상대상자가 스스로 고쳐주기 때문에 매우 고마워할 수 있는 사항인 것 입니다.

대체적으로 토지보상 금액은 감정평가사가 정하는 것이 원칙입니다. 이러한 감정평가사는 사업시행자 1명, 보상대상자 1명, 시도지사 1명 총 3명이 평가하여 산술평균한 금액이 토지보상 금액이라고 할 수 있습니다.

다만 3명이 평가해 10% 이상 차이가 나는 경우 재평가해야 되기 때문에 보상대상자 추천 평가사가 1명이라 할지라도 그 영향력은 매우 크게 작용할 수 있는 부분입니다.

추천조건은 토지면적과 충수의 각 50% 동의로 추천하게 되며, 추천기한은 토지보상 계획의 열람기간 만료일부터 30일 이내 추천이 이뤄지게 됩니다. 이러한 사항은 앞서 언급한 협의보상금을 제대로 받는 방법 중 중요하기 때문에 보상대상자들로서는 반드시 추천하는 것이 바람직한 사항입니다.

가끔 토지보상 금액 증액에 대한 재판이 비용이 많이 든다거나 번거롭고, 많은 금액이 증액되지도 않기 때문에 무조건 협의보상에 대해서 응하는 경우가 있습니다.

하지만 토지보상 금액 증액 심판 및 소송은 다른 소송과는 다르게 전문가만 선임할 경우 본인이 직접 관여할 일이 없고, 상대적으로 비용도 저렴하며 경우에 따라서는 많은 금액이 증액되기도 합니다.

이 토지보상 금액 증액재판은 수용재결 후 바로 재판을 진행할 경우 60일 이내, 이의재결을 거칠 경우 이의재결서를 받은 날로부터 30일 내 소장을 제출하면 적법하게 이뤄질 수 있는 부분입니다.

16. 토지보상 수용절차

토지보상 수용 절차는 사업시행자가 법률에 따른 사업인정을 받고, 토지소유자와 협의를 원만하게 해야 합니다. 이러한 협의가 이루어 지지 않은 경우 토지수용위원회에 재결을 신청하여 결정하며, 이러한 결정에 불복하는 경우에는 이의신청이나 행정소송을 제기할 수 있습니다.

사업시행자에 대해 최우선적으로 건설교통부 장관의 사업인정을 받아야 토지수용에 따른 토지보상을 받을 수 있다고 봅니다.
이때 건설교통부 장관은 사업인정을 한 때 사업시행자를 비롯한 토지소유자와 관계인, 해당하는 시, 도시자에게 지체 없이 그 사실을 통지해야하며, 수용할 토지의 세부 목록 등을 관보에 고시해야 적법합니다.

고시한 뒤에는 토지에 대해 사업 지장을 초래할 우려가 있다고 판단되는 형질의 변경이나 입목 및 건물 등 토지에 정착한 물건의 손괴, 토지에 속하는 흙이나 모래 등의 수거를 금지하도록 하고 있습니다.

이러한 사업인정을 받은 사업시행자는 토지조서나 물건조서의 작성을 하며, 토지보상 계획의 공고, 통지, 열람 및 보상액의 산정과 토지소유자와 협의하는 절차를 거치는 순서로 이뤄지게 됩니다.

저자는 앞서 언급한 협의를 하고자 할 때 보상협의요청서에 협의기간과 토지보상의 방법, 금액 등을 기재하여 토지소유자 및 관계인에게 통지해야 한다고 보고 있습니다.

협의기간은 합당한 사유가 없는 한 30일 이상으로 정해야 하며, 이러한 협의가 성립하여 관할 토지수용위원회로부터 협의성립의 확인을 받을 때 법률에 의한 재결로 보기도 합니다.

또한, 토지보상상담에 비추어 보았을 때 확인된 협의의 성립이나 토지보상에 대한 내용은 다툴 수 없는 사항도 존재합니다.

이에 따른 협의가 원만하게 성립되지 않거나 협의할 수 없을 경우 사업시행자는 사업인정의 고시가 있는 날부터 1년 안에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다.

토지수용위원회는 이러한 재결 신청서를 접수하면 지체 없이 이를 공고하고 그 날로부터 14일 이상 토지보상과 관련된 서류를 일반이 열람할 수 있도록 해야 합니다.

17.  토지수용 재결 절차

2014년 경기도내 28개 사업에 대한 토지수용이 결정되었다는 기사를 접한 바 있습니다.
이는 해당 사업장의 대부분은 토지보상 문제로 사업 추진에 어려움이 있었던 도내 공익사업이었습니다.
경기도는 2015년 경기도지방토지수용위원회를 열어 28개 사업 토지에 대한 토지수용재결 결정을 내렸다고 밝혔습니다.

토지수용재결은 사업시행자와 토지주간의 토지보상협상이 결렬됐을 경우 사업시행자가 도에 조정을 신청하면 그 사업의 타당성과 공익성 등을 심사하여 감정가에 수용하는 제도라고 볼 수 있습니다.

즉, 이러한 토지수용재결은 협의가 불성립하는 경우 또는 협의가 불가능한 경우 사업시행자의 신청에 의해 관할 토지수용위원회가 사업시행자의 토지수용보상금 지급을 조건으로 토지구역과 손실보상, 수용 개시일 등을 결정하여 그 토지에 관한 권리를 사업시행자가 취득하게 하며, 토지소유자 등을 그 권리를 소멸하게 하는 효과를 발생시키는 형성행위를 말하는 것 입니다.

토지수용재결의 절차로는 크게 신청, 열람, 의견제시, 심리, 재결의 순으로 이루어지게 됩니다. 신청의 경우 협의가 성립되지 않거나 협의를 할 수 없는 경우 사업시행자는 사업인정고시가 된 날부터 1년 이내 관할 토지수용위원회에 토지수용재결을 신청할 수 있으며, 토지수용위원회는 토지수용재결 신청서를 접수한 경우 지체 없이 이를 공고하며, 공고한 날부터 14일 이상 관계 서류의 사본을 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다.

이에 따라 토지수용위원회가 공고를 한 경우 관계 서류의 열람기간 중 토지소유자 또는 관계인은 의견을 제시할 수 있으며, 열람기간이 지났을 때 지체 없이 해당 신청에 대한 조사 및 심리를 하면서 토지수용재결 절차가 이루어지게 됩니다.

토지수용위원회는 토지수용재결 중 심리를 할 경우 필요하다고 인정하면 사업시행자 및 토지소유자, 관계인을 출석시켜 그 의견에 대해 진술하게끔 할 수도 있습니다.

그리고 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 보면 토지수용재결은 서면으로 해야 한다고 명시되어 있습니다.

이러한 토지수용재결서에는 주문 및 그 이유와 재결일을 기재하고, 위원장 및 토지수용재결 회의에 참석한 위원이 기명날인한 후 그 정본을 사업시행자, 토지소유자, 관계인에게 송달해야 적법하게 이뤄질 수 있는 사항입니다.

이러한 토지수용재결에 대해 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 타 권리는 이와 동시에 소멸하게 되는 사항도 볼 수 있습니다.

18. 수용절차상 재결신청 청구

수용절차를 거쳐 일정한 토지보상금이 나오면 이에 불만이 있는 경우가 생길 수 있습니다.
이 경우 불만을 제기하는 보상대상자가 필요에 따라 신청을 하는 것이 일반적으로 생각할 수 있습니다.
이와 같은 사안으로 많은 보상지역의 주민들은 재결신청을 당사자 본인이 직접 하는 것으로 오해하기 십상입니다.
하지만 수용절차 상 재결신청의 경우 사업시행자만이 신청할 수 있으며, 단지 보상대상자는 사업시행자에게 재결신청청구만을 구할 수 있는 것 입니다.

수용절차 상 재결신청청구 기간에 대해서는 각각의 공익사업마다 달리 규정되어 있으며, 대부분의 규정에서는 사업시행기간 내로 보고 있습니다. 실제로 보상대상자 입장에서 보면 신속한 재결신청청구가 받아들여 보상금 증액을 원하지만 사업시행자가 이러한 재결신청을 미룬다면 그 피해는 고스란히 보상대상자의 몫이 되곤 합니다.

이러한 문제를 해결하고자 보상대상자는 사업시행자에게 조속한 재결신청을 이행할 것을 청구할 수 있는 권리를 부여한 것을 볼 수 있습니다. 이를 조속재결신청청구라 하며, 보상대상자가 재결신청청구를 한 경우 사업시행자는 협의보상 기간이 끝나는 만료일로부터 60일 이내 재결신청청구를 하도록 되어 있기 때문에 신속한 절차를 원하는 보상대상자를 이를 이용하면 될 것 입니다.

실제로 관련 법령에서는 사업시행자와 토지소유자의 협의불가 시 재결신청을 이행할 수 있다고 보고 있습니다.
사업인정 이후 협의가 성립되지 않을 때 사업시행자는 사업인정고시가 있는 날부터 1년 이내에 토지수용위원회에 재결신청을 하는 것으로 적절한 부동산의 취득 및 피수용자의 권리 상실의 효과를 보기 위해 존재하는 규정이라 할 수 있습니다.

수용절차 상 재결신청청구 조건을 살펴보면 협의를 성실하게 임했음에도 협의불가일 경우 가능할 수 있으며, 1년 이내 사업시행자의 신청이 있어야만 합니다. 이와 더불어 인정고시가 있지만 협의불가 시 토지소유자와 관계인은 재결신청청구를 이행할 수 있다고 봅니다.
또한 위 사업시행자 뿐만 아니라 피수용자의 적절한 보상과 이익을 보장하기 위해 사업시행자에게 재결신청권이 있는 것과 형평을 맞추기 위해 재결신청청구권이 존재합니다.

이렇게 수용절차 상 재결신청청구가 이뤄지면 앞서 언급한 바와 같이 사업시행자는 토지소유자의 재결신청청구가 있는 날부터 60일 이내에 재결신청을 이행하여야 합니다.
만약 재결신청을 제대로 받아들이지 않고 기간을 경과시키면 소송촉진 등에 관한 특례법에 의해 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산하여 지급해야 하는 효력에 대한 내용도 확인해 볼 수 있습니다.

토지소유자가 재결신청청구를 했음에도 불구하고 사업시행자가 재결신청을 하지 않으면 소송방법으로 가산금제도로 사업시행자의 사업인정 효력을 상실하도록 규정하고 있는 것도 볼 수 있는데요. 즉, 사업인정고시가 무효화 되어 토지수용이 불가능하게 될 수 있습니다.

토지수용으로 인한 공공수용은 토지소유자나 타인의 재산에 대한 중대한 침해가 될 수 있기 때문에 법률에 근거하여 적법하게 진행이 되어야 합니다. 따라서 토지에 대한 보상과 손실보상이 전제가 되어야 하는데요.
다만 토지수용자의 협의가 불가능할 경우 사업시행자는 재결신청권을 갖지만 토지수용자는 재결신청권이 인정되지 않으므로 이와 관련한 법령의 숙지가 필요할 것 입니다.

19. 공유지분 토지보상

과거에 공유지분 토지보상에 있어서 공유자의 동의 없이 건축물점유형태에 따라 개별적인 차등 보상이 가능한 지 여부에 대한 대법원의 판례가 있었습니다.
실제로 토지보상법에서는 수용으로 인한 손실에 대한 보상은 토지소유자 등의 피보상자가 개인별 입은 손실을 개인별로 보상하는 것을 손실보상의 원칙으로 보고 있습니다.

다만 토지소유자별로 보상액을 산정할 수 없는 경우라면 개인별 토지보상이 불가하므로 개인별로 보상을 할 수 없다는 예외 규정을 두고 있습니다.

이에 따라 1필지의 토지를 수인이 공동으로 소유하는 경우 공유지분 토지보상 원칙에 따른 개인별 보상의 여부를 검토해보면 민법에서 공유물일 경우 공유물 전부를 지분의 비율로서 사용 수익할 수 있다고 규정하고 있음을 볼 수 있습니다.

그리고, 공유물의 모든 부분에 대해 공유자 소유권이 소유지분별로 공유물 전부에 배타적으로 지배된다고 볼 수 있어 공동소유토지는 토지 위치의 특정한 위치를 정해 토지부분별 공유권자의 소유권이 지분별로 독립되어 배타적인 지배권이 있다고 볼 수 없어 공유권자별 소유권이 미치는 토지도 특정할 수 없기에 개인별 공유지분 토지보상이 불가능하다고 볼 수 있습니다.

실제로 공유지분의 공유란 여러 명이 한 단위 수량의 토지소유권을 공유하는 것으로 개인의 색채가 강한 공동소유의 형태라고 볼 수 있으며, 공유지분은 그 공유토지 중 차지할 수 있는 부분의 양을 말하는 사항입니다.

공유에 있어서는 각 공유자가 가지는 권리가 지분이라고 볼 수 있는데, 지분의 법적인 성질에 대해 지분은 한 개의 소유권의 분량적인 일부라고 하는 것이 따라 결국 각 공유자가 목적물에 대해 가지는 소유의 비율이라고 볼 수 있습니다.

이러한 공유지분의 비율은 법률의 규정이나 공유자의 의사표시에 의해 정해지는데요. 이러한 사항이 불명확한 경우 각 공유자의 지분에 대해서는 균등한 것으로 추정하며, 부동산 공유지분의 비율에 관한 약정에 대해서는 이를 등기하여야 합니다. 또한 각 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로서 사용 및 수익할 수 있습니다.

공유지분 토지보상과 관련하여 공유물의 처분을 위해서는 공유자 전원의 동의가 필요한 부분입니다. 하지만 그 지분에 대해서는 자유롭게 처분할 수 있는데요. 공유자는 공유물 관리, 즉 목적물 이용 및 개량을 목적으로 하는 행위에 대해서는 지분의 과반수로 결정하게 되는 것 입니다.

20.  사업인정고시일

공공의 이익을 위하여 하는 사업인 공익사업을 할 목적으로 토지 등을 수용 및 사용할 사업으로 결정하는 것을 사업인정이라 말합니다. 더불어 사업인정은 사업이 토지 등을 수용 및 사용할 수 있는 공익사업인지 그 여부를 판단하여 결정하는 행정처분이라 말할 수 있습니다.

사업시행자는 이러한 사업인정을 받으려면 사업시행자의 성명 또는 명칭 및 주소, 사업의 종류 및 명칭, 사업예정지, 사업인정을 신청하는 사유 등을 기재하여 특별시장, 광역시장, 도지사 또는 특별자치도지사를 거쳐 국토교통부장관으로부터 사업인정을 받아야 적법하게 이뤄질 수 있는 사항입니다.

사업인정은 공익사업의 절차에서 우선적으로 행해지는 일이라고도 볼 수 있습니다.
이에 국토교통부장관은 사업인정을 하면 지체 없이 그 내용을 사업시행자나 토지소유자 및 관계인, 관계 시, 도지사에게 통지해야 합니다.

이는 사업시행자의 성명이나 명칭, 사업의 종류, 사업지역 및 수용 또는 사용할 토지의 세목을 관보에 고시하여야 하는 것이며, 사업인정의 사실을 통지받은 시, 도지사는 관계 시장, 군수 및 구청장에게 이를 통지해야 유효합니다.

이에 따라 적법한 절차로 사업인정권자가 사업인정을 했더라도 이를 관보에 의해 고시하지 않는다면 그 효력이 발생하지 않는 특징을 가지고 있습니다.

사업인정고시를 진행할 때 토지세목을 함께 고시하도록 하고 있는 사항도 확인할 수 있습니다. 따라서 사업인정이 고시되면 수용이나 사용할 토지의 범위가 특정됩니다.

이 경우 사업시행자는 토지의 위치와 예정 면적의 범위가 정해지면, 그 범위 내 공익사업의 시행에 따른 권리를 행사할 수 있으며 현재 또는 장래의 권리자에게 대항할 수도 있는 사항이 존재합니다.

사업인정이 고시 되면 토지소유자 등에게는 그 고시 범위에 포함되어 있는 토지 등에 대하여 보전의무가 발생합니다. 사업인정고시가 있은 후에는 토지 등의 보전의무가 부여되는 이유는 사업시행자에게 손실을 가할 목적으로 행하는 악의의 투자를 금지하는 것을 목적으로 하는 것입니다.

이에 따른 사업인정고시가 이뤄진 후에는 사업시행자 또는 감정평가를 의뢰받은 감정평가업자는 사업의 준비를 위해 출입의 허가 등에 관련한 규정에 국한되지 않고, 해당 토지나 물건에 출입하여 측량하거나 조사를 이행할 수 있습니다. 이 경우에 출입의 통제나 토지점유자의 인용의무 및 증표 등의 규정을 표준으로 삼아 적용해야 합니다.

이러한 사업인정의 고시일은 국토개발법에 따라 공식적으로 사업이 시작되는 날로 관공서의 게시판이나 공인기관의 문서로 고시되는 사항도 확인할 수 있습니다.

1. 토지수용시 보상금 등의 문제

대부분의 부동산 거래는 그 소유자가 팔려고 해야만 이뤄지기 마련입니다. 하지만 그 토지 등의 부동산을 팔기 원치 않아도 팔아야 할 경우가 있습니다. 이렇게 강제적으로 이뤄지는 토지 등의 거래가 토지수용이라고 할 수 있으며, 이러한 토지수용 절차에서 많은 분쟁상황이 야기되곤 합니다.

토지수용 절차의 내용을 담고 있는 토지보상법에서는 사업인정의 고시, 토지 및 물건의 조서작성, 협의, 재결, 화해의 절차를 통해 이뤄진다고 명시되어 있습니다.
이에 따른 협의가 성립된 후 사업시행자는 그 수용시점까지 토지보상금을 지급 및 공탁해야 하며, 소유자의 경우 그 때까지 토지 등을 사업시행자에게 인도, 이전을 해야만 하는 것 입니다.

그렇지만 이러한 토지수용 절차에서의 문제는 협의가 이뤄지지 않을 경우 발생할 수 있습니다.
협의가 성립되지 않은 경우 토지수용위원회는 소유자 및 관계인의 의견진술 등을 수렴하여 수용할지의 여부와 토지보상금 액수에 대해 재결이라고 명칭되는 결정을 내리게 됩니다.

이러한 토지수용에 대한 재결이 발생될 경우 토지수용의 효과가 발생하게 됩니다. 이와 같은 수용재결에 대해 불만이 있는 경우 그 재결서를 받은 날로부터 30일 이내 중앙토지수용위원회에 이의를 신청하고, 만약 이 이의신청에도 받아들이지 못하는 경우 다시 30일 이내 행정소송을 제기해야 합니다.

즉, 지방토지수용위원회의 수용재결에 의해 토지수용이 이뤄지고 보상금액이 결정된 후 기간 내 이의신청을 하거나 바로 사업시행자를 피고로 한 보상금증액소송을 법원에 제기해야만 적법한 토지보상금을 받을 수 있는 것 입니다.

특히, 토지수용 시 보상금 등의 문제는 보상금증액소송이 많이 발생하는 경향이 있는데, 이 경우 반드시 법원이 선임한 감정평가사에 의한 감정을 거치게 됩니다.

이에 대해 대법원에서는 그 감정평가사의 감정결과 수용대상토지 등의 보상평가액에 차이가 생기게 된 경우, 그 중 어느 감정평가의 개별요인 비교의 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 한 각 감정평가 중 어느 것을 정당한 보상가액으로 인정하는 가는 법원의 재량에 속하게 됩니다.

그리고 수용재결에 의한 토지보상금 산정에 대해서는 토지보상법에 따라 수용재결일 당시 가격시점을 기준으로 해야 합니다.

다만, 토지수용위원회의 재결절차에서의 시가 감정은 수용재결일 이전이 기준시점이 되기 마련입니다.
그렇기 때문에 법원의 감정절차에서는 수용재결일 기준으로 시가 감정을 하게 되는 것 입니다.

토지수용은 국가나 지방자치단체가 공공의 필요를 위해 공익사업을 펼치게 되는 과정에서 어쩔 수 없이 발생하는 사항이라고 볼 수 있습니다.
하지만 다수를 위한다는 명목하에 타인의 재산권을 과도하게 침해해서는 않 됩니다.

소유자의 입장에서는 그 과정에서 토지보상 등의 법률에서 규정된 보호수단들을 꼼꼼히 파악하고, 토지 소유자로서의 권리를 행사하는 것을 잊어서는 안 될 것 입니다.

22.  토지수용 보상금의 기준Ⅰ

일반적인 토지수용 보상금은 두 개의 감정평가기관에서 평가한 평가액을 산술평균하여 결정하게 됩니다. 하지만 토지수용 평가금액이 협의매수시 사업시행자가 그 협의가격으로 제시한 금액보다 현저하게 낮을 경우 당초 협의했던 그 토지수용보상금으로 결정하게 되는 사항을 볼 수 있습니다.

이 토지수용 보상금 기준을 살펴보면 토지, 건물 및 기타 지장물, 영업보상, 휴업보상, 폐업보상, 권리 및 기타보상, 영농손실보상, 사업구역밖의 보상 등으로 나눠서 살펴볼 수 있습니다.

먼저 토지에 대한 토지수용 보상금 기준을 보면 공시지가를 기준으로 하여 감정평가사가 수용대상 토지의 개별적인 특성 등 여러가지 사항을 비교하여 평가한 가격으로 토지수용 보상금을 결정하게 됩니다. 다만 당해 공익사업으로 인해 상승된 지가의 경우 이 보상금에서 제외되는 사항을 볼 수 있습니다.

그 대상은 본인이 희망하는 경우 뿐만 아니라 부재지주의 토지로 토지에 대한 보상금이 3,000만 원을 초과하는 경우 그 초과금액에 대해 보상하는 경우에 해당되며, 그 상환기간은 5년, 채권이율은 1년만기 정기예금 금리 이상이라 규정하고 있습니다.

건물 및 기타 지장물의 토지수용 보상금 기준의 경우 이전비를 보상하는 것이 원칙으로 되어있으며, 만약 이 때의 이전비가 취득가격을 초과하여 나타나거나 이전이 불가능할 경우 그 취득 가격으로 토지수용 보상금이 결정되어지게 됩니다.

또한, 공익사업의 시행으로서 그 영업장소를 이전하거나 폐업하게 되어 영업상 지대한 손실이 발생하는 경우 등에는 영업의 종류에 따라서 토지수용 보상금을 받게 됩니다.
휴업보상의 경우 3개월 범위 내 휴업기간 중 그 영업이익을 보상하게 되며, 폐업보상의 경우 2년간의 영업이익에 대해 보상을 하게 됩니다.

다만 폐업보상의 해당하는지의 여부는 소유자의 폐업의사 등에 따라 결정되는 것은 아니며, 이 경우 다른 장소에서는 당해 영업의 허가를 받을 수 없는 때, 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 때, 주민에게 혐오감을